四合院宾馆挂三星卖五星价

　　这几天，随着什刹海环湖整治拆除违章建筑的通告发布，刘女士位于什刹海保护区内的小四合院的身价也逐日飙升。两年前，她仅仅为找处住宅而买下的这个四合院，现在已经成了很多投资商登门洽谈购买的“香饽饽”。香港的一位商人就开出了800万元的高价，想把这个200多平方米的四合院改成一座四合院宾馆。

　　什刹海地区几位老住户告诉记者，现在那里的四合院价格是最高的，1平方米要3万到4万元，几年前也就是2万元左右。

　　此外，买下四合院，将其重修，改造成宾馆等商业场所，借此来保护北京的四合院，这也是很多政协委员、学者、专家提出的保护北京旧城民俗文化的一条道路。

　　关于四合院商业价值的调查由此展开。

　　买四合院七成为投资

　　“现在北京市四合院的交易已经达到了历史高峰，1997年公司刚开始代理四合院（包括独门独院）买卖的时候，一年中做不了几单，近一时期以来，四合院买卖火了。现在，公司手里流通的四合院大约有100座左右，而购买的四合院中，70％左右都被拿来投资商业项目，比如装修成饭店、宾馆、茶社、酒吧等，而在北京稀缺的四合院房源中，尤以地处什刹海历史风貌保护区的四合院价格最高。”

　　北京第一家专业代理四合院买卖的万德成房地产经纪公司总经理井蕴娇告诉记者。

　　三星“四合院”能卖五星价

　　来自德国的儿科医生GEORG和妻子、朋友，正坐在侣松园宾馆天井院子里的藤椅上，聊天晒太阳。他告诉记者，“德国的很多旅游指南、杂志介绍北京时，都提到了‘北京三园’，都是中国传统的建筑。这是第三次住侣松园。”

　　GEORG口里的“北京三园”是竹园宾馆、好园宾馆和侣松园宾馆。

　　从旧鼓楼大街小石桥胡同口新竖立的写着“盛园”的牌楼下走进去，就是竹园宾馆。这原是清朝同治、光绪年间总管大太监安德海的外宅，后是清末邮政大臣盛宣怀的私邸。

　　竹园宾馆的公关销售总监潘力力告诉记者，“虽然我们挂牌三星级宾馆，可实际上全年的房价均价640元，都超过了北京五星级宾馆酒店的630元。”他说，竹园宾馆的标准间是760元，套房有860元的，有1380元的，最贵的一间豪华套房是盛宣怀住过的，1760元。

　　位于宽街板厂胡同的侣松园宾馆，曾经是清代大将军僧格林沁的官邸。侣松园的张燕经理告诉记者，他们的标准间原价695元，现在打折后是635元。可是侣松园挂的牌子是二星。即使这样，50多间房最近依然是预订一空。

　　“有人说我们是一星投入、三星服务、五星产出，这某种程度上说明了我们这些特色宾馆的市场空间还是很大的，可以说，是在激烈的市场竞争中，仍然处于卖方市场的一个行业。”张燕对记者说。

　　史家胡同53号的好园宾馆位于繁华的王府井商业中心，周围有很多名人的住所，据称最初这里曾是李莲英的外宅，是一个二进式的四合院。“好园可以说是最完整的四合院宾馆了。”好园宾馆的办公室主任和又香说。

　　“我们根本就没有申请过评星级，因为评星需要的硬件、软件我们都不够。”和又香说，“我们只有19间房，单这一条就不够标准，但是我们的价格最低就是550元的标准间，有架子床的房间要700多元，套房中间是一个客厅，两边房间一间1040元，VIP房1200元。”她告诉记者，现在，好园的预订已经到了10月份。

　　住四合院宾馆90％是外宾

　　采访完三个宾馆，记者发现，无论是在宾馆的前台、院子，还是客房里，都没有见到一个中国人。

　　“20世纪80年代，宾馆的客人还是内宾、外宾各占一半，那时房间里摆的还是现代化的床、沙发、家具等，1995年我们重新定位，将全部内饰中式化，1997年、1998年外宾的数量开始逐年递增，从2000年直到今天，几乎就没有内宾了。”潘力力很肯定地告诉了记者一个数字，“这几年平均每年90％的客人都是外宾，而我们去年的统计显示，95％的客人是外宾，那5％内宾也是旅行社的陪同。”

　　90％外宾的入住率也得到了好园宾馆和又香主任的确认。

　　侣松园宾馆的张燕经理也告诉记者，入住“四合院宾馆”的绝大部分都是外国人，尤其是法国人、德国人，他们比较喜欢有历史感的东西。只有极少一部分是多年旅居海外的中国人，想来回味一下历史传统才来住。

　　仍有巨大升值空间？

　　四合院宾馆都是和胡同联系在一起的，胡同里有不少杂乱的临时建筑，原先完整的四合院也被七拆八建的小房子弄得看不出原来面目了。“胡同里的交通不能四通八达，一片平房区就没有制高点，不好监控，还有就是老设施带来的消防难题。”侣松园宾馆的张燕经理说。

　　记者获悉，正因为如此，什刹海拆违才为四合院价值提升提供了新的契机。

　　北京万德成房地产经纪公司总经理井蕴娇预期，一直到2008年第29届奥运会举办，北京的四合院宾馆将有一个火爆的市场。

　　她说，北京目前真正的四合院可能也就是1000多座左右，从几百平方米到几千平方米都有，到目前为止，有三分之一已经在市场上转了。现在在北京投资四合院的大多是香港人、台湾人，再就是外国人，尤以法国人居多。将四合院改造成宾馆，虽然前期购买、装修的投资较大，但是作为一个长线投资，它的回报率还是很高的，而且由于是稀缺资源，房产增值空间巨大。

　　房价涨了 来住的外国人却多了

　　“竹园进行清末风格的装修后，床改成架子床，沙发换成明清时期的圈背木椅，铺上缎子被，客人非常喜欢，虽然房价涨了，可来的外国人却多了。”

　　竹园宾馆公关销售总监潘力力指着盛宣怀的一组黑白老照片对记者说，“我们还把一些当年的老物件、古董、书画陈列起来，挖掘宾馆的文化底蕴。”

　　侣松园宾馆的德国顾客GEORG坚持要和记者说汉语，只有在对话难以进行下去时，他才讲英语。“我喜欢这里的环境，”他用手指着侣松园宾馆的院子画了一个圈，“漂亮！我喜欢房间里的床，很旧！”

　　“一些外国朋友说，世界顶级豪华酒店都住过了，如果来到北京还住在一些现代化的五星级酒店里，北京和世界其他城市就没有区别了。但是，坐在小四合院里，晒晒太阳，看看院子里的树啊、鸟啊，仰起脸看看屋檐上的灰瓦、头顶上的天空，就感觉是在北京。”好园宾馆和又香主任对记者说。

　　文/本报记者 薛丽娟