日卖一套尾房超市“七彩”变凄惨

　　消费者：只让登记迟迟看不上房 专家：房源结构不合理大房难卖紧俏房源少 七彩：房价上涨是根源

　　尾房，即指某一项目的楼盘已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。今年3月18日，京城第一个也是目前唯一一个专业房地产尾房超市“七彩尾房超市”开业迎客。当天，5000多名“淘房客”将位于西三环久凌大厦四层的营业大厅几乎挤得“爆了棚”。

　　两个月过去了，“七彩尾房超市”不仅人气下降，营业额也与当初的火爆场面大相径庭。追根溯源，原来还是房价不断高涨捣的乱。

　　调查说明

　　调查时间：5月18日到26日调查内容：尾房超市目前生意如何、京城尾房市场情况调查对象：“七彩尾房超市”、经营尾房的中介企业、购房者、业内专家

　　调查方法：正面采访、数据调查、专家访谈

　　今日现场

　　营业大厅空荡荡看房顾客频摇头

　　今天上午10时,“七彩尾房超市”近500平方米的营业大厅内空荡荡的，仅有3位顾客。其他的营业员则在位置上或者发短信，或者看着今天早上的报纸。

　　一位刚刚拿着雨伞进来的顾客在门口似乎觉得自己走错了地方，走进营业大厅的时候又回头看看正门“七彩尾房超市”的牌子，和记者说道：“不是说这里人特别多吗，怎么今天都没有人？”

　　沙盘上，一位男士拿着望京“慧谷家园”的楼书，在营业员指点下查看有尾房的楼盘。当听到9000多元的价格时，他不住地摇头。

　　“今天天不好，雨停了人会多一些。”营业员告诉记者。

　　经营现状

　　平均一天卖一套仅够维持日常支出

　　“七彩尾房超市”副总经理陈延透露，他们开业后第一个月的成交量是33套；第二个月的成交量是36套，其中还包括3套二手房，平均一天只卖出一套多。

　　“总成交不了也打击了消费者的积极性。”陈延说，现在超市接待的登记客户每天只有四五十个。

　　“七彩尾房超市”目前每月的利润为60万元至70万元。“这基本与日常支出相持平，远谈不上收回前期投入。”陈延说。

　　记者调查

　　消费者纷纷质疑只让登记难看房

　　“七彩尾房超市”的看房方式是：先登记自己资料、接到超市通知后才能去看房。

　　“我在那里登记了一个号码，快两个月了，现在也没能去看房。”光顾过该超市的王先生告诉记者。

　　类似于王先生的情况并不是个例。很多消费者前往尾房超市登记完资料后，再没收到任何信息。

　　“我多次打电话过去追问，得到的答复都是暂时还没有合适的房源。”一位姓李的小姐告诉记者。

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　　价高户型不合适

　　看了房也难成交

　　不少看到了房的消费者，至今也有很多难以成交，原因主要是三方面：一，他们看的尾房价格过高，与预期的心理价位存在差距。二，户型上有硬伤，不是面积过大，就是户型太老。三，开发商不能提供办理产权的承诺。

　　尾房超市购房流程

　　关键词：等待、被动

　　前往尾房超市→登记自己资料→由超市挑选匹配房源(漫长等待)→看房→不合适再看其他房→看中→签约买房

　　超市购物流程

　　关键词：方便快捷、主动

　　前往超市→面对所有商品→挑选商品→交钱买货

　　专家分析

　　需求供给有鸿沟好卖房源远不够

　　“七彩尾房超市”的房源并不少，据透露约有150个项目，五六千套房子，但这些房源存在“结构性缺陷”。

　　“户型偏大、总价偏高是很多房子成为尾房的主要原因。”中原地产华北区总经理李文杰曾经公开分析说。

　　记者调查

　　显示，超市“收”上来的房源40%在150平方米以上，120平方米到150平方米的占30%-40%，120平方米以下的仅占20%。

　　而从实际的成交比例来看：60%已成交的房子都为120平方米到150平方米；120平方米以下房占总成交量的20%以上，需求和供给存在“鸿沟”。

　　另一位房产专家分析，“七彩尾房超市”的瓶颈就在于消费者真正能接受、能买的房源在数量上还远远不够。

　　“其实‘七彩尾房超市’的经营模式和我们没什么两样。”一家同样做尾房代理的中介企业的负责人告诉记者，“就‘七彩’目前的操作方式而言，离超市的概念尚远。”

