上海神秘人贷款6.5亿购房110套

　　业内人士认为很有可能是两三人或两三个人牵头的集体职业炒房

　　本报讯据《中国房地产报》报道　有那么一个人，在2004年下半年至2005年一季度，勇敢地冲进了上海楼市，买入了110套高档房。这些房源分布于长宁、静安、浦东陆家嘴等上海市中心城区。当然，他买这么多房子不是用于自住或办公，而是投资，或者说，投机。

　　这一个人从银行获得了总计达6.5亿元的抵押贷款。具体过程尚不得而知，贷款成数应该是七至八成，并且是持房产证连环抵押，因此实际上的首付折合下来平均不过8％左右。

　　这个买家将他的110套房子全部按酒店式公寓进行装修，配齐了相关设备，甚至为此成立了一家“物业服务公司”，从保洁工到服务员应有尽有，目的是为了“长期持有并实现高租金回报”。说到这里，我们应该纠正上文的一个说法，他买房的初衷不是短期投机，而是长期投资。

　　但由于去年的宏观调控，该人已无力偿还银行的房贷。他将其中的52套商品房交给21世纪不动产上海区域公司“代销”。这52套房子中，有39套来自位于浦东陆家嘴的高档公寓(豪宅)“世茂滨江花园”。

　　“一人贷款6.5亿元买了110套房”，该消息不管是真是假，都将上海楼市拉入焦点，人们惊呼，会不会是第二个“姚康达”来了。这个神秘人是谁？其资金如何得来？引发人们种种猜测。

　　新闻链接

　　“姚康达”贷款7000万购房128套

　　2004年6月23日，国家审计署审计长李金华的一份报告，让“姚康达”——一个名不见经传的小人物，一夜之间成为名人

　　据称，这份审计结果表明:中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放个人住房贷款7141万元人民币，资金被用于购买128套住房，炒作房地产。

　　这件事情被曝光后，当时的中国工商银行办公室新闻处处长谢泰峰说:“这个事情出现在2002年和2003年上半年，当时央行关于房地产信贷的121号文件还没出台，有关贷款政策文件并没规定对个人住房贷款发放的最高上限。由于中国人民银行是在2003年6月出台121号文件，对贷款人购买两套或两套以上的住房做出限制，在此之前，不管是央行还是银监会都没有相关规定限制贷款购买两套或两套以上住房，因此支行是按照每笔贷款是否符合条件来放贷的。”而且“在事后审核中，贷款程序并没有发现违规之处。”

　　事情的最后结果是谢泰峰承认“给单一的个人发放如此高额住房贷款，极容易给银行造成潜在风险。的确存在银行在当时房地产行情较好的情况下，房贷风险意识不足的问题。”而原工商银行外高桥保税区支行的行长钦伟也被调离原职。

　　综合

　　记者调查

　　疑点1

　　谁是“神秘买房人”

　　“代销”公司:涉及商业秘密不能透露

　　记者两次采访了据传为神秘买房人“代销”110套房子中52套房子的21世纪不动产中国区域副总裁、上海区域公司总经理王皓。王皓两次的反应都让记者意外。

　　4月25日，记者第一次采访王皓，王的第一反应很生气:“这篇报道严重失实！很多都是作者自己演绎的，我从来没有说过！”王皓告诉记者，他从来没有说过110套房子是一个人买的，因为“不是一个人，而是两三个人”；他也从来没有说过21世纪不动产的“代销”合同是和银行签约的，真实的情况是和客户签的约。记者提出要就此事详细进行采访时，王皓因为要出差只能周五即4月28日再联系。

　　4月28日一早，记者按时打通王皓的电话预约采访事宜。王皓的态度发生了变化。“对不起，我不想就此事再接受任何采访，因为那篇报道失实，近几天来，我和公司都承受了很大压力。”

　　在电话中，王皓给记者明确表达了三个意思:第一，他重申不是“一人贷款6.5亿元买110套房”而是80多人，而上次他所提及的“两三个人”是这80多人的代表，至于这些人是谁，因为涉及商业保密，他不能透露；第二，21世纪不动产关于52套房子的“代销合同”不是和银行签约的，而是直接和客户签约的；第三，52套21世纪不动产代销的房子不是那篇报道所说的“不良资产”，而是银行看到了这些人有了不能按期还贷的苗头，不希望自己的房贷成为不良资产，而主动帮着客户联系了21世纪不动产等代销机构。

