【迷局三】

　　谁希望房价下降？

　　作为管理者的政府一旦站到经营者的位置，利用手上的土地资源去追求利益的最大化，会陷入一边要压低房价一边要抬高地价的尴尬境地。

　　一位业内人士在接受记者采访时反问道，从房地产市场主体的行为来看，你觉得房价的下跌有足够的动力吗？

　　据分析，房地产市场的活动主体主要有四个：一是政府；二是企业(包括房地产企业和为房地产开发提供原材料的上游企业)；三是金融机构；四是购房者。

　　政府：在中国的国情下，政府既是房地产市场的监管者，负有让房地产市场健康发展的责任，但与此同时，又是房地产市场的利益参与者和分配者，尤其地方政府对土地收益具有高度依赖性。而且，房地产业和其他行业具有高度关联性，因此对经济发展具有拉动作用。这决定了政府不会希望房价大幅度下跌。

　　“‘城市经营者’的口号会产生错误导向”，省人民政府参事、广州市人民政府专家顾问、广州大学教授潘蜀健表示。本来作为管理者的政府一旦站到经营者的位置，利用手上的土地资源去追求利益的最大化，会陷入一边要压低房价一边要抬高地价的尴尬境地。

　　因此，在2005年的宏观调控中，中央政府一再强调，稳定房价是这次房地产新政的主旨，稳定房价就是稳定房价上涨幅度，而不是让房价下落。

　　房地产开发商：作为供给者，房地产开发商肯定不希望房价下跌，而且会极力保证自己的利益最大化。“现金为王。”广州个人合作建房者的发起人魏琨说，“比起整个行业是否能够健康长远发展的问题，开发商显然更关心自己此刻开发的房地产能不能赚到钱。如果行业前景出现问题，只要手上有钱，他们还是可以投资到其他行业。”

　　金融机构：从银行的利益出发，在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。

　　购房者：购房者对房价的态度也根据自己的利益分成两派。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于已经拥有房产的家庭来说，房价下跌会让他们的资产缩水，这也不是他们愿意看到的。而对于一部分以投资甚至投机为目的的买房者而言，“买涨不买跌”是他们不能违背的金科玉律。“尤其在目前我国投资渠道不畅通的情况下，房地产市场变成投资者和投机者们的阵地，他们当然是叫涨房价。”潘蜀健教授认为，“房价高企不排除有人为炒作的因素。”

　　【迷局四】

　　地价高导致房价高？

　　房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金等内容，之外还有开发利润。

　　“我更倾向于地价高导致的房价高。”潘蜀健教授在分析造成房价高的主要原因时表示。

　　据了解，房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金等内容，之外还有开发利润。

　　“地价在房价成本中占据非常重要的地位，除非政府将地价降下来，否则房价很难降低。”潘蜀健表示。

　　然而，也有业内人士指出，从长远看来，随着广州市中心城区土地的不断减少，稀缺性越来越强，而且土地供应又有区位的差异性，土地成本的下降从长期看来并不现实。广州市去年土地市场上出现的多块“地王”，表明作为商品房开发成本的重要组成部分的地价难以压缩。

　　而从其他的成本构成因素分析，2005年，生产资料的价格虽然涨势明显减缓，但仍然运行在高位。

　　此外，原材料价格上涨也推动了生产资料价格上升。如钢材价格在2005年前3个月就涨势凶猛，以后才持续下跌。而生产资料的上涨会直接导致商品房竣工造价的快速上涨，而开发商的利润不可能被其主动压缩。从房价构成分析，房价何去何从也受到诸多因素影响。

　　【迷局五】

　　入市还是撤退？

　　基于2006年市场供求关系逐步趋于平衡，预计2006年的楼价仍会保持增长态势，但增幅不大，总体维持在5％—8％的增长水平。

　　今年年初，广州市有关部门在驳斥“地荒论”的同时，指出近期楼市不排除人为哄抬因素，并提醒市民谨慎入市。业内人士介绍，一些开发商拿到楼盘预售证以后，未及时销售或以“保留单位”等名义囤积现货，人为造成市场紧张。这种虚假信息会严重误导市民的市场预期，在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。面对纷纷扰扰的房价信息，处于信息不对称劣势地位的市民，到底该及时入市，还是该抽身而出？

　　国务院发展研究中心前不久预测，2006年全国房价持续上涨的趋势不会改变，涨幅将比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅预计将在6％左右。而根据中华报告网提供的《2006年广州房地产行业研究咨询报告》摘要，稳中有升仍将是2006年广州楼价的主旋律。基于2006年市场供求关系逐步趋于平衡，预计2006年的楼价仍会保持增长态势，但增幅不大，总体维持在5％—8％的增长水平。而2006年住宅价格涨跌，主要看天河区、海珠区、番禺区的价格表现。

　　地产大鳄潘石屹言，“房价有点危险”，但对于普通的老百姓来说，他们则可能迷失在看不懂的房价中。

　　■新闻背景

　　2003年后房价一路狂奔

　　广州最早的商品房——东湖新村1985年6月竣工，主要针对港人销售，售价在800元－1000元／平方米之间。上世纪80年代中后期，天河中心区如六运小区、天河东的楼盘开始成为进入大众视野的商品房。不过，据房地产专家韩世同表示，当时的价格已经上升到1200元—1500元／平方米。这对于那时绝大多数的广州市民而言，还是无法承受的。

　　广州房价增长驶上快车道是在1990年后，环市东淘金路一带的商品房如淘金花园等，价格已经超过6000元／平方米；之后，天河北的东方明珠苑等，针对港澳客户的售价也高达1.2万元／平方米。那时，高利润吸引了很多热钱进入房地产行业，大量资金盲目挤进楼市。因此，在1993－1996年的短短4年里，住宅的供应量由1993年的178.4404万平方米升到1996年的400.6979万平方米。

　　到1997年，由于受到亚洲金融危机的波及，很多香港买家急于从广州楼市抽身而退，留下大批烂尾楼，许多豪宅也被半价抛售。从那时起，广州楼市长达7年的低谷期拉开序幕。

　　转机出现在2003年。根据广州市国土房管局信息中心发布的信息，2003年，广州市预售住宅的成交均价为3888元／平方米，较2002年的4143元／平方米下降了6.16％，成为7年低谷期中的谷底。但从2003年底开始，广州楼价出现“触底反弹”。2004年，广州市十区商品住宅成交均价快速上升至4618元／平方米，较之2003年大幅上涨了18.8％，成为7年来商品住宅价格首次回升的拐点。

　　2005年，广州市十区商品房均价达到5114元／平方米，较2004年上涨了10.37％，老八区则为5821元／平方米，上涨了9.03％。其中，2005年10月出现全年房价最高点，十区住宅均价5597元／平方米，老八区住宅均价6250元／平方米。2006年1月，广州十区住宅均价达5564元／平方米，老八区均价为6321元／平方米，同去年最高点相差不大。

　　根据广州市国土房管局阳光家缘网站的统计数据(数据包括2004年以来原八区纳入广州市房屋管理系统的预售商品房(一手)数据)，今年商品房销售统计信息(住宅项)显示，从今年1月1日至昨日中午12时，广州市原八区共网上销售11612套商品住宅，成交均价为7160元／平方米。其中，原东山区共成交850套住宅，均价9200元／平方米，高居榜首；越秀区共售出25套住宅，均价紧随东山之后，达9169元／平方米；而原芳村区的住宅均价最低，达4530元／平方米。