新闻背景＜＜＜

　　南京森葆大厦是南京金陵饭店后的南京的又一座标志性高层建筑，在南京老百姓的心中有很高的“知名度”，然而，就是这样的一座大楼，近年来却屡屡发生一些让人难于想象的事情：因债务原因，大楼的部分房产被拍卖；规划部门规划的地下一层共有公用设施、房屋，人防工程的地下室竟然“长出”一份产权证，新琨商务公司为了争抢地下一层物管权，引发了一场血斗，差点闹出人命……

　　近日，本报又接到业主的求助电话，说新琨公司代表又纠集了一帮人，看样子又要闹大事了啦！记者调查后揭开迷雾，南京森葆大厦抢夺物管权之争，说到底还是由产权祸根引发的。

　　抢夺物管权的根结所在

　　记者赶到中山南路360号的森葆大厦时，南京白下分局110、朝天宫派出所的民警已经赶到现场维护秩序。在大厦附近，二、三十位“小平头”有说有笑。记者来到曾经发生血腥殴斗的大厦负一层时，这里已经聚集了几十号人，紧张的场面让人发怵。一名五大三粗的男子自称他们是来接管物业，领导在物管办公室内“谈判”。记者欲进一步了解情况，却被挡在室外，现场维护秩序的派出所民警和联防员只解释他们是接到居民报警，赶来制止斗殴事件发生的，其他的事情他们也不清楚。

　　“上次几十号人打架，脑浆都被打出来了……”刚下班回家的张女士，一下子被眼前的场面吓住了，心有余悸的她逃也似的离开了现场。记者采访发现，整幢森葆大厦的业主们都感到不安，声称这么多人，一旦打起来肯定要出人命的，以后住都害怕。

　　一位不愿透露姓名的业主告诉记者，从2004年开始，原本平静的森葆大厦突然冒出一帮凶神恶煞样的男子，并不断上演血腥殴斗场面，住在大厦内的公司和居民都觉得不太安全，好几家公司不久后就搬走了。“我还保存了一份报纸，派出所就在附近，这帮人像吃了豹子胆的，公安就应该把他们全抓起来，不能再这样让他们横下去了……”

　　白下区朝天宫派出所离森葆大厦只有百米左右。一提到森葆大厦打架事件，派出所的民警个个清楚。记者采访时，朝天宫派出所的值班民警解释说，街道、派出所已经多次找过新琨公司和物管协调过了，但一直没有得到圆满的解决。

　　“我们这里只有252户业主，其实大厦的物管根本不赚钱，归根到底还不是为了车库、房产权的事儿！”调查中，一位知情人向记者透露了南京森葆大厦抢夺物管权之争的根结所在。

　　法院裁定引发物管权争夺

　　究竟是什么样的产权问题？它在这起罕见的矛盾中又扯上什么关系？

　　据业主透露，森葆大厦地下一层真实房屋用途是公用设施、人防工程，现在购买地下一层房屋产权的新琨公司为用水、用电和改造扩大地下停车车位以及森葆大厦的门面房、配套设施，首先就要赶走原来的物业管理公司。

　　记者调查发现，早在1996年，南京市房产局就给森葆大厦商住楼发放产权证，包括地下一层的公用附属设施和人防工事房屋地下一层、二层。其中的1041．33平方为共用设施用途，主要有走道、楼梯、电梯、配电设施、自行车库及物管办公室，包括642平方的人防工程。

　　也就是说，人防工程的产权不属于国有或大厦业主的，而是给了房产开发商。后来，由于森葆大厦开发商发生债务问题，大厦负一层的产权被强行拍卖，重新转移到一家叫“新琨商务公司的名下”。房产部门又将大厦负一层及人防工程给新琨公司颁发了产权证。这样，新琨公司就成了地下一层“房东”。

　　2002年8月20日，鼓楼区法院民事裁定：森葆大厦地下一层入口至电梯的走道仍为公共使用，物管办公室继续归大厦的物业管理公司使用，而配电设施及其所占用的空间为新琨公司和大厦物管共同使用。鼓楼区法院的作出裁定后，南京森葆大厦的一百多位业主连名向南京中院提出异议申诉。业主们认为森葆大厦地下一层附属设施、房屋是为整个大厦房屋配套使用的，根据规划部门规划的公用设施、房屋其所有权均应当归全体业主共有，法院这份裁定实质上侵害了业主的合法权益。为了维权，业主们一纸诉状将南京市房产局推上被告席请求依法撤消森葆大厦负一层的产权证书。2004年12月上旬，白下法院判决驳回业主们的诉讼请求。

　　人防工程成“二手房买卖”

　　据物业公司一工作人员介绍，法院裁定生效后的第二天，新琨公司就拿着裁定书上门来“清场”，要赶走森葆大厦原来的物业管理，自己派人来，这才引发了新琨公司为抢夺物管权与原物管大打出手，震惊整个南京城。

　　“焦点就在这里，明知该房产的真正权属及用途是公用设施和人防工事房屋仍强行买卖，侵犯了业主权益和人民防空法。”森葆大厦业主至今仍坚持大厦负一层是属于他们的。业主们告诉记者，他们曾向大厦开发商了解情况，开发商回答说：“1996年房屋建成，房产局给森葆大厦发了地下一层产权证，但开发商没有谋私利，房屋用途仍然是业主共用，人防工事也给业主停车。当时，开发商曾向房管部门咨询，房管部门明确告知公共配套设施房屋和人防房屋不发证。至于2002年怎么办了产权转移，开发商没有签字同意。”

