不交维修资金拿不到房产证 广东物管条例公开征求意见

　　日前，广东省建设厅在其官方网站（https://www.gdcic.net/）上对《广东省物业管理条例》（修订草案）（下简称《修订草案》）公开征求意见。

　　有关专家称，该修订草案同原来的条例相比，许多内容有了进一步的细化，可操作性和法律执行效率更高。

　　开发商不得承诺减免物业管理费

　　在《修订草案》中，对建设单位交纳物业管理服务费的内容新增了一条：“建设单位出售物业时，不得承诺减免物业服务费用。”若违反，将被要求责令限期改正；逾期不改正的，处10万元以下的罚款。

　　对于这一条例，广州新世界物业管理有限公司副总经理马悦表示，这一条例打破了房地产业内长期以来的一些营销行规，他认为只要开发商愿意将这部分费用直接交给物业管理企业，向小业主承诺减免物业服务费用也是可行的。希望该条例增设一些相关条件。如“建设单位直接支付该部分费用给物业管理企业的除外”等。

　　半年公布一次维修资金收支状况

　　《修订草案》对专项维修资金的条例作出了细化，并明确规定，物业专项维修资金由业主交纳，如果业主未按规定将专项维修资金缴存到银行专户的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不缴存的，不予办理房地产权证。

　　按照规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。未设立专项维修资金的住宅物业，业主大会成立后应当依法设立专项维修资金。此外，专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。物业管理企业至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况，接受广大业主的监督。

　　但是专项维修资金到底交给谁又交多少呢？广州物业管理研究会副会长陈德豪指出，目前广州市已经有了较为成熟的操作思路，应当在法律规章上给予加强。这个思路就是，在批准开发商对新建物业进行预售的同时，应在指定银行（广州为农行）为每一户开设专项维修资金帐户，并设立专项维修资金卡。这个卡可以由建账银行保管，也可以由开发商代管。在开发商同小业主签订购房合同时，由开发商告知小业主去缴交或是由其代缴到银行的专项维修资金卡中。只要有关部门，对小业主在缴交该费用方面进行约束，就可以较为安全地保证专项维修资金到位。

　　目前广州市的专项维修资金的收取一般是按照多层住宅40元/平方米，高层住宅及公寓50元/平方米的标准。陈德豪认为这是比较简便而且具有可操作性的收费标准。

　　首套物业交付使用两年必须召开首次业主大会

　　《修订草案》不仅对小区首次业主大会的召开情形作出了细化规定，同时还规定，只要物业小区具备召开业主大会的条件，建设单位（开发商）就应当在30日内书面报告物业所在地房地产行政主管部门，业主个人也可以报告物业所在地的房地产行政主管部门。

　　根据该草案，物业管理区域只要符合下列情形之一，就应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：一是已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的；二是首套物业交付使用满两年的。

　　如果是分期开发的物业，先期开发区域内符合第一个条件的，可以成立业主大会和选举产生业主委员会。但是业主少于5名且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　旧物管拒不退出，最高罚20万元

　　按照草案规定，如果原物管公司的物业服务合同终止时，业主大会选聘了新物业管理企业的，原物业管理企业应当在7日内退出物业管理区域，并向业主委员会完整移交有关物业、物品和档案资料，配合新的物业管理企业做好交接工作。

　　如果原物业管理企业未按规定退出物业管理区域的，应当免费提供原合同规定的物业管理服务；在这期间，新选聘的物业管理企业不得进入物业管理区域。

　　草案同时规定，物业管理企业违反上述规定的，由房地产行政主管部门责令限期退出物业管理区域；拒不退出的，由县级以上房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　公摊水电须独立计量

　　《修订条例》规定，普通住宅（别墅和容积率不超过1.0的住宅属于非普通住宅，其他住宅属于普通住宅）服务收费实行政府指导价，其他类型物业服务收费实行市场调节价。经业主大会所持投票权2/3以上通过，普通住宅物业服务收费可以实行市场调节价，并在物业服务合同中明确。物业管理企业应当明码标价，在物业管理区域的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　物管应当每月公布共用场地、设施设备产生的水电数量、单价、金额，按实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊，但物业服务合同另有约定的除外。开发商应当在出售物业前对共用场地、设施设备安装独立计量器。

　　目前，《修订草案》已经开始向社会广泛征集意见。而广州市业主委员会联谊会目前通过其除南沙、萝岗、花都之外7个区的联络站，已经收集到了许多小区业主委员会对该草案的意见。并请一批专家和物业管理相关人员进行讨论。市民可登陆广州市业主委员会联谊会（www.yezhu.org.cn）查阅条例的修订草案发表自己的意见。