中国房地产巨头潘石屹、易小迪在山东首度合作，便将项目选在了烟台，25日，两位地产大鳄同时来烟，本报记者进行了独家采访。

　　潘石屹、易小迪认为，目前，中国房地产正进入黄金时代；烟台房地产市场没有泡沫，房市已到“拐点”，商业地产初露峥嵘；加大二手房的流通力度将活跃住宅市场……

　　大众需求来临，房地产从一线城市向二线城市扩张，房地产黄金时代到了。

　　“黄金时代来了！”这是易小迪对正在发展中的房地产市场的论断。易小迪认为，大众需求的到来将促进房地产的发展。房地产的需求多年来一直是热点，但始终没有进入大众的需求，因为它集中在大城市，集中在中高收入层。现在不同了，房地产正在向一般的普通大众扩张需求，所以，他认为，这是一个很好的机遇。

　　易小迪提出了一个令我们欣喜的观点：“我认为，房地产热点可能会向更多的城市，尤其是二线城市扩张。虽然黄金时代到来了，但不一定会集中在一线的北京、上海，也不一定集中在少数的产品上，它会向更多元化的产品、更多的二线城市扩张。理由很简单，现在，二线城市人口的增长速度已经超过一线城市。同时，二线城市在GDP排行榜上、竞争力排行上越来越往前靠的，潜力非常大。”

　　潘石屹补充说：“中国经济的提速确实出乎意料地快，仅仅看GDP的指标还不是特别明显，我记得，中国存款第一个‘一万亿’的产生花了十年时间，第二个‘一万亿’花了五年的时间，今年二月底居民存款是15.3万亿，3月份就超过16万多亿，也就是说，现在居民再存‘一万亿’只需要一个月的时间。而‘一万亿’是什么概念，就是全中国所有的住宅房加起来，即每一年销售出去的房子是‘一万亿’，全中国居民一个月的存款可以把全中国所有的房子（住宅）购买一遍。所以，看中国的经济发展，不仅是山东、烟台发展快，西藏、甘肃等地的城市发展也快，整个经济发展势头非常好。

　　中国城市化进程在提速，居民收入猛增，房地产黄金时代的到来挡都挡不住。

　　烟台房地产没有泡沫，老百姓购房更趋理性，烟台房市已到“拐点”。

　　“我们都看好了烟台！”潘石屹、易小迪的看法惊人的一致。擅于言词的潘石屹说：“这是我第三次来烟台，第一次到烟台是什么时候我都忘了，是和朋友一起从大连坐船来的，印象特别深。山东的GDP与广东不相上下，经济发展速度令人吃惊。几年前，我们就有这个预测，山东经济发展非常快，外向度非常高，而且山东的房地产相对经济来说比较滞后（并不是最滞后，可能陕西、兰州更滞后），比江苏、广东的差距太大。”

　　落后的主要原因就是房地产市场不够开放，主要表现在土地上，本地企业开发比较多，这就给我们带来很大的机会。在济南我们有一个好朋友是政府官员，前些年，他说不欢迎你来，从这一点看，这个地方普遍的风情不是很开放。经过这几年，我觉得有很大的改进，但是山东房地产与它的内在经济市场需求差距非常大，烟台是最明显的，烟台的经济这么发达，房地产相对比较滞后。

　　烟台房地产其实处在一个比较健康的基准面上，没有泡沫，无论是土地价格还是房子的价格，跟烟台老百姓的收入、经济水平相比比较合理，再加上老百姓购房比较理性甚至是偏保守的，房地产市场还不存在炒作。

　　房价上涨未大涨，相对周边城市青岛、大连价格偏低，还荣获了“人居奖”，随着阳光100、天鸿花园等外地公司的介入，烟台房市的价格即将走向“拐点”，这是两大巨头的看法。

　　中低收入家庭的住房问题，应该通过二手房来解决，二手房市场“通则不痛”。

　　“中低收入家庭的住房问题，应该通过二手房来解决。”谈到二手房的流通问题，潘石屹的话多了起来。他提出，对于中低收入者而言，买二手房是最好的选择。

　　潘石屹认为，解决中低收入人群的购房问题不能光依靠新房子，而应依靠二手房市场。在他看来，中低收入人群以及刚刚毕业的学生上来就买昂贵的新房子是不可取的行为，一边是自己的收入比较低，一边又一定要买新房子，房价和家庭收入比就会很大，负担起来会很吃力。

　　“年轻人和低收入人群‘一步到位’买新房，并不是他们的错，政府没有采取很好的手段让二手房流通起来是主要原因，如果二手房能够顺畅地流通，它的交易量会非常大。像北京光公房就有200万套，如果10年流通一次，还有20万套房子。”潘石屹说，二手房市场一旦流通起来，二手房房价自然会降下来，中低收入者的负担就不会很重。此外，经济适用房和廉租屋也是解决中低收入人群住房的一个补充。

