在央行与世界银行共同举办的房地产金融研讨会上，央行副行长吴晓灵指出，房地产金融存在很多亟待解决的问题，以银行信贷为主的住房金融体系开始显现出不能适应的迹象。通过吴晓灵简单的讲话，人们发现，为了释放日趋升高的住房金融风险，住房金融产品的创新已经迫在眉睫。

　　目前，我国住房金融的发展呈现两大特征，一是规模迅速扩大，二是品种高度集中于银行住房贷款。到2005年年底，中国商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占国内生产总值（GDP）的10％。据摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠预计，到2008年前后，中国已建成楼盘的市值将占GDP的30％。如此之大的比重，如果都集中到银行的房贷上，将是一个高度集中的风险。

　　要解决这个问题，出路只有一条，就是通过产品创新，用多种形式的住房金融产品，将“装在一个篮子里的鸡蛋”分散出来。

　　产品创新的第一步，首先要将住房金融市场的国家责任和企业责任界定清楚。现在，我们的住房金融产品没有对不同人群进行细分，特别是对于低收入家庭，也只能使用普通房贷。这种状况，对双方都很不利。对银行而言，低收入家庭是高风险客户；对低收入家庭而言，正常利率的房贷可能难以承受。所以，吴晓灵明确指出，解决这部分人住的问题，属于政策性范畴。也就意味着，政府可能出台面向低收入人群的无息、低息贷款，或是通过廉租房等方式，把这部分人从商业房贷的市场中剥离出来。

　　产品创新的第二步，是要把银行手中的巨额房贷，通过资产证券化的手段，将风险分散。这也就是吴晓灵所说的，“银行不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。”以前，银行的住房贷款贷出后，所有的风险都由银行承担。而房贷证券化的做法是，将银行已经借出的房贷打包，以证券的形式，把这个债权出售给社会投资者。这样，既转移了风险，又为银行吸纳了资金。现在，许多银行都在研究房贷证券化的产品。据媒体报道，建行的30亿房贷证券化产品在近期即将面世。

　　产品创新的第三步，是房地产企业不能只盯着银行贷款，要广开融资渠道，特别是直接面向投资者的速效渠道。现在，银行风险最高的住房贷款是投放给房地产企业的住房开发贷款，去年长三角住宅市场的波动，已经造成了大量的开发贷款难以回收。对于这方面的问题，吴晓灵的意见是，“住房金融市场不仅要有间接金融的信贷市场，也应有直接融资的工具。”所谓间接金融的信贷市场，就是指银行贷款，它是以银行为中介，将存款转给贷款方。直接融资工具，指的是房地产企业发行的，用于房地产开发的债券、基金等金融产品，这些产品都是由投资者直接购买，风险也由投资者承担。就在去年，万科与中信资本投资有限公司共同筹组成立了“中信资本·万科中国房地产开发基金”，筹集的资金将投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目。这被视为房地产开发商融资方式转变的一个积极信号。