土地供应充足与否，市场需求是真是假，地方政府调控偏紧还是偏松，所有这些在去年地产调控中令人头痛的问题，又一一卷土重来。北京、上海、广州、深圳，四个堪称中国经济四大引擎的标杆城市，一段时间以来，同时迎来了房地产市场的升温，这不能不引起人们的关注和探究。在四地房产价格上涨的背后，有着怎样的同与异，各自的动力机制和发展趋势又将如何演化。

　　“北京速度”

　　对于京城众多有购买能力的买房人而言，买房已经成为一大难事。一些热销的项目连夜排队也未必能买上，还有不少项目想挑个好点的户型都要托熟人找关系。

　　北京房地产信息网的统计数据显示：今年一季度北京住宅均价7168元／平方米，去年同期均价6235元／平方米，同比上涨约15％，比去年全年均价上涨448元／平方米。而此前北京市建委等四部门发布的1至2月份北京房市运行情况统计也显示：1月到2月，北京商品期房均价上涨了17．3％。

　　北京四环以外及郊区房价的涨幅最为明显。这种上涨的大幅度，被一些业内人士称为房价上涨的“北京速度”。

　　对于今春北京房价的上涨，ＳＯＨＯ中国联席总裁潘石屹难掩惊讶的表情：“从目前来看，北京住宅价格上涨速度有点太快了，有出现泡沫的可能性。”

　　就连“开发商的忠实代言人”华远集团董事长任志强，也忍不住发话：“这一轮的房价上涨是个危险的信号，但愿房价的增幅不要太快了。”因为他认为，最大的危险在于，当这些市场中的波动与政府提出的目标相悖时，则可能迫使政府采取更加严厉的措施来调控市场。

　　更多的人在担心，北京是否会步上海的后尘。

　　房地产战略咨询顾问王志纲认为，北京房市的火热，其实是由买房人的恐慌性消费、超前消费和投资型购买共同促成的。事实上，当建设部的官员不再宣布新的宏观调控政策时，市场就趋于稳定，观望期也就结束了。

　　但北京大学城市与区域规划系教授董黎明却认为，这是一个卖方主导的不属于完全竞争性的市场，地产商人为囤积土地，减少供应，抬高价格，才是房价上涨的主要因素。

　　在房价的一片上涨声中，4月5日，北京市国土局终于重拳出击，祭出了加大土地供量、优先中小户型、清理闲置土地三大利器。其中6500公顷的2006年土地供应总量，更被媒体认为是击穿了地产商所持的“地荒论”。

　　上海房价：先抑后扬

　　进入2月后，上海楼市上演了先抑后扬的态势。不但价格开始止跌回稳，成交量也稳中有进。根据上海中原地产提供的数据，3月上海市一手住宅市场成交均价8289元／平方米，环比上升8．86％。而在量上，该月一手住宅市场新增供应109．3万平方米，环比增长113．2％，全市大部分区域都有新的住宅物业推出。

　　在这背后，买卖双方的心态已经悄然发生了变化：对卖方而言，由于年后看房客不断增多，其心态开始逐渐放稳，对市场信心逐步恢复，适当提高房源挂牌价，而部分持有较好品质物业的业主甚至产生惜售心理，将物业由售转为租。而买方，在经历了一段观望期后，发现房价不但没有下跌，反而有了上涨的迹象，观望者因而失去了“定力”。

　　另一方面，“政府也没闲着，利好的政策几乎没断过。最明显的就是连买二手房都可以用公积金了。”位于上海南京西路的一家中介说。

　　2月28日，上海市公积金管理中心出台《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》。根据通知，购买竣工5年以内的二手房，可以通过公积金贷款，最高可以贷款八成，这是上海楼市今年第一个实质性利好政策。

　　根据中原地产透露，3月底，上海又传出“以户为单位的公积金贷款将改为以个人为单位贷款，每户可获得的公积金贷款额度大幅上调”的消息。如果以个人为单位放贷，每个家庭的公积金贷款额度可能将达到60万元，甚至更高。这意味着上海市民可以凭纯公积金贷款购房。这项举措无疑将极大刺激上海人的自住需求。

　　而银行方面，一些利好也相继出台。3月份，上海银行推出个人住房贷款宽限期还贷新方式。

　　而银行对于地产商的贷款也开始放松。3月，中国建设银行在同一天里分别和华润集团、金地(集团)股份有限公司、中海地产股份有限公司三大地产公司签署了《战略合作协议》，为其提供包括融资在内的金融服务。

　　去年以来上海楼市调控中有三大利器：不得转按揭、购房按揭首付比例最低三成、征收5．5％的营业税。有意味的是，业内普遍认为，这些政策正在悄悄地松动。现在已经有不少银行放开了三成首付比例按揭的规定，而且将有可能更大面积地放松；不得转按揭，近期也将解禁；只有5．5％的营业税，由于是中央明确规定的政策，目前还维持原状。

　　广州房价：短暂暴涨

　　此前，相对于北京和上海而言，广州的房价一直都算是比较稳定的。但是，在这个春天，广州的市民也体验了一把房价短时间内“三级跳”的心跳感觉。

　　据广州市房屋管理系统“阳光家缘”的统计显示，今年1至3月份，广州市区(老八区)商品住房成交均价为7483元／平方米。该价格已经大大高于去年12月6563元／平方米的平均水平，涨幅达到14％。而据4月18日早上该系统的统计显示，4月份的成交均价达到了7610元／平方米，房价依然还在上涨。

