我国房地产市场遭遇“统计迷雾”

　　围绕各种数据的争论只能是雾里看花

　　据新华社北京5月9日电（记者王永康）当房价在政府密集的宏观调控下和百姓的抱怨声中越来越高的时候，当业界和学术界都在争论房地产市场是否存在泡沫时，越来越多的人们吃惊地发现：由于缺乏科学和权威的统计数据，中国的房地产市场正陷入一团统计迷雾，围绕它所进行的争论也只能是雾里看花，不知所云。

　　近来争议最大的莫过于住房空置率。以中国社会科学院金融发展室主任易宪容为代表的一派认为，中国的商品房空置率已达到26％，属于严重积压，必须采取强硬措施，否则将对国民经济带来严重后果。而以北京师范大学管理学院教授董藩为代表的一派则认为，中国的商品房空置率不足1％，价格上涨正是供求关系的反应。

　　空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标，它的算法在西方发达国家似乎没有争议，就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。根据这一算法，2004年末，中国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米，其中住宅建筑面积96.16亿平方米；全国商品房空置面积1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积0．74亿平方米，计算结果全国商品房的空置面积为0．83％，商品住宅的空置率为0．77％。

　　大部分专家认为，完全照搬国外的算法与中国的实际不符，原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而在人口远远超过任何一个发达国家的中国才刚刚开始，中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。但究竟如何计算，却是仁者见仁。有的认为只要销售出去的房屋就不算作空置房，有的则认为虽已售出去但没有实际使用的也应算作空置房，有的用空置面积除以当年商品房竣工面积，有的则是除以前3年竣工面积之和，还有的人认为应该除以城镇所有房屋面积总和。

　　与空置率一样争论激烈的还有北京的房价

　　在中央实施稳定房价的有关政策一年之后，北京的房价却出现了大幅度的攀升，引起人们的高度关注。但北京房价到底涨了多少，不同部门给出的答案也差距颇大。据国家发改委、国家统计局3月21日发布的70个大中城市房屋销售价格指数，今年1月和2月份，北京新建商品住房同质楼盘销售价格分别比去年同期增长了8．4％和7.3％。一天后，北京市建委和市统计局等部门联合向社会发布，1月至2月，全市商品住宅预售交易价同比上涨17.3％。关于2005年北京房价的涨幅也有两组数据，北京市的数据是19.2％。而国家统计局公布的数据是6．8％。

　　同样的房价，不一样的数字，普通人该相信谁呢？国家统计局社会经济调查司巡视员汪小青说：应该相信统计局的数据。因为统计局是法定的统计数据发布单位，它的数据经过了千锤百炼和历史的考验，它的方案设计符合国际惯例和中国经济发展的轨迹，使用起来不会有大的失误。

　　但北京市的数字似乎也不好轻易否定。编制数字的市统计局、建委、发改委和国土局也都是权威的政府主管单位。直接负责数据采集和统计工作的北京市城建研究中心信息处处长骆远骋称：他们所采用的统计方法和国家统计局的统计方法区别很大，更能真实地反映市场的情况。与国家统计局的抽样调查不同，他们的方法是通过房地产交易管理网对每一套商品房的成交数据进行统计分析，结果是客观的。

　　刚刚卸任的中国房地产协会原会长杨慎近日指出，房地产市场的数据混乱和差错已经到了不治不行的时候，否则问题会越来越大。

　　他认为，统计数字打架背后的根本原因是现行的房地产市场统计系统仍沿用了计划经济时代的体系，在相当程度上是不准确的。作为一项基础的制度建设，中国应该尽快建立起一套适合市场经济的房地产统计体系。

　　值得欣慰的是，房地产市场的信息混乱已经引起了越来越多人的关注。建设部已于3月底发出紧急通知，要求北京等40个主要城市彻查商品房供应和空置情况，以便中央决策部门准确掌握房地产市场形势，作为决策依据。

　　建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉说，建设部将会同有关部门进一步规范房地产市场的评价体系，加强信息发布工作。

　　针对一些开发商通过惜售等手段人为制造紧俏假象的情况，北京市建委近日开始在网上公布全市所有楼盘的销售情况。每个楼盘有多少房已售出，有多少待售，甚至哪一套已卖去，哪一套还没卖出，购房者都可以查个清清楚楚。