海口晚报网5月29日讯：海南的房地产在经过1993年宏观调控之后，对来自中央调控政策的敏感度已经大大降低。

　　“国六条”是今年国务院首次出台的对房地产调控的相关政策。实际上，这次“国六条”可以解读成中央政府对房地产发展的一次表态，是中央政府对房地产“不合时宜”上涨的一次警示性的回应，由此看出，房地产依然处在中央政府高度“戒涨”的状态。

　　说到其对海南楼市的影响，我个人认为影响不大。海南的房地产在经过1993年宏观调控之后，对来自中央调控政策的敏感度已经大大降低。经过这么多年的市场竞争和政策风雨的洗礼，海南房地产已经有了成熟的运行方式和自己独特的发展规律。

　　第一，海南房地产的结构相对合理。在“国六条”以及以往的宏观调控措施中，我们发现，国家三申五令强调房地产要调整产品结构，要求少建高档房，多建一些安居房和廉价房，对这个关键性的问题，海南幸免于无。因为海南有大量积压房改建的经济适用房，在近几年新开发的项目中，也是中档搂盘占大头，高档盘和豪华房的比率并不是很高。因此，在房产结构上，海南是呈现与社会阶层结构相适应的金字塔状，市场基础比较牢固。

　　第二，海南的房地产投机炒作成分比较少。海口人均居住面积25平方米，这个数字在全国城市中是排名前列的，属于小康水平。目前，海南现房存量和潜在的供应量都远远超过本地市场的一般需求，消费市场非常理性，开发商囤积房源，消费者哄抢房子的现象几乎不可能发生。所以在消费方占绝对主导的情况下，海南的开发商并没有趾高气扬的资本，一直以来，海南的开发商就比较“低三下四”，老老实实研究市场，根据市场需求生产产品，百般讨消费者的欢心。总的来说，海南的开发商比较务实，产品比较贴近市场，并无太多可调控的空间。

　　第三，众所周知，海南房地产销售市场的半壁江山在岛外，确切的说是岛外的中国富人阶层。从这个层面讲，海南房地产首先是卖自然资源，卖生活环境，卖未来的期许，其次才是卖房子。而优质资源是需缺的，土地是不可再生的。作为中国的富人阶层，因为拥有超出平常人许多的购买力，使他们首先满足的是对优质资源的强烈占有欲，宏观调控只对短期炒家奏效，对以长期占有资源为目的的高端人群是失效的。因此，对岛外卖家来说，宏观调控只影响了少数客户，真正的买家并不会因此而放弃海南。

　　第四，价格是房地产泡沫的主要因素，海南的房地产因为价格低，泡沫化并不严重。根据房管局的统计，2005年海南搂盘均价为2560元／平方米，在国内沿海城市中位居中下游。从居民收入比来看，2005年，海口人均可支配收入为9739．5元。以小康标准的人均居住面积25平方米计算，海口的房价是人均收入的6倍，这一比率远远低过北京、深圳，上海、青岛的房价与人均收入比，放在世界范围来看，这个比率也是适当的。

　　综合上述，海南的房产由于产品特色鲜明，供应充足，结构和价格都比较合理，宏观政策着力打击的非理性因素和不和谐因素比较少，所以中央政策对其影响也有限。（来源：证券导报）