江苏商报报道本报记者　曹露　报道龙江板块的精装修小户型开盘即遭抢购。程阁老巷约瑟夫公寓开盘均价11800元/平米，首推100多套全部卖出。今年五六月份，新城市·摩尔特区、阳光金峰等一批新的精装修小户型项目将正式开盘……目前，南京各个片区精装修小户型遍地开花。由于供小于求，有业内称，精装修房销售趋势是“出一套卖一套”，并且价格还在不断上涨。

　　精装修小户型遭抢购

　　本月15日，位于新街口程阁老巷的城开国际·约瑟夫公寓项目的售楼处前，一大早就排起了上百人的长龙，一直延伸到了售楼处门口的马路上，有的客户甚至从14日下午5点就开始等候。18日开盘当日，城开国际15日、16日认购领取VIP卡的客户，约300位济济一堂。虽已经过了15日的预演，但面对如此众多的客户，销售员仍忙得不亦乐乎。开盘当日，该项目已经销售150余套。城开集团朱总介绍，开盘当日，还有30～50元/平方米的优惠，加上之前领号的购房者，因此，销售十分顺利。他介绍，因为该项目地处市中心，加之附近的配套设施非常齐全，因此，销售非常火爆。与约瑟夫公寓一样销售不错的还有龙江地区一精装修楼盘。4月22日，新城市·摩尔特区项目的精装修小户型首度公开认购，场面之火爆出乎开发商预料。当天一早，售楼处门口就已经聚集了一百多名购房者，多名保安在现场忙碌着维持秩序。此次认购，共推出了93套精装修房源，结果最后登记认购的意向客户达到了110多位。

　　精装修房遍地开花

　　以往说到精装修房，人们联想到的大多是主城区的高档住宅。但是现在不同了，除了主城区，城北、河西、宁南、江宁等也都出现了许多风格各异、特色鲜明的精装修房。目前，主城区内在售的精装修房主要包括长发中心、金陵大公馆、金鼎湾和居易时代等，此外还有以5000美元/平方米起售而堪称“天价”的御景华府。城北的精装修房虽然不多，但是锋尚国际公寓和世茂滨江新城却是两个南京顶尖的精装修项目。在奥体板块，万科光明城市的“全面解决家居”和朗诗国际街区的高科技节能型住宅也成为了精装修房的代表。江宁则涌现出东郊小镇、托乐嘉·千色贵族、百家湖·伦敦城等一批以价格低、户型小或投资概念新颖为特色的精装修房。如今，购房者想买精装修房不但要考虑价格还有更多的区域选择。

　　土地紧缺价值提升

　　相关数据显示，2005年南京土地市场共成交土地97幅，成交总面积612万平方米，平均楼面地价为1124/平方米；其中城中成交17幅，面积为24.25万平方米，仅占总成交面积3.9%，但楼面地价却高达2456元/平方米，是平均地价的2倍多。主城区拍卖土地呈单幅土地面积小、楼面地价快速上扬的趋势。进入2006年后，主城区的土地价格持续增长。今年3月，位于玄武区锁金村的一幅不到8000平方米的“袖珍地块”竟引来七家开发商角逐，最后成交楼面地价高达6359元/平方米。同时主城的可售房源急速减少，购房者对城中房源的追逐不可避免造成主城区房价整体上扬。目前，这一现象有日渐蔓延到近城板块的趋势，如龙江、城南、新东郊等地区。业内人士分析说，随着时间的推移，主城及近城板块的土地资源稀缺状况已经非常明显，相对于整个城市的房价涨幅，主城及近城区的地价涨幅明显要高得多。而土地价格的快速上涨必将促使主城核心及外围区住宅产品的不断升值，屡屡出现万元房源是市场的必然反应，以后甚至还会更多。

　　价格在不断上涨

　　此次城开国际的约瑟夫公寓，开盘均价在11800元/平方米，引来大批购房者争相购买。一位购买了该楼盘的吴先生表示，城中土地本身上市的就较少，在各个开发商手中的也不多，自己一直住在城中的一处老宅里，但是“城中情结”比较重。而且，随着年龄慢慢增长，也不想跑到很远的地方过晚年，因此，购买城中的40多平米的精装修房是和老伴的最佳选择。吴先生告诉记者，他有自己的考虑：他们购买了一套43平方米的住房，总价逾50万元。除去首付15万元，余下的钱通过贷款还，而这套房子将来交付后，附近大公司企业、银行较多，比较容易出租，租金至少在2800元/月左右。记者了解到，朗诗国际街区的精装修优势也体现在智能和节能方面，他的精装修均价在8990元/平方米左右。今年1月，洪武路和户部街交叉口的“天空之都”推出时，许多套型价格就突破了1万元/平方米。位于珠江路上的“未来城”部分精装修小户型公寓开价也达到1.1万元/平方米。位于龙江小区龙园南路的西城风尚公寓，其精装修小户型目前均价高达10242元/平方米，其挑高户型最高单价也已突破12000元/平方米。

　　租金更是一路高涨

　　鉴于城中房价过万元，于是，小面积、低总价的小户型就成为楼市的新宠。并大有曼延趋势，其热度甚至有超过正常平层户型之势。低风险、易于出租、黄金地段、精装修等优点，使小户型以其不可代替的特性大行其道。细细分析人们购买小户型的心理，一是总价低，让他们手头的“闲钱”能够得着，二是指望房子升值给他们获利，三是作长线投资，以出租获得回报。据了解，如今南京几个典型的小户型单身公寓，其出租租金还是比较高的，如君临国际、朗诗熙园、剑桥国际公寓等，一个四五十平方米的小户型，月租金在2000元以上。再则，城中寸土寸金，小户型产品在二手市场也容易出手，变现能力强。记者在网上看到，龙江新城市广场50平方米的精装修房，租金达1800元/月。君临国际50多平方米的精装修房租金也叫到了2500元/月以上。我爱我家有关人士告诉记者，现在出租的精装修房一般都是2000年以后的，家具家电比较新，大批精装修公寓都比较好寻找租房者，因为有租房需求的人尤其是公司的个人比较喜欢“拎包入住”，享受独立的生活空间。

