南京日报报道南京日报记者　叶凤珍新闻背景：5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》，会议对中央去年实施的房地产调控政策做出了肯定的评价，但同时也指出，“房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。”根据当前存在的问题，会议提出了六条针对性的措施，即“国六条”，引发了各方的强烈关注。社会各界人士对此纷纷做出了自己解读。新闻链接：5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并针对当前国内房地产市场所存在的问题提出六条措施。“国六条”具体措施包括：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披露制度。

　　方向明确，措施不足

　　宋林飞分析，去年的宏观调控，在抑制投资增幅方面取得了较好的效果，但是在调整住房供应结构、抑制房价涨幅方面收效并不明显。现在，楼市主要存在四大问题：部分城市房价上涨过快；中低价商品房供应不足；部分房产商囤积房源，哄抬房价；“三房”供应不足。“国六条”也是针对这些问题出台，目的是改善楼市结构，满足百姓的需求。针对“国六条”，宋林飞逐条进行剖析。对措施（一）的解读：要明确住房结构的具体供应比例调整住房供应结构的方向十分正确，但是，这必须有明确的措施进行保证。“国六条”要求“各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。”但并没有明确各种住房的具体供应比例是多少。如果要真正鼓励开发商供应中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，则需要在以招拍挂方式出让土地时就设置前提条件，对不同住宅的供应比例、价格上限做出限制。对措施（二）的解读：可能出台房贷、税收政策抑制炒房现在，自住型购房依然受到鼓励，而炒房将受调控，其主要手段便是税收与房贷。在房贷方面，适当提高首付比例，合理引导消费需求依然十分必要。目前，不少西方发达国家在房贷方面采取低首付政策，但背景是其房价收入比比较低，个人还贷能力强，在中国，房价收入比仍然比较高，消费者如果过度依赖银行借贷，超前消费，购买大房子、高档房子，既影响个人的生活品质，还加大了银行的金融风险。另外，在按揭年限、利率方面进行调整，在一定程度上，也能达到抑制投机的效果。在税收方面，长期而言，征收物业税、遗产税虽然是一种趋势，但由于其影响过大，短期内开征的可能性比较小。相对而言，对转让住房获得的增收部分征收所得税的可能性比较大，实施这一措施时，对自住时间超过一定年限的住房，对所得税的征收会进行减免。对措施（三）的解读南京“被动性”需求问题并不大城市房屋拆迁必然引起“被动性需求”，现在，一般是通过两种方式——实物与货币的方式进行补偿，在实际运作过程中，因为供应问题，实物补偿比较有限；而采取货币化补偿，如果房价上涨过快，拆迁户购房可能会存在一定困难，从而激发社会矛盾。目前，南京在城市房屋拆迁方面问题并不突出。对措施（四）的解读要坚决反“暴利”目前，房地产开发建设过程中存在不少不规范的行为，其中开发商囤积房源、哄抬房价的行为被广泛关注。现在，有的城市房屋空置率达60％，开发商却称没有房子卖，其目的是拉高房价以出手，其实无论是对开发商自己，还是整个市场而言，都蕴藏了极大的风险，因为囤房提价的前提是预期房价会不断上涨，而这种可能性极小，因为无论是政府还是购房者，都有个忍受底线。要实现房地产市场的良好秩序，还必须保证行业的合理成本和合理利润，坚决反暴利。只有反垄断，才能实现投资者之间的公平竞争，只有反暴利，才能保护消费者的利益。目前，对于房地产行业的平均利润率，还没有一个权威统一的数据，但不少调查机构的结论是房地产业平均利润率在30％－40％之间，而我个人认为，这个数据大概为20％多，而目前，各行业的平均利润约为7％。对措施（五）的解读要大力鼓励租赁市场这条政策具有切实可行的意义，通过激活存量房市场尤其是租赁市场，来解决目前房价上涨过快，尤其解决普通人的住房问题是一条不错的途径。只有租赁市场充分发展了，普通市民才能真正享受到房地产发展的成果——人均住宅建筑面积达到26平方米，其居住品质得到显著改善。要发展租赁市场，建议给予适当的政策如降低税费进行扶持，让承租人和出租人双方获益，当租赁市场发展到一定程度时，则对租金水平进行适当管理和调节。对措施（六）的解读切实加强信息的真实度、完整度本条措施非常有必要，因为目前市场上的房地产信息不尽真实，不完整，不对称，例如，一二手房成交价格信息不准确，住房成本信息不公布等等，缺乏准确及时的信息基础，政府的宏观决策、理论机构的科学研究与建议、开发商的市场评估与投资决策、购房者的消费行为可能都会产生偏差。“国六条”出台的根本目的是为了促进房地产市场的平稳、健康、可持续发展，在这个市场上，不同的主体要扮演好自身的角色——投资者要尊重市场规范合理盈利，购房者要合理消费，地方政府则要贯彻中央的政策，平衡各方的利益。

