蔡伟

　　当人们还在讨论升息对当前飞涨的房价所产生的影响时，国家在央行调息不到一个月后，再次出台了六项措施，从房地产市场的供给、需求和行业秩序等多个方面都做出了明确的政策指导，希望能给当前房价快速上涨的楼市降温。同时也必须看到，这副“组合药方”是否能够引领中国房地产走出“越涨越调控，越调控越涨”的怪圈，还需各级政府的执行力和各个相关部门的配合。

　　加大普通住房供应

　　从市场经济的角度看，房地产市场最核心的问题莫过于需求和供给两大因素。业内许多人认为导致当前房价一涨再涨，主要是由于市场供给相对不足造成的。一些价位较低、面积较小的普通商品房市场供给明显不足，难以满足低收入群体的购房需求；与此同时，户型较大、总价较高的高档商品房受到开发商的普遍青睐，成为供给市场的主流产品。这种住房供给结构与市场需求之间的失衡，是当前房地产市场畸形发展的症结所在，“国六条”也首先从市场供给进行对症治疗。

　　加大普通住房的供应，缓解结构性失衡，能够有效稳定市场。相对较低的房款，让普通大众也有能力购买，使他们的住房需求得到满足。这需要政府增大低地价的土地供应，同时对套型面积作出严格的限定，从根本上降低单套住房的价格。此外，还需加大经济适用房和廉租房的建设规模和改革力度，使这些住房能够惠及更多的普通百姓。

　　控制拆迁引导消费

　　城市拆迁导致了大量对住房的迫切需求，给稳定房地产市场价格带来了较大的压力。拆迁的不断进行，大批拆迁居民需要到市场中寻找住房，这种刚性需求一定程度上加剧了低价房的供给紧缺的局面。因此，为了稳定市场，需要控制拆迁的规模和进度，让这种被动性住房需求在房地产市场的自然消化下得到缓解。

　　除了被动需求外，市场上还大量存在改善型需求和投资型需求。随着经济状况的改善，一些人在解决基本的居住需求后，对住房的品质有了更高的要求，为了提高生活质量，这些人纷纷购买居住条件更好的住房。这种改善型需求，是社会进步的体现，在政策上也是受到支持的。

　　但由于房价的较快增加，给投资房产带来了机会，同时目前也尚未存在较好的投资途径，让一些拥有一定经济实力的群体进入了房产投资领域。只要有利可图，他们就会大量购进房产，这种投资需求将市场供给推向紧缺的一端，助长了房价的进一步攀升。

　　因此在鼓励改善型需求的同时，需要对投资型需求进行一定的限制。“国六条”指出，通过税收、信贷等政策，有区别地调整和引导住房需求。

　　全程监管制止违规交易

　　以往房管部门往往对楼盘项目的销售环节实施较严格的监管制度，但对项目审批、工程进度等环节则存在不同程度的监管不力状况。一些企业利用雄厚的资本实力，大肆进行囤积土地行为，待市场价格攀升后再进行开发，获取巨额收益。这种“捂盘”的操作手段，一定时间内稀释了住房供给量，造成市场短缺局面。也有一些房地产开发商擅自更改项目规划，提高楼盘的容积率，给项目的居住品质带来影响。

　　当前房地产交易环节也存在着较多的问题。一些企业为了快速回笼资金，在项目尚未获得销售许可证情况下，提前进行内部认购等违规交易行为。由于此时项目还处于审批阶段，各项指标，包括项目规划、房型布局、建筑公摊等方面还尚未确定，提前预售将给购房客户的利益保护带来很大的隐忧。同时由于提前预售而产生的“炒房号”现象，也扰乱了房地产市场交易秩序。

　　“国六条”进一步强调了整顿和规范房地产市场秩序的决心，通过监管措施，严厉制止违规交易、囤积居奇等行为。

　　信息披露消除购房恐慌

　　房地产开发领域，更多的是政府和开发商参与，两者处于市场的主导地位，而购房客户只是被动地接受，处于从属地位。以往关于楼盘项目的细枝末节，相关部门并没有对其进行充足披露。开发商正是利用信息制度的不健全，对项目进行虚假宣传，诱导客户进行购买。同时由于房产售价也由开发商自行制定，物价部门没有进行干涉，开发商则趁机进行哄抬房价。一些项目还夸大销售速度，导致客户严重的购房恐慌。

　　“国六条”要求将项目资料、审批许可、销售进度等信息进行完全的披露，让购房客户获得项目的知情权，也杜绝了开发商弄虚作假、扰乱市场的可能。

　　形成梯级供给结构

　　从长期来看，房地产市场需求还是不断增加的，在商品房开发量短时间难以迅速增加的情况下，大力发展二手房市场和租赁市场，将一定程度上缓解房地产市场供不应求的局面。一些价格较低的二手房，可以基本满足一些低收入群体的住房需求，同时使整个市场逐渐形成梯级供给结构，不同经济实力的购房客户都能在市场上寻找到合适的房源，从而促进房地产健康稳定发展。

　　从现实情况经济角度看，“居者有其屋”并不是最好的房产消费观。在房价高涨的情况下，在某些区域通过租房解决居住问题比购买房产更经济和可行。租赁市场也应得到提倡和引导。“国六条”也提出将积极发展二手房市场和租赁市场，引导房产消费多元化，不仅可以节约社会资源，还可以相应地降低房屋的空置率。

　　文/新报记者蔡伟

　　<责任编辑：张焱磊>