　　地下一层的物管员工回忆说：“当初江苏省实成拍卖行在拍卖森葆大厦商场时，拍卖行多次带客户查看地下一层实际情况。我们当时跟他们讲地下一层不属于森葆大厦产权，是公有共用和国有资产，不能卖也不要看了，但最后还是被拍卖行卖掉了！”

　　南京市人防办的有关人士称，人防工程属于国有资产，至少目前为止，房产部门尚不能给人防工程颁发产权证。由于许多人防工程建在地下车库中，房产部门在给车库颁发产权证时应该注明人防工程不具有产权。记者电话咨询南京市房产局的有关人士，也被告知“不能给人防工程发产权证”。那么南京市房产局为何两次将森葆大厦地下一层发了产权证呢？

　　4月18日，南京市房产局房屋市场产权处给记者传了一份《关于森葆大厦地下室产权证办理情况的说明》：1996年10月，南京森葆大厦申请地下室(负1负、二层)及1－3层商场等自用房登记。我处根据当时的登记办法和程序经实地勘察和审核，认为上述房产符合登记规定，遂于同年11月26日核准登记并发证。2002年8月20日南京鼓法院民事裁定森葆大厦地下一层房产及其附属设施——归买受人南京新琨商务服务有限公司所有，我处依法核准登记并发证。现部分业主提出地下公用设施房屋和人防工程的权属问题，我们说明如下：一、按《房产测量规范》的规定独立使用的地下室或地下人防工程的建筑面积不做共有共用分摊处理其产权不归业主共有符合登记条件的可单独登记产权。二、我国《人民防空法》等法律法规均规定，平战结合的人防工程由建设单位维护、管理、使用、收益的原则，但对人防工程的产权归属均未作出明确要求和规定。因此，产权登记部门不违反相关规定。何况，开发单位在申请产权登记时，也未申报该地下工程作为人防工程的事实。三、南京新琨公司申请森葆大厦地下一层房产登记是依据法院裁定，依法协助执行房产过户登记事项。

　　抢夺物管权何时能解决

　　“从1996年到现在，森葆大厦原物管已为业主平静地服务了近10年，产权和物管权是两回事，除非通过招投标，三分之二的业主叫我们走，否则我们宁可被打死也决不退出！”森葆大厦物管公司保安李涛、李勇说他们曾4次与新琨公司正面接触过。他们告诉记者，就在2006年3月28日，新琨公司委派的代表汪某带着二、三十位社会人员、几十名物管人员，再次强行武力驱赶他们，要强抢物管的生意场子。最后还是业主报了警，警察赶到了对方才不敢打森葆大厦物管公司相关负责人说：“为了维护业主的利益，我们始终保持冷静和克制，还打电话到省公安厅、市公安、市政府和新闻媒体，希望引起相关部门的重视。后来不知是什么原因，这帮人撤离了现场，但一天不解决，这帮人说不准哪一天又会过来，我们也很担心。”“我现在是一到阴天下雨头就特别疼！”李勇说他在2004年12月3日就遭遇围殴，但派出所到现在还没处理相关责任人，所以对方的一帮人还是那样狂。

　　记者采访中，新琨公司的一位女律师也赶到派出所处理纠纷，她的解释是，法院已经裁定了，拥有产权的新琨公司进驻森葆大厦地下一层是合法的，在法院没办法执行的情况下，他们才多次来接管的。在森葆大厦一楼，新琨公司自己叫来的两位物业管理，面对记者的采访，两人都说不知情，只能采访他们的领导。

　　森葆大厦新琨公司与老物业的争斗由来已久。白下区朝天宫派出所张指导员说：“森葆大厦物管之争，说到底还是产权归属问题。原物管认为地下一层产权现状是公用设施和人防工事，新琨公司认为法院已经裁定了，他们有权进入。为了防止再次群殴，派出所已经给双方的负责人发了“告知书”，要求双方走司法途径解决，一旦发生斗殴行为，派出所将严厉处理。

　　“南京森葆大厦被拍卖的部分房产，2003年评估价为4000多万元，最后却被新琨公司以超低价1700万元买走。地下一层1683．33平方的房屋更是仅以160万元的超低价卖掉，就是全部把它们拆除做车位，价值800万元！这令人费解。”一位业主向记者透露了森葆大厦自法院裁定地下一层发放产权证给新琨公司后争斗的天机。

　　律师说法：通过法律途径解决

　　江苏南京众盛律师事务所杨永华主任律师认为，森葆大厦物管权之争涉及到的法律问题主要是新的物业管理公司产生以及新老物业管理公司之间的交接问题。根据国务院《物业管理条例》的相关规定，选聘、解聘物业管理企业由业主大会决定。因此南京森葆大厦的业主如果需要选聘、解聘物业管理公司时，应在会议召开15日以前通知全体业主，召开业主大会，同时必须经全体业主所持投票权三分之二以上通过，才能与原聘物管公司解约，与新聘物管公司签约。还有要看新物业是否经过正当的法定程序获得了森葆大厦物业管理经营权。

　　新老物管公司所以争执不休，为的是获得物管经营权，得到经济利益。双方应通过法律途径解决争端，而不是采用暴力相向。作为新的物管公司可以通过起诉业主委员会，要求业主委员会提供符合物业管理合同约定的履行条件，而老的物管公司则作为第三人参加诉讼。也可以由业主委员会依据业主大会的解聘物管公司的决定将老的物管公司诉至法院，要求老的物管公司与新的物管公司履行交接手续，并撤出森葆大厦。作为老的物管公司如果认为业主委员会与其解除的物管合同违法，也可以起诉业主委员会，由法院依据事实和法律裁判。而不是这两家物管公司兵戎相见，两家物管公司没有直接的法律关系。双方应相信法律，也只有通过法律途径，让法律在法与理之间作个公断，建立和维护好和谐社会。