二手房5年内转让全额征营业税

　　部门负责人、专家解读8项“硬指标”

　　国家15条调控楼市

　　国十五条(节选)

　　一、切实调整住房供应结构

　　(一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

　　(二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

　　(三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

　　(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　(七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

　　(八)严格控制被动性住房需求。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。

　　四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

　　(九)加强房地产开发建设全过程监管。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

　　(十)切实整治房地产交易环节违法违规行为。对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度。

　　五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

　　(十一)加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。

　　(十二)规范发展经济适用住房。

　　(十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　六、完善房地产统计和信息披露制度

　　(十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。

　　(十五)坚持正确的房地产市场舆论导向。

　　新华社发

　　经济适用房规划9月底前公布

　　政策分析:避免房产市场长期存在的信息不对称

　　“广州没有经济适用房”

　　近几年广州一直致力于新社区的建设，而经济适用房则一直处于休眠状态。广州市委书记林树森在今年全国两会期间接受媒体采访时就指出，广州没有经济适用房。市场存在着绝大多数的普通消费者，他们被业界称为“夹心层”，往往成为市场和政策双重遗忘的大多数。

　　正处于规划报建阶段，且未拿到开工许可证的发展商也将受到该政策影响。

　　我们身边到底有多少经济适用房可供选择？这是许多中低收入居民的疑问。政策指出，今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　广州房地产专家韩世同表示，普通商品住房、经济适用房和廉租房都应该建，因为这三类住宅体现了市场需求的不同梯度，可以适应和满足不同人群的购房需求。

　　广州市城市规划设计所副所长王玉认为，文件中提到“住房建设规划要向社会公布”，这个政策的最大作用就是避免房产市场长期存在的信息不对称的问题。除了规划编制单位希望它能公开透明外，市民们也可由此了解，究竟市场上还有多少住房产品，避免因为一些人为制造的住房紧张的假象，而造成房价虚高。

　　广州市规划局有关负责人称，现在广州已经全面铺开新社区的建设。针对现在建设的新社区进行全面升级改造，包括它的配套措施，规划部门正在配合市政府进行相应的规划上的措施，以使新社区能满足现在的需求，使更多的人不但愿意进驻，也有条件进驻。

　　向中低收入者倾斜:90m2成“分水岭”

　　政策分析:建立各地新的住房结构比例，给大部分城市居民带来希望

　　广州户型格局将洗牌

　　广州市规划局有关负责人表示，这个政策是一个信号，要求各地要针对中低收入的人、弱视群体，从宏观政策到实际政策中，在长期规划上提出更高的要求。

　　广州某发展商称，政策来得如此之快，连点应对的空隙都没有，这预示未来广州楼市的户型格局将来次大范围的洗牌。

　　国家政策指出，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房，90平米以下住房须达到开发建设总面积的70％以上。一面是众多城市居民住房需求长期得不到满足，另一方面却是大户型供应比重过高。

　　北京某房产咨询商称，90平方米的住房将成为一道“分水岭”，这是《意见》中最关键的一条措施，它直接向中低收入者倾斜。

　　社科院研究员易宪容认为，这是一项非常好的政策，给广大中低收入人群带来了希望，一定要严格执行政策，绝不能落空。

　　广州某发展商称，这一政策可谓是宏调这么多次来，首次打在他们身上的硬棒。政策限定90平方米以下户型比例要达到项目总面积的70％有点死板、苛刻。

　　目前，户型趋大，淘汰中小户型是广州房地产开发的一个明显特点，在售楼盘供应的主力户型以90－130平方米的三房、四房户型居多。由于户型偏大，导致总价过高，因此大部分买家难以买到合适的物业，市民对大户型怨言尤多。就有楼盘曾明确，他们就是要通过设置高比例的大户型淘汰一些经济实力较弱的买家，而现在户型格局又将面临大调整。

　　购房不足5年转让征全额营业税

　　政策分析:国家此举是为打击投机购房，但有专家认为效果不大

　　新规可能打压二手楼市场

　　昨日，广州多间房地产中介公司表示广州市二手楼市场相对稳定。实行新规以后，可能会导致二手楼供应减少。

　　未住满五年的卖家，为了避免交营业税，将房子出售改成出租，满五年后再出售。即使卖家出售，亦会把费用转让到购买者身上。

　　国家政策指出，自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　北京房产咨询商认为，这是一个打击投机性购房的有力措施。目前执行的政策是2年以上转手交易，就免征营业税，提高到5年，大大加重了投机性购房成本。