　　整个采访过程中，潘石屹多次谈及了关于“市场化”的话题。在他看来，房地产的市场化，首先要土地市场化，其次是房子的市场化，就房子的市场化而言，不仅新建商品房要市场化，二手房也一定要市场化，“尤其是要让那些单位分配的公房上市交易”。

　　“实际上，公房上市、二手房交易涉及的单位和部门太多了，二手房市场要建立起来，产权和档案要清楚，只有房子产权清楚，二手房才能作为一个商品在市场上流通起来，才能上市交易，而许多二手房没有明确的档案和产权，或者虽然有但和市场不接轨，还是不行。”为此，潘石屹提出，只有流通才能形成市场，要鼓励流通，而不是阻碍商品的流通，应该减少房屋流通环节的税费和成本，方便房子的过户、办证等等，这样才能提高二手房流通环节的效率，大家也才有积极性把自己闲置的房子拿出去交易。

　　而对于二手房的流通是否拉低新房价位的问题，潘石屹认为，二手房的流通会将低价位的新房价格下拉，但旧房子的上市实际上是增加了房子的供应量，一个人出售旧房很可能是想买一栋新房，因此，对中高档的房子而言，需求量将会增加。

　　大房是给富有之人住的，住宅越盖越大并不盲目。

　　一组来自建设部门的统计数字显示，2005年烟台市普通住宅户型面积平均为98.07平方米，比去年增长了7.84%；与此同时，烟台市商品房屋空置面积66.34万平方米，与去年同期相比也有上升。

　　近几年来，房子越盖越大已经成为房产开发商的一个共有特点，在今天，动辄160、180甚至200平方米的大房子也不稀奇，然而从老百姓的实际需要来说，住宅有必要越盖越大吗？对此，潘石屹有自己的看法。

　　“不仅仅在烟台，全国各地都有这个趋势，我认为房地产开发商盖大房子不是一种错误，也是合理的。”潘石屹说，每座城市中都留存有一些历史年限比较长的房子，这些房子的面积都比较小，可能有30平方米、40平方米、50平方米的，并且这些房子的量也不少。随着经济的发展和生活水平的提高，新买房子的这部分人是城市里最富有的人，他们的购买能力和需要也达到了一定的程度，大户型的房子可能正是他们所需要的。

　　作为当今中国房地产业当之无愧的领军人物之一，潘石屹最喜欢给自己的称呼却是“盖房子的”。在他看来，房地产开发商的最主要的任务就是“建设出城市最需要的房子。”如果房地产发展商建的房子不是社会需要的，就会出现空置，出现积压。而当前，房屋的空置率过高是与房价的飞速上涨相矛盾。房价上涨传递的是供不应求的信号，而空置率的提高则意味着房子出现了积压。潘石屹认为，导致矛盾信息出现的原因，一是市场结构的不合理，即供应的房子品种、地段和市场需求并不匹配，再有就是流通环节的不畅通，二手房和租务市场并没有真正建立起来。

　　商业地产地段选择是最主要的，而这个地段不是你头脑中想像的，是大家头脑中都认可的地方。

　　易小迪说，烟台市中心区缺少商务中心，到现在为止，政府也没有规划所谓的商务中心，说明政府这方面的意识还不够。烟台经济水平和收入水平如此之高，又有这么多外企，开发区在全国又这么有名，却缺乏一个非常好的商务、商业和高档的公寓、写字楼一体化的中心。也就是说，这种建筑综合体，在烟台已经到了呼之欲出的地步，必须有一个人敢于冒险，来敲开这个市场。“当然，之前也有人做高档公寓和写字楼市场，但是像我们这样一做就是56万平方米，对一些不了解山东经济潜力的人来说是不敢想像的。”

　　潘石屹对烟台商业地产的理解是，一座城市需要一个代表性的建筑，它们作为时代文明的产物，是一个城市精神和特色的体现。这些建筑可以是哥本哈根的美人鱼雕像、巴黎的香榭里舍大街、还可以是莫斯科的红场等等。作为城市的标志和象征，它们不仅记载着城市的起源故事和发展历史，还点缀美化了这些城市，带动了城市的发展。

　　当前，烟台本地房地产还没有进入商业地产的概念，唯一有这个想法的幸福地段却没有启动成功。对此，潘石屹说，商业地产一定要把地段选择好，其他都是次要的，而且这个地段不是你头脑中想像的，是大家头脑中都认可的地方；规划、建设、设计都是第二位，地段是至关重要的。

　　“为什么我们在北京的商业地产要在CBD里面，因为CBD是北京最繁华的地方，是北京市商业的中心区域，在这个区域之内，我们未来几年的销售额能达到170亿人民币，占CBD的半壁江山，所以地段稍微偏一点，对搞商业地产就非常难，而住宅对地段不是很敏感，所以你的住宅离100米、200米、300米都无所谓；其次就是写字楼，最敏感就是商铺，商铺有时候一步差三势，拐角和不拐角的地方都是不一样。”