　　超市经理

　　空置房多被囤积房价疯涨是主因

　　“七彩尾房超市”副总经理陈延坦言，他们现在所收集的房源量的确还不能和北京的尾房总量相比：“这还是因为北京现在的房价太高。”

　　陈延认为，现在尾房市场供应量上不去的根本原因还是开发商不愿把大量的空置房拿到市场上来交易，因为房价还在持续高速上升。

　　现在的尾房往往是楼盘销售率达到70%-80%以后剩下的房子。此时开发商早已收回成本，如果没有下一步的投资融资计划，并不着急卖这些房子。开发商的心理是，房子压在手里，也是在升值，晚点出手没准卖的价钱更高。

　　“七彩尾房超市”估计，北京未流入市场的尾房共400万-500万平方米。只有北京房价不再继续高涨的那天，这些“资源”才会真正从开发商手里流向市场。

　　“七彩”故事

　　10个月前开发商逼出创意

　　邱朝敏，2001年创建七彩传媒，独家买断经营北京6600余辆公交车身媒体和车内挂板媒体等，此后涉足房屋经纪业务。

　　2005年7月，七彩阳光房地产经纪公司代理了一个项目，12套房子只卖出1套，开发商要求其投入大规模广告造势。这时，邱朝敏突然想到，北京类似的尾房项目很多，如果搭建一个平台，把大量广告集中在这上面，效果不就好得多么？

　　两个月前“没有失败可能”

　　“‘七彩尾房超市’没有失败的可能性！”这是超市刚开业时邱朝敏喊出的豪言壮语。

　　3月18日，“七彩尾房超市”开业。当天就吸引了超过5000人蜂拥而至。

　　七彩集团更是不惜血本，投入了1亿元的广告攻势。

　　期盼未来房价涨停黄金期

　　陈延透露，“七彩尾房超市”已开始涉足二手房业务——由于尾房生意不振，“七彩尾房超市”将“两条腿走路”。

　　陈延分析，近几年，由于奥运经济拉动力等原因北京房价不会大降，但房价的上涨终究有一天会画上个终止符，“那时才是尾房市场真正的黄金期。”

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　　尾房五大分类

　　一、开发商出于营销考虑，为带动其他剩余单元销售而有意保留的“精品”单位

　　二、因总价很高没有卖出去的房子

　　三、被人买走后因购买者的个人原因退回的

　　四、楼盘销售到一定程度后，开发商因要尽早收回资金而最后想抛售的单元，这样的房子往往价格很有诱惑力

　　五、一些“先天不足”的房子，如朝向、楼层、户型等不合理的单元

　　买尾房四种途径

　　一、直接向项目销售方购买：前期考察需要投入大量精力

　　二、房地产经纪公司：购房时应该尽量选择较大的公司，交易时有保障

　　三、专业的尾房销售代理机构：如“七彩尾房超市”

　　四、拍卖行：开发商因债务而抵押给银行或被法院罚没、羁押的部分房屋一般都会转给拍卖行，不乏好地段、好户型的房子

　　买尾房四大注意

　　一、价格心中要先有谱：与同地域同品质楼盘比较，从实际成交的统计数据来看，每平方米低500元左右比较“靠谱”

　　二、尾房中有不少是因手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成闲置。购房者在选择尾房时有权要求开发商明示五证，并可到房管部门询问该项目是否办理新建登记

　　三、有些尾房存在涉案纠纷及已被抵押的风险，因此买尾房时，一定要在签合同时写明产权证何时到手，最好约定先付订金，产权证拿到手后再付全部房款

　　四、看清土地使用年限 文/实习记者 一平 记者 陈金国

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