　　小户型为何热卖

　　业内人士分析，由于面积小，总价相对较低，而且省去装修的麻烦，精装修小户型非常适合工作时间不长的年人购买居住；对一些初到南京创业的外地人，精装修小户型也可以作为一种过渡户型；另一方面，对投资族来说，地段好的精装修小户型，升值潜力毋庸置疑，投资金额又相对小，也是理想的投资对象。多方面原因将促使未来精装修小户型进一步走俏，尤其是占据地理位置优势的项目。低总价和低首付。这对于许多贷款购房的家庭来说，买房子的门槛降低了不少。并且，目前市场上普通住宅的价格也很高，户型动辄就是100多平方米以上，相较而言总价比精装修小户型高出许多。这就“迫使”许多原本想购买普通住宅的购房者也把目光转向了小户型公寓市场。然而，当前市场上精装修小户型公寓的销售十分看好，但如何控制购房者中自住与投资的比例，怎样做好后期的租赁市场、稳定客源，以及如何从规划、装修、建材等方面不断完善小户型公寓这种产品，使其能更长久地承担“过渡产品”的使命，都是目前小户型公寓市场急需解决的问题。

　　哪些人在买精装修房

　　记者从约瑟夫公寓了解，在购买其精装修中，自住和投资各占一半的比例。专家表示，由于南京房源户型面积都在百余平方米左右，导致房屋总价过高，正因为此，南京的小户型一度得到众多年轻人的青睐。该人士认为，小户型满足了三类人的生活需要：一是单身贵族或者刚刚结婚的小夫妻，存款虽然不多，但足以支付首付，以及月供两三千元；二是在郊区有一处大房子，想再拥有一处工作室或者休息房的购房者；第三类就是满足了一些小公司和小企业的临时生存需要。对于目前南京小户型的主流购买人群，南京某房产置业公司负责人认为，总体看来，购买精装修小户型的人除了图省事又想价格低的年轻人以外，大部分是用来投资。这部分人在市中心总价花上四五十万买一套家具家电齐全的全装修房，这样的房子在中心地段，出租的价格也比较高。到一定的时候也许会抛掉，但那时，购房的钱早已“回笼”了，实现了地产投资回报。

　　今年还将集中上市

　　刚刚过去的春季房展会上，除了中低价位楼盘的热卖外，精装修小户型的市场反响也不错，许多展位前都挤满了购房者。据不完全统计，目前市场上正在热销的精装修小户型公寓有10多个楼盘；而另一边却是小户型市场的价格和购买人群的居高不下，许多小户型公寓开盘当天就几乎售罄。较早售卖的居易时代，精装修小户型热卖成为城南地区的典范。该项目负责人告诉记者，从其它城市的先例来看，小户型出租、升值的空间一般来说要比同等区位的楼盘高20%左右。目前南京市场做精装修的已经有许多的楼盘近期在逐渐的施行。而以国外以及较发达城市的经验来看，“精装修”必将是未来的主流，而“小户型”社区一定有其存在的价值，所以前景是比较好的。据悉，今年，小户型将密集上市，城中就有约瑟夫公寓、金陵大公馆、宏图上福园、长发丹凤街项目、利奥大厦、龙吟广场、中商万豪中心等，再加上城东南、河西等相邻板块也有大量小户型上市，竞争也会越来越激烈。

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　　精装修房前景广阔

　　“全世界没有一个国家老百姓买的住房是毛坯房。”建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说。据了解，近些年，我国一直倡导开发精装修住宅，在北京、上海等一些城市取得了明显成效。据介绍，从2001年到现在，上海精装修房已经达到4000万平方米，并有望在近几年内消灭毛坯房。因此，精装修势在必行，只是时间早晚。江苏省住宅产业化促进中心有关负责人认为，南京的精装修房市场前景广阔，但有待规范。比如，上海目前精装修房已达到70%以上，南京10%还不到，同时也存在观念老化、装修成分不透明、精装修房缺乏标准和缺乏专业队伍等问题。南京一位验房师告诉记者，精装修房是开发商在毛坯房的基础上进行装修，然后完工后交付给业主。其中有些问题都被装修所掩盖了，如毛坯房容易存在的墙体问题就因为照顾到已粉刷好的墙面不能检查。该人士告诉记者，精装修房将成为未来购房的趋势。那么，业主应该怎样验收精装修房，验收精装房比毛坯房多注意哪些问题？验房师告诉记者，验收精装修房要注意四点：首先，要检验开发商装修所采用的材料，是否按照当初的约定、是否符合国家标准；其次，检查隐蔽的管线、水管，检验是否符合标准，以防止日后出现漏水等问题；接下来要进行的就是环境监测，检查室内的空气成分，检验甲醛等气体有无超标，当然还要注意装修的质量，查看地面、墙面的表光情况，有无划痕等。业内认为，现在房地产市场竞争比较激烈，通过精装修成品房的推出，来表现开发商的实力和抗风险的能力。另外，凡是精装修成品房的市场销售情况都比较好，销得都比较快，证明有比较强烈的这方面的市场需求。作为开发商的责任，就是要提供给购房者立即能够使用的精装修房。购房者往往从大幅降低装饰装修成本考虑，也会选择购买精装修住房。(编辑　暴雪)