近一年来，特别是有关部门出台一系列加强房地产市场调控的措施之后，南京房地产市场调控效果显现。2003年以来南京房价增长较快，2005年1至5月南京房价涨幅达到14．4％，随着调控措施逐步落实，南京房价的涨幅得到明显平抑，2005年全市商品住宅均价同比仅增长3．5％。

　　适度增长 增幅回落

　　去年1至5月，南京市房地产开发投资同比增长41．7％，高于全国和全省房地产投资增幅，同时也高于本市固定资产投资增幅。房产新政策实施后，房地产开发投资增幅逐月回落，去年该市房地产开发投资296．1亿元，同比增长1．1％，在江苏省率先实现了房地产开发投资增幅的回落，基本消除了局部区域房地产开发偏热的现象。今年一季度，南京市巩固宏观调控成果，将房地产开发投资增长控制在合理范围内，增速仅12．4％，低于上年同期7．7个百分点，低于全国平均水平14．3个百分点，低于全省平均水平6．7个百分点。

　　“新政策实施后，南京房地产开发投资走出一条‘适度增长，增幅回落’的路子”，研究南京房地产市场的资深专家、东南大学的李启明教授评价道。

　　价格是房地产市场最重要的指标之一。宏观调控一年来，南京稳定住房价格的成效明显，目前基本稳定在4200—4300元／平方米的范围内，半数以上楼盘价格涨跌幅在－5％至5％之间。

　　房价平稳了，老百姓选房的余地大大增加，购房的积极性也相应提高，反过来又推动了房地产市场的持续繁荣。去年南京市商品房合同销售规模达到了历史最高水平，实现商品房合同销售916万平方米，同比增长13．4％。今年1至4月份，全市实现商品房合同销售284．2万平方米，同比增长15．8％。其中，商品住宅销售21869套，面积238．2万平方米，同比分别增长14．6％、8．4％。

　　破解三大难题

　　供应总量欠平衡、供应结构欠合理及市场主体欠规范是困扰房地产市场的三大难题。南京是如何破解难题的？

　　总量是否平衡是影响房价涨落的重要原因。在南京房价快速上涨的2003年，商品住宅供给销售比一度达到0．8∶1，各区域房价均出现大幅上涨。市委、市政府首先从平衡总量入手，一方面根据市场需求，适时适度投放土地，鼓励新建项目尽快上市，增加市场的有效供应量，尤其是政策保障性住宅的供地数量近两年已占总量的30％以上，其中经济适用房占20％，中低价商品房占10％。另一方面适度控制拆迁规模，限制被动性需求，全市拆迁量连续两年维持在2003年的一半左右。通过供需两个方面的努力，去年实现供求基本平衡。全市商品房上市960万平方米，实现商品房合同销售916．3万平方米，供求比为1．17∶1。新政实施一年间，商品住宅供销比为1．13∶1。

　　江苏社科院院长宋林飞认为，宏观调控后，南京住宅供求比保持在1．1—1．3∶1之间，处于供需平衡的相对合理区间，供应结构比较好，宏观调控在南京取得良好成效。

　　通过优化住房供应结构，在今年4月南京春季房地产商品交易会上，中低价位、中小套型的普通商品住宅占参展楼盘80％以上。目前，南京市每平方米4000元以下的住宅销售额超过60％。

　　购房者对中小户型房源的青睐，引起了市场供应结构的进一步优化。中小户型的热销已经促使开发商在开发策略上有所调整，有的企业甚至不惜重金将楼盘的规划推倒重来，进一步降低户均面积以吸引购房者。

　　房产新政策让南京的开发商更加务实理性。新政之初，南京60余家房地产开发企业共同发起稳定住房价格的倡议，发起人之一的南京栖霞建设集团总裁陈兴汉表示：“稳定住房价格既是开发企业的社会责任，同时对于多数房地产企业来说也是有利的”。在去年底举办的完全由市民投票的“满意房企”评选活动中，当选的10佳企业均来自发起稳定房价倡议的企业。规范理性的房地产市场，对开发企业同样充满了吸引力，万科地产董事长王石表示，未来两年将在南京至少操作10个项目。

　　“有形之手”加以引导和规范

　　一个健康发展的房地产市场，离不开市场这只“无形之手”在资源配置中发挥基础性作用，同时也需要政府调控的“有形之手”加以引导和规范。南京房地产市场的健康发展正是南京市委、市政府积极引导、规范市场，坚决执行国家宏观调控政策的结果。

　　去年“国八条”出台后，南京市委、市政府贯彻国家宏观调控精神，制订了8个方面18条措施。在去年率先颁布期房“禁炒令”的基础上，继续运用财税、金融等手段进行综合治理，遏制投机行为，坚决打击囤房、炒房违规行为。去年9月，在全市范围开展规范房地产市场秩序专项检查活动，共检查房地产开发企业193家，代理企业61家，涉及房地产开发项目214个，查处了一批违规开发商。

　　为加强市场监测研究和决策的科学性，南京市建立了由建设、规划、土地、税务以及金融等10多个相关部门共同参与的房地产市场联席会议制度，并建成了“数字房产”共享平台。建立了覆盖南京1026平方公里范围内国有土地上1∶500的53．8万幢房屋的数据库，形成了“丘、幢、层、户”房产空间结构体系，已实现全市范围内332个商品房在售项目的应用，入网销售总面积达1594万平方米，入网总套数15．6万套，已有7．7万套商品房通过“网上房地产”系统实现了认购、签约和合同备案，成为全市商品房销售的指定应用平台和公众了解商品房数据信息的重要平台，一举扭转了信息不对称的状况。特别是成立了网上房地产管理办公室，对于违规企业进行网上曝光。建设部认为南京的信息系统建设工作在全国具有较好的示范性。

　　近几年来，南京市把改善低收入家庭的住房条件作为利民惠民的一项重要工作。市委书记罗志军、市长蒋宏坤多次要求，全力推进中低价商品房、经济适用房、廉租房“三房工程”建设。

　　从2004年开始，南京每年“三房”建设供应量均保持在150万平方米以上。在经济适用住房的建设供应上，南京实行了严控建设规模、套型面积、销售价格、供应对象、上市交易、剩余房源“六个严控”的管理模式，在全国较早出台了完备的经济适用住房政策体系，使政府在住房保障方面的优惠政策真正让困难群众得到实惠。截至去年末，累计竣工交付380万平方米4．16万套，另外南京还高度重视限定价格、规定户型结构、规定供应对象的中低价商品房政策性住房建设工作，此外，完备的廉租住房保障体系涵盖了租赁补贴、租金减免、实物配租三种方式。截至去年底，全市享受廉租补贴的困难家庭有1938户，享受公房租金核减的困难家庭有5625户，储备了用于实物配租的廉租房1000套。

　　小康不小康，首先看住房。宏观调控促进了南京房地产市场的稳定健康发展，使市场成为改善群众居住条件稳定可靠的主渠道。近三年，南京全市人均住房面积增加4．3平方米，30余万户居民搬入新居，向小康目标迈进了一大步。