　　不过，比起年初的暴涨，最近的涨幅已经被认为是广州房价上涨之势明显回落的表现。而且，有关部门还认为，即便是广州的房价不断在上涨，但比起北京、上海等城市，这也是在理性的范围之内。

　　有意思的是，与其他地方不同的是，在百姓对房价高涨的怨声之中，广州的政府部门非常迅速地把握了舆论的导向。根据广州媒体的报道，今年年初，广州市市委书记林树森公开表示，这几年开发商有联合哄抬房价的迹象。而在广州市两会小组讨论中，林更是发出了严厉的警告：哄抬房价本身就是抢劫。

　　在与地产商“地荒论”的争论当中，广州市国土局提供的资料显示，2003年经营性土地出让面积超过5．7平方公里，而2004年出让经营性土地6．6平方公里，相当于平常两年供地量。国土局的官员认为，这两年恰恰是广州历年来土地供应量的最高时期，“地荒论”没有依据。

　　广州市统计局企调队近日的一项最新统计数据表明：今年第一季度房价指数处于历史高位，而开工指数已连续六个季度处于历史低位。这也就意味着，广州楼市处于开工量、竣工量严重断档期。而企调队认为，这正是导致广州房价短暂暴涨的主要原因。

　　因此，政府有关部门负责人提醒买房人，企业开发土地储备减少、产品结构失衡、高端产品增多，这些结构性供应问题才是导致“少货”时期房价上涨的真正原因。“广州楼市还是理性的，只要在供应量方面进行调控，房价则会保持平稳，市民不必恐慌。”这位负责人说。

　　中海地产(广州)公司总经理朱荣斌在接受记者采访时则认为，目前出台的房地产相关政策，是打击投机者，并非要把广州的房价降下来，只是抑制房价涨幅，改变不了广州楼市的涨势。“而且，去年发展商开发的产品都升级了，自然要卖更高的价格。”朱荣斌说。

　　不过，广州的政府部门似乎对控制房价充满信心。广州市国土局有关负责人日前向媒体透露，今年6月广州将推出基准房价信息系统，届时市民可通过该系统查询楼盘所在片区的基准房价。这被业内人士认为会在很大程度上抑制房价的继续上涨。

　　深圳房价：升至焦灼

　　卖家不肯降价，买家开始观望。焦灼的气氛弥漫在深圳楼市中，飞涨的房价已经让许多消费者暂时打消了买房的想法。

　　4月17日，深圳市国土资源和房产管理局的《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》(简称《报告》)用数字说明了一切：今年一季度，深圳全市商品房均价达8752．94元／平方米，同比上涨20．62％。其中，商品住宅均价为8126．14元／平方米，同比上涨25．63％。

　　据深圳中原深港研究中心总监张伟介绍，在去年年底，楼市传统置业旺季，深圳本地的宏观调控让买卖双方都暂时进入观望期。年后，本地楼市迅速进入恢复期，年前被压抑的需求得到集中释放，而同时，年初2个月，深圳楼市供应又比较少，两重因素叠加之下，房价开始高涨。

　　据《报告》统计，今年第一季度深圳商品房批准预售面积出现大幅减少，累计为109．77万平方米，同比下降15．84％，其中住宅批准预售面积93．64万平方米，同比下降15．81％。与此同时，今年一季度，深圳商品房销售面积出现较大幅度下降，为208．50万平方米，同比减少11．77％。其中商品住宅销售面积同比下降12．63％。有业内人士认为，捂盘是其中的重要原因。

　　在这种情势下，加之楼市投机增多，楼价一路飞涨已颇令业内惊惧，“重蹈上海覆辙论”“透支楼市论”“拐点论”等多种说法已在业内开始传播。

　　据当地一项调查显示，这轮购房潮是从2004年开始的，其中包括第二代置业和第一代置业升级和换代期。

　　尽管需求真实存在，但是，“在近期上涨幅度已经是过大，和经济发展的实际情况有所背离。”深圳星彦地产研究部负责人青忠贵说。

　　至此，政府对于房价的调控就不可避免，但深圳政府对楼市的调控最被人诟病的就是，一味地增加土地供应，并试图压低地价。“由于房地产的周期性，新增的供应根本无法在短期内入市。因此，用市场手段来解决市场问题就好比用中药，无负作用，但见效慢。”张伟对记者说。

　　另一方面，试图压低地价的意图也被地产商的竞拍热情“淹没”。2月底，被称为“狗年第一拍”的土地拍卖在深圳土地交易中心举行，由于竞拍过于激烈，万科、和记、天健等大开发商甚至没来得及举牌，短短10分钟，拍价就从5亿升至7．7亿，这不但大大超出了政府的预计，也让很多地产商觉得不可思议。

　　不但地价难以控制，实际上控制了地价，也未必能直接调控房价。记者去年赴上海调查地产泡沫时就曾发现，地价高会导致房价相对较高，但拿地时地价再低，销售时的房价未必就低，这取决于房市供求关系以及地产商的定价策略。

　　如此看来，深圳还需调整调控的手法和技巧。