热线原声读者胡先生

　　我于1998年在单位购买了一套公房，现由于工作调整，我想将原来的房子卖了，在目前的办公地点附近购置一套新房。请问出售我的房子要办理什么样的手续？会产生哪些费用？应该注意啥？

　　律师解答

　　一、已购公有住房和经济适用住房上市交易的一般条件

　　依据现有法律、行政法规规定:已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房原则上可以进入市场出售。但有以下情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得进入市场出售:①以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买，并且没有按照规定补足房屋价款的。②已经被列入拆迁公告范围的。③所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的。④所有权有纠纷的。⑤已经抵押并且未经抵押权人书面同意的。⑥上市出售后会形成新的住房困难的。⑦擅自改变房屋使用性质的。⑧依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的。⑨法律、法规以及市人民政府规定的其他情形。

　　由上述规定可知:如果胡先生的房屋没有上述禁止上市交易的情形，并且是按房改成本价购买的公有住房，则在申请上市出售时，可以不征求原产权单位意见。但如果胡先生与原产权单位在买卖合同中就房屋的出售问题有明确约定的，则应按合同约定处理。

　　二、已购公有住房和经济适用住房上市交易的程序

　　1、需要提交的材料

　　房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房和经济适用住房的，应当向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提交下列材料:(1)已购公有住房和经济适用住房上市出售申请书；(2)房屋所有权证书；(3)身份证或者其他有效身份证明；(4)房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；(5)已购公有住房的房屋所有权人与房屋原所有权单位对已购公有住房上市出售另有约定的，应当提供房屋原所有权单位同意出售的书面意见；(6)房屋土地管理主管部门规定的其他材料。

　　2、审批程序

　　已购公有住房要求入市交易的，应按以下程序办理审批手续:(1)提交上述材料。(2)到房屋所在地区、县房地局房地产交易管理部门申领、填报《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，并报区、县房地产交易管理部门审批。(可委托中介代理机构代办)。(3)从当事人上报资料、表格送达交易管理部门之日起15个工作日内，完成审核并作出批准或不予批准的书面决定。(4)当事人拿到准予入市的批准书后，可寻找买家进行交易。

　　需要提醒说明的是:以上所需提交的材料及审批程序仅供读者参考，具体需按相关主管部门的规定办理。

　　三、已购公有住房和经济适用住房上市交易可能产生的费用

　　1、土地出让金

　　已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房人按上市出售的已购公有住房或经济适用住房所在地的标定地价的10％交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。只有购房者缴纳完土地出让金或相当于土地出让金的价款后，所买的已购公有住房才能按出让土地使用权的商品住房办理产权登记手续。

　　2、相关税费

　　(1)交易手续费:成交价的0.5％。(2)印花税:成交价0.05％。(3)营业税:对个人购买并居住超过一年的普通住宅，免征；个人购买、居住不足一年的普通住宅，按销售价减去购入原价后的差额计征。(4)个人所得税。

　　3、其它费用

　　如果卖房者需要律师或其它中介机构提供相关服务，还应按双方签订的合同支付相关费用。

　　最后，还要提醒广大读者注意:已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭不得再按照国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买公有住房。

　　中豪律师事务所邢志刚律师