《瞭望》文章：房地产再调控

　　文/《瞭望新闻周刊》记者唐敏

　　国务院调控房地产业的六条措施出台后，连日来一直处于房地产争论风口浪尖的经济学者王小广对《瞭望新闻周刊》坦言“他的压力小多了”。此前，王小广针对房地产业进行的“存在暴利、开发商操纵市场”等批判，引起了地产商们的激烈反应。

　　5月17日，国务院常务会议针对当前房地产业存在问题而形成的六条针对性措施，被称为“国六条”。其出台的背景是，中央自去年3月起采取较为严厉的房地产调控措施后，尽管初步抑制了房地产投资增长，但仍存在少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱等突出问题。

　　“国六条”调控思路蕴含着怎样的新意，能否取得预期效果等，成为各方关注焦点。

　　“国六条”直指问题核心

　　回顾去年以来的房地产调控可知，堪称严厉的措施主要针对房地产投资过热、房价居高不下而进行。具体包括保证中小套型住房供应、打击炒地、遏制投机性需求、控制投资性需求、限制被动性需求、期房禁止转让等，着力于供需双向调节。

　　尽管调控举措抑制了房地产投资过快增长的势头，但一年来不少城市的房价涨幅仍然超过10%。今年3月以来北京、天津、深圳、广州等部分城市的房价更是持续猛涨，本来有所下行的上海楼市亦再次“抬头”。这种背景下，“是否该进行房地产市场第二轮调控”、“投资增幅已下降不宜再调”、“按揭贷款首付将提至五成”等各种议论和猜测纷至沓来。

　　这也是此次“国六条”出台之所以备受各方关注的重要原因。

　　“之前一些学者预期的加息，传言甚嚣尘上的提高按揭成数、紧缩贷款等抑制需求举措，虽在六条调控措施中没被明确提及，但这并不意外。”在王小广看来，提高贷款利率、提高首付等更多的是信号意义，对消费心理产生影响，对房地产业的实际影响并不大。

　　王小广认为新调控政策有三点特别值得关注：

　　首先，明确提出了重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，此举旨在增加有效供给，满足大众需求。同时，中央强调了各地区、特别是城市政府要切实负起责任。

　　其次，提出了进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。王小广认为，这意在建立促进房地产业健康发展的长效机制。其中，税收应是下一步最重要的手段，尤其是对抑制过度投机而言。他认为，去年在转让环节征收营业税的做法并不妥当，因为这最终将新增费用转嫁给了买房的一方。正确的做法应该是征收增值税，这也是国外较为通行的做法。例如，英国是按40%的比例征收，韩国从30%到50%分档征收。此外，王小广认为还应像汽车消费税一样对房地产征收消费税。其中，可以对普通购房人免征。

　　第三，提出了完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息。在王小广看来，这一点对当前的房地产市场来说，尤其有新意，而且有所指。例如，据北京市建委的统计显示，截至今年4月30日，北京市可售的期房和已取得房屋所有权证的现房相加，待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60%。而市场上却流传着供给不足的信息。一些开发商更是惜售甚至囤积居奇，扰乱市场，制造恐慌。公布详细、准确的信息，可以建立公信，防止开发商利用信息不对称抢占话语权，操纵房市，投机炒作，从而有效引导理性消费。

　　在中国土地勘测规划院地价所邹晓云看来，尽管六条新政策似乎都有些似曾相识，但针对性更强了，方向更明确了。如果说去年的“国八条”还有点大炮打蚊子的感觉的话，那么，新的六条就有精确制导的意味，例如，要求各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为；加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度等，都直指房地产市场顽疾。如果能得以贯彻实施，这个市场将大为改观。

　　执行可能是软肋

　　政策能否行之有效，地方政府或相关部门的执行是关键。

　　首先，新政策要得以执行，还需要各地方出台配套措施。地方政府或相关部门若不出台配套政策，对房价的调控就是一句空话。如，对新建住房结构的具体比例要求、对房地产开发建设的全过程监管、完善房地产统计和信息披露制度等，都需要地方政府制定标准，进而执行。在王小广看来，从以往的经验看，地方政府的积极性并不高。这从去年调控政策的执行情况即可见一斑。