　　“国六条”给开发商套上“紧箍咒”

　　厉方宏认为，从力度上看，与去年“国八条”相比，“国六条”并不太严厉，而且更侧重于指导性、宏观性；从内容上看，“国六条”的出台主要是为了防止房价上涨过快，规范市场。对市场而言，“国六条”的出台传递了这样一个信息——开发商房价不要涨得太快，运作不能违规，否则，政府将可能采取进一步的行政手段进行干预。在南京市场上，今年春天房地产成交量确实回升，房价也有一定幅度的上涨，但房价涨幅一直在5％－8％之间，还远远没有达到疯狂的地步。而且在南京，受供求影响，不同区域的楼市表现也不一样，城中房价上涨较快，主要是因为其供应量有限，而江宁、江北的供应充分，房价上涨速度相对较慢。现在，有关部门对35个大中城市进行监控，南京也名列其中，但南京并不属于少数房价上涨过快的大城市。不过，在抑制房价涨幅方面，过去的经验证明，新政干预虽然在短期内能取得明显的效果，但还是需要慎重使用，最好还是依靠市场主要是供求进行自我调节，免得打乱市场的节奏。在规范市场方面，昨天，南京市房产局已经召开了“规范企业行为，促进房地产市场健康发展工作”会议，并出台了“新十条”，重点打击违规交易、囤积房源、炒作房价行为，与“国六条”的精神不谋而合。可以说，在市场规范方面，在全国范围内，南京也走在前列。面对宏观调控，厉方宏表示，作为品牌开发商，仁恒一方面会规范自身的行为，加强自律，同时还会密切关注政府的舆论和政策导向。

　　调控“精确制导”，对南京的影响有限

　　包天雷认为，国务院出台的“国六条”，明确了调控的基本原则——“突出重点，分类指导，区别对待”，也就是说，这次调控，充分考虑到房地产业发展的地域性、不均衡性特色，将针对不同地区的不同问题，采取相应的措施，属于“精确制导”。另外，这次调控的主要目标是“房价上涨过快”的“少数大城市”，而南京市场的发展相对比较稳定规范，在2005年，经过宏观调控，南京房地产交易量依然上升，全年房价上涨幅度不到5％，属于比较理性的市场。因此，南京楼市受到的影响将比较有限。至于近期是否会出现房贷政策的调整，包天雷认为，房贷调整的主要途径有两条：调整利率，调整首付比例，两种措施都具有涉及面宽、一刀切的特点，政府一定会比较慎重。

　　第三波宏观调控真正开始

　　姚宁屏认为，与去年出台的“国八条”相比，今年的“国六条”要和缓得多，从这次会议对去年宏观调控的评价可以看出，中央政府肯定了其取得的成果，“房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制”。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，“主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。”据此可以分析，“国六条”主要是针对这些问题出台。具体解读“国六条”，一定要深刻把握住其代表的趋势、基调和几大关键词。

　　“国六条”意味着房地产第三波调控吹响了号角

　　“国六条”的出台意味着在本轮房地产高速发展的周期中，第三波宏观调控真正开始。第一波宏观调控的方式主要是要素调控，其具体途径就是压缩房地产业发展的两大要素——资金与土地的供应。第一波宏观调控的标志是2004年的4．27银根收缩和8．31的土根收缩。第二波宏观调控的核心标志是2005年的新老“国八条”。政府主要通过界定高档物业、以时间为标志划分投机性购房与正常购房之间的界线，并以税收的方式挤压泡沫性需求，调控市场。第三波调控的出台实际上多方力量——主要是金融行业、行政力量、市场力量三方博弈的结果。这一波调控酝酿了很长的时间，首先是去年8月，央行发布《2004中国房地产金融报告》，认为房价上涨过快，房地产信贷面临巨大风险，并建议取消商品房预售制度。最近，央行又放风，要提高房贷首付比例。对此，市场方面持有不同意见。现在，国务院站出来发布“国六条”，则是综合考虑各方反应与意见的结果，意味着第三波宏观真正调控开始。

　　“国六条”基调：引导和促进房地产业持续稳定发展。

　　会议给房地产业的定位是“我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”，引导和促进房地产业持续稳定健康发展可以实现“三个有利于”——有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。从中不难看出，“国六条”出台的目的是“引导”和“促进”而不是“打压”房地产。