“地荒论”下的利益推手
“不好好的规范这些开发商,批再多的地也没有用。”王珏林则认为,政府并没有做好监管。
“再不买,多少钱都买不着了。”4月9日,国贸房展会上,东三环外西大望路“小户型”主打楼盘“CBD传奇”一名售楼小姐向访者游说。她的理由是,以后城里面不再批地,就不会再有新楼了。
而这个楼盘确实演绎了涨价传奇:去年12月份开盘价8000元左右,日前已涨至8800元左右。
在北京房价持续高幅度上涨的同时,“地荒”论则促使这一速度变的更快。
实际上,在去年7月份,北京市国土局发布当年的供地指标就公布,二环以内将不再新增住宅商品房建设用地,但同是出于北京国土部门的数据显示,去年实际出让住宅用地585公顷,规划建筑面积679万平方米,仅仅占到计划出让土地的35%左右。
另一方面,地价飙升,也直接带来了房价的上扬。
4月17日,丰台区“成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地”经过64轮竞拍,最后拍出3.41亿元的至高价。
经核算,每平方米的土地最终出让价格为3376元,得主北京正江地产总经理唐文建给出的说法是,“销售不低于8000元/平方米才有利益”。
这一价格将比目前该区域楼盘价格高出不少。去年9月份,开发面积为170万平方米的“中海城”开盘均价为5400元/平方米,目前的销售均价也仅为6500元/平方米。
一天后,在北京市土地交易大厅,温泉镇一地块的拍卖价更是直逼周边新盘销售价格。位于五环外缺少配套设施的此地块的楼面价格达到了每平方米4863元人民币,而当地在售楼价每平方米仅五六千元。
业内人士给出的估算是,如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算,理论上,一年以后,这一地块变成可售楼盘,房价将不低于12000元/平方米。
在中原地产华北区域总经理李文杰看来,土地出让价格增长的速度和幅度已经远远高于房价的正常增长。
中大恒基不动产营销总经理王述介绍,2004年8月31日后的“土地招拍挂新政”之后,土地价格大幅上涨的同时其出让操作也更加规范,但问题是,在政府获得土地增值收益的同时,房地产开发商的利益空间并未缩减,最后的结果是,购房者成为最后的承担者。
“不好好的规范这些开发商,批再多的地也没有用。”建设部政策研究中心副主任王珏林则认为,政府并没有做好监管,应该用行政的手段把市场上的房价拉开层次(价格层次和面积层次)。
炒房团暗涌
在上海楼市遭到“重创”之后,部分投资、投机客开始“试水”北京,而北京狂飙的房价也将更大的吸引力带给这些炒家。
4月22日,宣武区广安门远见名苑,在尾盘开盘当日,已经拥有了附近五套房产的李先生又进行了登记。
“这次我想买了再卖。”他说,他的房子因为拆迁获得了90余万元补偿款,他首付买了四套房子,出租后月进账8400元。这一次,他看到了超过10%的房价增长率,想借机“炒炒试试”。
远见名苑小区北门口附近的一家中介公司,工作人员向记者介绍,放盘多套授权出售的业主有很多,多为附近的朗琴园、蝶翠华亭、远见名苑等楼盘。
从去年6月份对办理房产证后两年上市交易的房产征收营业税,这一点在很多中介公司看来,并没有根本抑制炒房,多名中介公司工作人员介绍,5个点的营业税通常被要求由买房者承担,“如果由卖方承担,他会提高房价,都是一样的结果。”
小马厂社区一中介公司向记者介绍,为避免交纳营业税,他们通常让买卖双方达成一致,先公正两年后再过户。
很多代理公司给出的说法是,在上海楼市遭到“重创”之后,部分投资、投机客开始“试水”北京,而北京狂飙的房价也将更大的吸引力带给这些炒家。
“地产大鳄”潘石屹所开发楼盘中,山西客户数量占外省客户首位,约15%,有媒体称“山西煤老板购房团大把大把现金支付买楼”,正逐渐演化为继温州人之后的第二个全国性购房群体。
据介绍,在珠江骏景,六成以上的业主都是温州人,而富力城,温州业主也达到了三成以上,现在的二手房价格已经过万,几乎超过了开盘价一倍。
《楼市》市场研究部和搜狐焦点网联合进行的网上调查结果显示,北京住宅产品中以投资为目的的购买人群占到26%,“北京东部楼盘投资比例至少达到40%以上”,一位业内人士这样表达。
另一方面,外资的注入也将暗推北京楼市。据4月18日《21世纪经济报道》称,“如弥漫京城的沙尘暴一样,外资正在这个春天迅猛地扑向中国房地产市场。”今年第一季度,中国FDI里大约有180亿美元的资金来历不明,并会在中国持续等待2-3年,“进入房地产市场是最好的方式”。
一则消息是,4月20日,在“促进房地产业健康发展”网上座谈会上,国家建设部住宅房地产司副司长侯淅珉、国家财政部综合司副司长苑广睿介绍,遏制短期炒作房价仍将是“十一五”时期主要任务之一。
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