水母网4月25日讯业主与物业间的物管纠纷如何处理?烟台如何打造自己的品牌物业?未来的社区物业管理将如何发展?4月22日,烟台首届物业管理高层论坛上,国内知名物业管理专家与我市物业管理人士就一系列问题展开了交流

　　解决物管纠纷

　　界定服务范围是根本

　　关键词：物管纠纷

　　业界问题：由于我市部分小区在管理中缺乏明确的责任界定和具体操作细则，不同利益主体引发的磨擦和矛盾仍在增加，小区物管纠纷已成为业界最挠头的事。在本次高层论坛上，与会的烟台业界人士最先提出的问题就是，“我们在为业户服务的过程中，经常出现物管纠纷，处理起来比较困难，怎样才能减少这一棘手问题？”

　　专家号脉：针对这个问题，中国物业管理协会副秘书长兼法律顾问陈伟认为，理顺在物业管理中的各种关系，应该重视三个法律文本约定：《房屋买卖合同》，以解决公共物权约定的问题；《业主临时公约》，以明确公共产权、实现公共权利让渡；《前期物业服务合同》，以明确物业管理的前期法律关系。

　　他说，目前随着物业小区各种设施设备的不断增加，由于管理责任不清，维修范围不清，各专业管理部门之间扯皮、推诿之事，时有发生，这样不仅影响了业主的正常生活，还严重地影响了物业公司的正常工作，将本不属于物业单位管理和维修的，全让物业管理单位来承担。“由于部分业主对物业管理工作认识不足，以为居住的小区实行了物业管理，只要按时交纳了物业费，一切损坏就全由物业管理单位来维修，一切问题就应由物业管理单位来负责。殊不知，物业管理单位既不是行政管理部门，又不是行政执法部门，它就是一个企业，而且只是一个服务型企业。它的职责范围，就是按照《物业服务合同》的约定来进行服务，在服务中体现管理，超出《物业服务合同》的约定，就不应该由物业管理单位来负责。”

　　陈伟认为，物业管理公司与业主经常发生纠纷，究其原因，大多数是由于物业管理公司对物业管理中的法律关系不清楚，或许多业主不知道自己拥有哪些权利，因此，要设立仲裁机构，有了仲裁机构，规范监督企业和业主，理顺双方的各种法律关系，相对就不困难了。

　　根据规定，“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。陈伟指出，以上设施设备涉及到多个专业管理部门，若不对其管理责任和维修范围进行界定，势必会影响到管理和维修，影响到业主和使用人的正常生活。所以，在物管中界定服务范围才是根本。

　　打造品牌物业

　　规模技术服务是关键

　　关键词：品牌物业

　　业界问题：市场经济条件下，物业管理市场化已经是不可更改的方向，作为物业管理企业，除了做品牌外没有更好的发展道路。如何将企业打造成烟台的品牌物业？这成了座谈中我市部分物管企业管理者最急需破解的问题。

　　专家号脉：山东诚信行物业管理公司董事长王鸿杰认为，物管公司要想走上品牌之路，必须做到单位规模、人员技术、服务优质三管齐下。

　　他说，物管企业要想做强做大，首先要有一定的规模，一般物业管理公司最起码要管10万平方米以上，才算是有一点规模，才能产生一些效益。其次，技术性要强，房屋的“险、漏、堵、水、电”等问题来得急，事关重大，必须在短时间内解决，这就需要过硬的本领。物管企业可以经常开展一些技术培训班，对技术差的物管人员进行培训，以提高他们的维修技术。

　　在市场经济条件下，物业管理企业之间的竞争其实质就是服务质量的竞争。王鸿杰说，物业公司的主要工作是服务，如果服务好了，业主认可，才能顺利收取费用，企业才能正常运转。一个品牌物业管理的形成，还应该体现在能否帮助客户实现和提升价值，让客户由衷地形成美誉传播，进而形成客户的品牌忠诚。他建议，物管企业应该多零距离贴近客户，多听听他们的声音，以从中得到客户更多、更好的支持，不断提高为业户服务的质量。

　　规范服务行为

　　构建社区物管新框架

　　关键词：社区物管

　　业界问题：近几年来，随着政府对社区物业管理工作力度的不断加大和房地产市场的开发，烟台的物业管理企业也越来越多。无论是新建小区，还是老住宅小区，今后的社区物业管理将如何发展，已成为社区居民关注的热点问题。

　　部门声音：市房产管理局副局长王金永说，2002年，市政府出台了《关于进一步加强城市物业管理工作的意见》，明确指出，今后要不断规范物业管理服务行为，扩大物业管理的范围，尽快做大做强物业管理事业。

　　老住宅小区环境差、历史欠账多的问题一直是制约我市物业管理上水平、上档次的一个重要因素。对配套整治后的旧住宅小区，市房管部门坚持把物业管理同社区管理、城市管理有机结合起来，区分类型，开展不同形式的物业管理。通过市、区、街道各方面积极运作，2003年以来，市中心区已经有28个整治后的旧住宅小区实施了物业管理。

　　王金永告诉记者，从去年开始，市政府就把新建住宅小区物业管理工作作为切入点和突破口来抓，依据《物业管理条例》，强化了与物业管理的合同管理、住宅小区配套资金监管和小区基础设施配套建设，确保新建住宅小区建成一个，配套齐全一个，实施物业管理一个。目前，市房管部门已经初步拟定了《关于贯彻物业管理条例加强社区物业管理工作的意见》，争取今年下发实施。

　　据王金永介绍，目前，全市注册物管公司达207家，新建小区物业覆盖率达100%，老区住宅小区物业覆盖率达65%，这无疑推动了我市物业管理的健康发展。结合这次论坛探讨的问题，他们将进一步研究解决物业管理工作中存在的问题，创新工作机制，努力构筑起适合烟台城市发展的社区物业管理工作新框架，让群众长期得到实惠。记者徐中华