　　疑点2

　　放贷银行是哪家？

　　被购楼盘:多家银行做过个人住房按揭

　　三天时间，王皓的前后说法发生了变化。这已经让人产生了疑惑，但接下来的调查更加让人疑惑。被上海复地、世贸等房地产公司的人士称为“上海房通”的温州人刘先生，从2002年就进入上海楼市进行购房投资。

　　刘先生因为买房投资，已经和上海多家银行各支行的经办人成了“老相识”，这些老相识告诉他，现在上海几家曾经给世贸滨江花园做过个人住房按揭的银行如工行某支行、建设银行某支行、某商业银行陆家嘴支行等等从支行行长到经办人，都人心惶惶，“如果上面查下来属实，不仅支行行长要被撤职，就是分行的行长也要受处分的”。银行的惶惶不安是因为有2004年的姚康达事件。

　　疑点3

　　买主是1人？80多人？

　　业内分析:一个人不可能撑到现在

　　温州人刘先生、上海人赵先生作为上海最早的“炒房人”，以当年的姚康达案例进行分析，认为“一人购110套”房子的可能性不是很大，并提出了三条疑点。

　　首先，时间不对:该报道写的这个人6.5亿元的贷款买房110套发生的时间是2004年下半年到2005年第一季度，不像姚康达事件是发生在2003年6月以前，后者当时没有相关的规定，而2004年时间段，央行已经出台121号文件，已经对第二套住房以上的住房都进行了按揭限制。

　　第二，信用体系日趋完善让骗贷成为不可能:刘先生认为，当年的姚康达如果是靠“买进房子，然后重新评估，再抵押贷款”的循环做法，套用信贷资金，这样的手段在当年都很难获得7000万元人民币以上的巨额贷款。何况近年来，个人征信系统趋于完善，6.5亿元的大规模贷款几乎不再可能。

　　第三，结果不对:刘先生等人用姚康达的案例进行了分析:姚康达主要是2002年到2003年6月份以前在工行贷款炒楼。由于每次贷款他都能交足20％或者30％的首付，并且基本上每月都能按时还款，有时一套房子高价卖出后还能一次性还完贷款，因此工行上海外高桥保税区支行与姚康达一直保持着借贷关系。按照7141万元人民币购买128套住房来计算，姚康达平均每套房的贷款在55.7万元。首付以20％计算，他购买的每套房屋均价都在70万元人民币左右。“当年，这样的炒房人一般是先选择地段再选择楼盘，而且是一次性购买10套以上，把价格炒高，然后再快速抛出，每套住房在手中停留的时间不会超过半年”。

　　再看“买房人”:110套房子，6.5亿元贷款，每套房子平均房贷600万；首付以20％计算，每套房子的均价在750万元左右。这种房子，在监管越来越严的2004年和2005年，即使“这个人”和当年的姚康达一样，和银行关系“再熟”甚至有人担保，银行也绝不会办理的。

　　刘先生等人认为，最有可能的是两三人或者两三个人牵头的一起有组织的职业“炒房”。

　　疑点4

　　谁将对此事负责？

　　业内人士:上海有关部门正在调查

　　刘先生等人的分析引出了另外的话题，那就是银行评估等工作遭遇到了质疑。

　　刘先生等人提出，某媒体的报道中，提及“其中有一套世茂滨江花园位于50－51层的复式豪宅，当时他以2400万元成交，而某评估公司给这套房产的估值为1.2亿元。1.2亿元是什么概念呢？如果按八成个贷计算，就相当于他从银行贷到了9600万元，除去房款，已经从银行套现了7200万元”！现行的银行房贷评估程序是一般由银行指定的评估公司对按揭房屋进行评估。“评估这个程序本来是银行为了控制风险而设，如果2400万元的房子被评估为1.2亿元，那么，银行不是自己制造风险吗？评估的标准又是什么？是不是世贸滨江的品牌给这套房子增值了？”结合自己曾经的“炒房”经历，刘先生感慨。

　　那么，买“这110套房子”到底是1人还是两三人还是80多人？正如刘先生了解的，“上海多家银行——包括国有和商业银行这些天都被猜测，据说政府有关管理部门已经开始调查此事”。