　　学者易宪容称，现在各大城市的投机性购房十分严重，我觉得这项政策力度仍不够，建议征收高比例的“个人交易所得税”。

　　根据广州市国土房管局公布的数据，二手市场的房价也一直处于上升趋势。

　　许多二手房买家是因为购买能力不够支付一手房，而转向二手房市场的，目前高企的房价同其对二手房的价位期待之间还存在差距，符合买房者心水的盘源就更少了。

　　从这个角度来分析，二手市场的卖家对于新政策的敏感度不会太高。但是，对于普通消费者来说，却意味着购房费用增加。

　　去年5月12日，国家出台“超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税”的政策，此举导致去年6月1日前，很多市民抛售房屋。业内人士表示，经历了去年的房地产新政的考验，广州市民在心理上的承受能力有所加强，而且去年新政后，房价不降反升，这种“经验”不会让市民再出现去年的恐慌了。

　　商品房空置3年不得用于抵押贷款

　　政策分析:“项目资本金比例35％”并非新政

　　小企业面临生存危机

　　业内人士黄韬认为，这一政策实际上对于中型和大型开发商来说，影响并不大。受政策影响最大的应该是小的房地产开发企业。黎文江也认为，小的企业面临着生存危机，但他认为，35％的比例并非很高。

　　政策指出，空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款；超过合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　中原地产项目部副总经理黄韬表示，对于项目资本金比例，前年的要求是25％，去年是30％。今年再提高5％，实际上遵循的是一种“小步快跑”的政策。广东银行界人士大多认为，这些严控房地产开发企业信贷方面的措施，将逼着开发商提高融资能力，加快存量商品房的销售。

　　90平方米以上房屋首付最低三成

　　政策分析:抑止供应，也抑止需求的“组合拳”

　　“三成”压倒年轻消费者

　　某商业银行信贷经理算了一笔账，一套100平方米左右的商品房，一般总价为50万－60万元，首付提高至三成后，首付增加至15万－20万元，这对刚工作三五年、购买需求旺盛的年轻消费者而言，首付之重不可承受。

　　政策指出，自6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不低于30％，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

　　黄韬认为，对90平方米至200平方米的住房应作出更细致的规定。因为增加一成的按揭贷款首付款比例对某些投机者并未增加太多的成本。黎文江表示，“不低于30％”的表述政策的细化就成为进一步调控的可能。

　　黄韬认为面对政策的冲击，市场上可能会出现两种应对措施。其一，在消费者购房时，由房地产开发商为其提供一成的首付款。再根据协约，一定时间内由消费者返还。其二，对于有意愿购买套型建筑面积较大的消费者，可能会选择买两套以上小面积住房，再打通后合成一套。

　　七成土地用于中低价位中小套型

　　政策分析:地方政府在土地供应政策中存在两难困局

　　“七成”所在位置很关键

　　2006年广州国有经营性土地出让计划中，计划推出的住宅用地总量有700多万平方米。中心城区住宅用地只有135万平方米，大部分位于南沙经济开发区、花都、增城、从化等区域。即使这些土地被开发，大多数买家带来的庞大购买力依然要在135万平方米的土地供应量中争抢。

　　对于《通知》要求70％的居住土地供应都要优先保证普通商品住房和廉租房，广州市社会科学院科研处处长彭澎认为，中央目前急于压住房地产市场的上涨风头，用药未免过猛。

　　房地产专家韩世同预测，广州很有可能以不适用为由，从而不将70％的住宅用地都用来开发中低档商品房。他介绍，香港目前每年保证50％的住房存量是中低档商品房。

　　彭澎认为，地方政府在土地供应政策中存在着两难的困局。一方面，土地出让收入是地方政府目前最大规模的预算外收入。而另一方面，又必须照顾到中低收入群体的住房需求，调控地价房价从而解决他们的实际困难。

　　调整住房结构将成政绩优劣因素

　　政策分析:全国各个城市情况很不一样，广州两头都要抓

　　最低收入者依靠廉租房

　　廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是解决这些家庭住房困难的主要渠道。但是，目前我国廉租住房制度还不完善，有些地方甚至没有建立这一制度。

　　《意见》规定，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。广州市社会科学院科研处处长彭澎说，《通知》要求各地政府把建设普通商品房、经济适用房和廉租房纳入当地“十一五”发展规划中，意味者调整住房结构的结果将作为地方政府的政绩来考察。

　　广州市规划局有关负责人表示，在发展中低价位住房方面，全国各地反响强烈。但有个问题，全国各个城市情况很不一样，比如说，北方已经有经济适用房的概念，广州房地产市场化走得比较早，我们肯定是两头都要抓。

　　土地闲置2年将被收回使用权

　　政策分析:政策能否执行，关键看执行力度

　　前年用地总量7.8％闲置

　　国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批而未供土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8％。

　　《意见》规定，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　开发商沈大强则表示，只要开发商能够对土地进行渐进式的开发，而不是长期闲置或倒卖土地，就应当认为是合理的。

　　对此，开发商阎少华认为，关于防止土地闲置的规定，原来也有，但执行得不好。怎么执行好这个规定，值得政府认真考虑。这一点，与学者易宪容观点相似——政策能否执行，关键看执行力度。

　　A06－A07版　采写:本报记者　陈实　马羽飞　方夷敏　杨晓红　王卫国　罗斯丁　实习生　程国明