　　其次，更重要的是，因为土地收入目前是一些地方政府重要的财政来源，加上政绩的驱动，因而在邹晓云看来，各地缺少降低房价的动力，有时甚至通过减少中低档房、土地供应等举措维护高房价。去年的宏观调控没能有效解决“住房结构失衡”问题，与地方政府不积极有很大关系。

　　第三，地方相关管理部门的监管水平，也面临着挑战。为了打击开发商囤积居奇，北京市建委颁布了53条举措，其中一条惩处措施是禁止其销售一个月，如此举措无异于帮助其囤房。在王小广看来，这些都是没有经验，监管水平比较弱的表现。

　　第四，各主管部门之间配合、协调不够也会令政策大打折扣。邹晓云举例，土地部门控制土地投放量，但对房屋什么时候建、建成什么样无权管理。一旦出现囤积房屋，实际等于是变相囤积土地，使土地政策失灵。他认为，出现上述情况，关键是要将土地、税收、信贷等调节手段整合运用，同时各个执行主体之间要加强配合。

　　建立房地产业健康发展的长效机制

　　回顾1998年以来房地产业的发展历程，自2002年开始，各相关主管部门对这一行业的调控一直接连不断。这意味着近几年迅猛发展的房地产行业在一定程度上处于不健康、至少令人担忧的状况之中。

　　除了这一行业在中国尚很年轻，对银行倚重太深，而中国的银行体系仍较脆弱，政府不得不十二万分地警惕外，没有抓住问题的根本，以及对政策的执行不力是根源。

　　王小广认为，去年的宏观调控政策应该算是很严厉的，但实际上真正起到作用的仅是信贷调节手段。而这并非解决房地产问题的关键。也因此，对当前一些学者提出的加息、提高按揭成数、紧缩贷款等的建议举措，王小广并不认同。他认为，这些是去年降热时该做的事情，如今房地产投资已经降下来了，而且4月末央行升息并非主要针对房地产行业，而是针对整个国内经济；另一方面，应该认识到抑制房地产投资对中国经济来说是一项长期的任务，所以，促进房地产业健康发展的长效机制的建立和制度建设的完善才是关键。在他看来，用税收调节房地产市场应是下一步最重要的手段，尤其是对抑制过度投机而言。首先应调整以前为有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点时对房地产行业有所倾斜的税收政策；其次，除了对流转环节征收增值税、对消费环节征收消费税外，王小广呼吁，像征收石油特别收益税一样，对房地产业征收特别收益税。

　　中国房地产及住宅研究会副会长包宗华也建议有区别地运用税费的调节作用。他认为，新加坡的做法值得借鉴。新加坡对富人住宅收“三高”，即高土地出让金、高房价、高物业（财产）税。韩国运用税费的调节作用来抑制投机也非常成功。对无房者买第一套房实行税费和贷款利息优惠，对买第二套房的就提高税费和贷款利息，对转卖第二套住房的收30%的高税。包宗华建议，我国逐步推行有区别的税费政策，使之充分产生鼓励小户型、低造价住宅，抑制大户型、高造价住宅和投机的作用。

　　除了以税收调节房地产市场，王小广认为，下一步还应将期房销售模式转变为现房销售。在他看来，期房销售制度本身就会助长炒作、投机。一旦废除，将能立竿见影地解决一些房地产商空手套白狼的隐患。为整治房地产市场秩序，邹晓云认为，还应该提高开发商对土地、对房屋的持有成本。现实的情况是，开发商没有任何成本，钱是从银行贷的、或者由承建商垫资、或者是消费者的预付金。

　　针对当前房地产市场炒作氛围浓厚的现状，王小广建议加大打击力度。他举了韩国去年为打击房地产投机的813调控为例。首先是公布房地产过热地区，银行严格信贷管理；其次，韩国建设、税务等部门联合开展了为期一个月的联合行动，追查操纵市场的投机者。如果一旦被确定为投机者，将不允许其再进入房地产市场。□