“二手房的空置率同样很重要，我们统计空置房时，不仅要统计一手房市场中没有销售出去的房子，还应该统计已经销售但没有使用的房子，但我们目前统计的空置房主要统计一手房市场，对二手房市场中的”空置“问题没有关注，这是我国房地产统计工作中的重大缺陷。笔者认为，当前我国不仅存在1亿多平方米的已经竣工但没有销售的房子，而且存在数亿平方米甚至更多的已经销售但尚未使用的”关空房“，这些在二手市场空置的房子才是宏观经济的真正杀手。”

　　2006年4月，国家统计局公布，截至第一季度期末，全国商品房空置面积达1.23亿平方米，同比增长23.8%.这引发了对空置及空置率概念的激烈争论。

　　争论的一个焦点问题是关于“空置率”指标的统计范围。有意思的是，目前，建设系统与统计系统对空置及空置率概念的理解是不一致的。按照1995年8月国家统计局印发的《固定资产投资统计报表制度》中的定义，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。

　　但建设部门认为这样的统计不太合理，应该把竣工1年以内未销售的房子作为“待销商品房”，1年以上3年以内的未销售房子作为“滞销商品房”，3年以上未销售房子作为“空置积压房”。早在2003年，建设部副部长刘志峰曾表示，建设部将会同国家统计局，于2003年年底前对房地产业所公布的统计数字进行调整。但该项工作一直没有得到落实。

　　笔者以为，建设部门的关于“空置率”的统计指标的定义比现在用的所谓“空置率”指标要好得多，它使得空置房的分布结构情况更加清晰，但仍然还有不完善的地方，空置房的统计不仅要统计新房子（即一手房市场），还应该统计旧房子的空置情况（即二手房市场）。

　　因为房子与一般工业产品不一样的地方是它使用周期很长，不仅有一手房市场，还有二手房市场。这两个市场是互相关联、互相影响的，二手房的租金和使用效率（即空置情况）会直接影响到一手房市场的价格及其销售情况。但房地产市场不仅是一个消费品市场，而且是一个投资品市场，往往会有大量已经销售的房子没有得到使用。毋庸置疑，该信息不仅对购房的人十分重要，对于决策者同样十分重要。购房者和宏观决策者可以通过二手房的空置情况来判断市场是否健康。也就是说，二手房的空置率同样很重要，我们统计空置房时，不仅要统计一手房市场中没有销售出去的房子，还应该统计已经销售但没有使用的房子，但我们目前统计的空置房主要统计一手房市场，对二手房市场中的“空置”问题没有关注，这是我国房地产统计工作中的重大缺陷。

　　统计二级市场的空置房其实十分简单。根据笔者了解的情况，每个城市的房地产管理部门都有一个负责物业管理处室，该部门有详细的物业使用情况登记，每个住宅区有多少没有住居的房子是十分清楚的。但到目前为止，没有一个城市公布过相关的统计数据。笔者不知道是有意还是无意？只希望有关部门能尽快完善房地产的统计指标，给老百姓更准确的房地产信息。

　　笔者认为，当前我国不仅存在1亿多平方米的已经竣工但没有销售的房子，而且存在数亿平方米甚至更多的已经销售但尚未使用的“关空房”，这些在二手市场空置的房子才是宏观经济的真正杀手。这些房子是房地产投机的产物，当市场活跃时，大量的投机资本进入房地产市场，造成了市场供不应求的假象，会误导老百姓的正常购买行为和宏观主管部门的决策；当市场投机累计到一定程度，这些囤积的房子会成为市场迅速增加的“供给”，冲击房地产的价格，使楼市迅速崩溃，形成金融风险或金融危机，始发于泰国的亚洲金融危机就缘于房地产的过度投机。

　　对于银行来说，老百姓自住的房子是不会产生坏账的，但对于投资资本来说，这些按揭的贷款的安全性是有问题的，这是我们专门到香港考察1997年后住房抵押贷款的坏账增长情况后得到的结论。亚洲金融危机之后，香港的房价在不到两年的时间里下跌了70%，但并没有出现个人自住的地产按揭贷款出现坏账的情况，形成坏账的是炒房的按揭贷款。

　　从官方公布的一些数据看，2003年之后，北京、上海等城市投资购房的比例已经占相当的比例，上海有些新开的楼盘中，投机占50%左右（2005年），而北京建委公布的比例是17%左右（2005年），这些投资资本购买的房子有多少是“空置”的，我们无法知道，但在房价不断上涨而租金不断走低的数据比较中，我们可以知道，二级市场空置的房子非常之多，这是危险的信号！

　　希望有关部门在调研空置房问题时，能把更多的注意力放在二手房市场上，给社会一个更加准确的空置率数据。

　　尹中立（中国社科院金融所研究员）《新京报》新闻热线：010－63190000 、010－96096333