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新政利于调控住房供应结构
专家建议加大税收与利率调控力度
本报记者 申屠青南 实习记者 费杨生
接受本报采访的专家们表示，昨日出台的九部委调控细则内容上没有新意，最大特点是量化了地方政府的责任。他们预计，细则的出台有利于调控住房供应结构，但对房价的调控作用不会很明显。
量化地方政府责任
国家信息中心经济预测部主任范剑平表示，此次出台的调控细则内容不是很新鲜，最大的特点是给各地政府的调控责任予以了量化，比如在住房结构、土地供应方面的两个70%的要求，对土地闲置的处理也明确要求。
范剑平认为，此次细则的出台消除了市场的怀疑态度。2004年以来房地产市场的调控效果并不大，一些开发商也是一副不怕调控的态势，老百姓在观望中央政府的调控决心。从内容上看，细则是对各地调控经验的总结，可以引导消费者的理性消费。我国人多地少，90平米已经使一个三口之家的居住水平达到了中等发达国家水平。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，新出台政策的效果要看地方政府的执行情况。他举例说，处置闲置土地，在执行过程中就很容易被规避，开发商很容易用一些手段来逃避调控。
也有业内人士表示，限比重、限面积、限价格的“三限房”措施很像是给房地产企业下的定单，从产品规格、产品价格到产品数量一应俱全。这样的住房是否真正切合市场需求，还需要更科学的论证。
税收力度仍待加强
尽管专家们对此次出台的细则有许多好评，但他们也认为，细则仍有不完善的地方：如没有细分投资与投机———不能说买90平米以下的都是自住的，是不是可以将自住理解成第一套住房，没有提到对二次购房的限制，也没有涉及对外资炒房的限制。
中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，在交易环节的营业税，总体上力度较弱，“5.5%的税率是不关痛痒的！”但他同时表示，由于营业税以房价为税基，这对不同地方的效果不一样，对涨价比较快的城市，高税率可能有用，但对涨价比较慢的城市则打击又比较大。
他建议，对房价的增量部分征收资本利得税，就是对房子的增值部分征高额税，这可以抑制房价上涨过猛。同时应该对占地面积大、容积率低的住宅、豪宅征收高消费税，这些税收收入可以用来支持廉租房和经济适用房。另外，有必要对内资、外资区别对待。在人民币升值的背景下，外资往往利用房产来套利。即使房子没有增值，而人民币升值，外资也会获得较大利益。
事实上，去年6月1日由国税总局、财政部和建设部三部委联合下发的《关于加强房地产税收管理的通知》中，早已规定了个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。国家税务总局也已经几次表示，二手房转让获益部分应缴纳个人所得税，但这一政策的执行却没有到位。2005年6月，北京朝阳区和东城区房地产交易中心联手以“先税后征”形式征收二手房交易个税，但是当月仅征得40多万元，并在半个月之后草草收场，其他试行此规定的杭州和南京等城市也都不了了之。
或需进一步调控手段
专家们几乎一致认为，房价还将继续上涨，任何一个调控措施都不可能解决所有的问题，政府还会根据形势的变化来继续调控房地产。范剑平说，在世界货币流动性过大的情况下，房价上涨已成世界普遍现象，同时在人民币升值等背景下，细则对房价很难控制。
哈继铭表示，细则没有对高档房的需求进行限制，将来趋势很有可能是高档房供应减少，刺激其价格上涨，但中低档房价格会回落到合理空间。总体上对房价的上升会有抑制作用，但效果有限。
钟伟认为，加大对闲置土地的处置力度，会有两方面的效果———平抑房价和让房价涨得更多，但综合比较还是平抑功能更强。
中国社会科学院金融研究所专家易宪容建议，有效的调控对策是提高利率。低利率政策是导致房地产市场投资过热、房地产市场炒作严重而房价快速上涨的重要原因。尽管政府宏观调控能够使用的工具很多，但有的对市场影响不大，有的可能被地方政府抵制而效果弱化，只有通过加息来改变目前的低利率政策，才是宏观调控的正确方向。
建设部政策研究中心主任陈淮也提醒，“利率是购房者要承担的最大风险”。他建议，应该建立风险规避制度为消费者提供保障。现在迫切需要建立的不是保护房地产开发商的政策体系和制度体系，而是保护购房者的制度体系。现在将所有的风险都加在了购房者的身上，他们没有办法预料在未来二十年遇到的风险。 去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：
一、切实调整住房供应结构
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序
五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难
六、完善房地产统计和信息披露制度 详细进入 >>>
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