权威解读

　　国务院办公厅转发的建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，针对当前房地产市场的突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

　　透明房市信息9月底前各地公布建设目标

　　今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　意见规定，各地要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，编制住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。

　　调整住房结构

　　90平方米以下至少占七成

　　国家统计局数据显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50％。

　　为解决这一问题，意见规定，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　一些直辖市、计划单列市、省会城市，因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目，应根据上述比例进行调整。

　　严格房屋转卖

　　不足5年转卖全额征税

　　目前，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，国家将对这一优惠政策进行调整。

　　意见规定，从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　控制银行贷款

　　商品房空置3年不能抵押贷款

　　对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，意见规定，商业银行要按审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　此外，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，意见规定，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　提高住房按揭

　　首付比例不低于3成

　　目前，个人房贷首付比例在20%-30%。与此同时，一些开发商公开宣传所谓“零首付”，而个别媒体也在大胆预测“5成按揭”。

　　这回，国家给了明确说法：为抑制不合理的住房需求过快增长，从而抑制房价过快上涨，从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。同时，考虑到中低收入群众的住房需求，意见有区别地适度调整了住房消费信贷政策，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　细化土地供应

　　中低价房至少7成

　　为保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，意见规定，各级城市政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。

　　一是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；二是土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　此外，意见明确规定，要继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　强化土地监管

　　土地闲置2年收回使用权

　　为加大对闲置土地的处置力度，意见规定，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　完善社会救助

　　各地年内建立廉租住房制度

　　廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是解决这些家庭住房困难的主要渠道。但目前我国廉租住房制度还不完善，有些地方甚至没有建立这一制度。

　　意见规定，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在今年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。今年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

　　本版稿件、图片除署名外，均据新华社（短信代码：41210501）

　　各方回应

　　90平方米房市一道分水岭

　　《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，深入贯彻“国六条”关于房地产调控的精神，提出了具有较强操作性的措施。这一细则，将给房地产市场带来多大影响？对购房老百姓带来哪些好处？

　　首付提到30

　　%对房贷业务可能有影响

　　[政策细则]个人住房按揭贷款首付款比例不低于30%，自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　[本地多家银行个贷部人士]新规定确实对银行的房贷业务有一定影响。目前成都各银行的房贷业务中，一直存在首付2成和3成。但哪些客户需要首付3成哪些客户需要首付2成，由银行根据客户相关资料来确定，其中主要包括收入水平、资信状况和房屋类型。目前成都主流房型都集中在100-130平方米，房价在40-60万左右。如按90平方米以上房贷首付提高到3成，购房者首付款将从8-12万，提高到12-18万。“很多人会降低购房标准，肯定也会影响到银行的房贷业务量。”

　　也有人分析，增加首付后，开发商也会作出相应调整，如增加90平方米以下的户型供应以降低购房者的首付压力，房屋总价下降，也许会带动更多的购房，反而增加房贷业务总量。记者董天刚

　　90平方米

　　向中低收入者购房倾斜

　　[政策细则]凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70％以上；优先保证中低价位、中小户型土地供应，不得低于年居住用地总量的70％。

　　[房产咨询商]90平方米的住房将成为一道“分水岭”，这是意见中最关键的一条措施，它直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。

　　[开发商]对“90平方米住房”进行划线，我有不同意见，这对市场发展没有好处，很难开发适销对路的产品。要限制过度消费，可采取别的措施，如对不同面积的住宅征收不同比例的契税等。

　　二手房交易

　　有力打击投机性购房

　　[政策细则]自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

　　[房产咨询商]这是一个打击投机性购房的有力措施。目前执行的政策是2年以上转手交易，就免征营业税，提高到5年，大大加重了投机性购房成本。

　　[开发商]5年内转手交易需交纳全额营业税，这确实可以限制炒房行为。不过，我担心时间过长，可能会影响住宅的合理流动。

　　[学者]现在各大城市投机性购房十分严重，我觉得这项政策力度仍不够，建议征收高比例的“个人交易所得税”。

　　本地反应

　　影响大将会抑制房价上涨

　　齐力房产董事长刘晓齐：“国六条”细则出台，对房地产业将产生巨大影响，尤其是新开发项目将直接受影响，项目定位和户型设计都将面临调整。这将有利于抑制房价，从而满足老百姓的购房需求。

　　成都中泽置业副总经理胡晓松：意见的出台，个人觉得对成都楼市影响不大，至少说房价不会有下降的趋势。首先，成都整个楼市显得比较正常，价格多在3500-4500元/平方米，大部分楼盘主力户型都控制在60-90平方米，基本达到新政中的要求。其次，对房地产投资来说，将二手房交易时间由2年延到5年，对有一定经济实力的投资者来说，5年有很大的增值空间。

　　成都明信房地产开发公司总经理贺信：新政出台对房地产开发有较大影响，特别是其中的“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”这一条，对开发商来说很难操作。因为100多平方米面积的住宅，有一定市场需求，如90平方米以下的住宅达到70%的话，其居住功能难以保证，同时使30％的大面积住宅拉高价格。

　　记者孙莉姜必刚

　　本地措施

　　房市信息要让老百姓心里有数

　　省建设厅对商品房交易信息披露作出要求

　　省建设厅昨日发出《关于加强商品住房交易信息披露工作的紧急通知》强调，从今年6月起，全省各城市房地产管理部门必须通过媒体及时发布商品住房交易的相关信息，让老百姓准确了解商品住房房源信息，在进入市场消费时做到心里有数。

　　省建设厅要求，各地涉及商品住房交易的各类信息，应通过互联网络、报纸、广播、电视等媒体向社会公众发布；在每年3月底前，还应向社会公布当年和第二年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局和进度安排等信息。对可售商品住房面积、套数、户型分布等商品住房房源信息要做到每月公布一次。各城市房地产管理部门必须及时发布商品住房交易信息，否则，省建设厅将给予通报批评。　记者彭永生实习生邓钰凡

　　独家专访

　　土地供应拍卖转为招标

　　建设部专家第一时间向本报解读“国六条”细则

　　昨日下午，本报记者第一时间电话采访了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》参与起草人之一、建设部政策研究中心房地产业处处长赵路兴，请他对该意见进行了解读。

　　调控将更加注重区域化

　　赵处长表示，“国六条”及意见基本确定了中央此次宏观调控的主导方向。下一步的工作核心是切实落实这两份文件。此次调控是否会一刀切？赵处长表示，不仅不会一刀切，反而会更加注重各地实际情况而采取措施。“中央此次调控，将充分总结去年一年来的经验，更加注重各地的实际。如成都、重庆、西安虽然都是西部城市，但不会统一给西部一条线，而会根据每个城市的不同情况与地方一起采取相关措施。”

　　后期还有分类细则出台

　　昨日出台的意见内容十分细致全面，但赵路兴表示，这并不意味着政策出台的结束。在各个不同领域，不同部门还会出台相关具体规定。与以往不同的是，以后出台的规定都将严格以“国六条”与意见为统领核心。“我们要切实避免头痛医头、脚痛医脚的毛病，而是围绕促进中国房地产真正健康发展这一共同目的，相互协调出台相关政策。”

　　土地将由拍卖转为招标

　　意见强调保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，并明确规定采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。对此，赵路兴表示，如何控制地价一直是相关部委考虑的重要课题，此次意见中的相关规定是深思熟虑的结果。也就是说，以此为转折点，以后的土地“价高者得”的竞价方式将会得到根本性转变。以后，土地在上市前将先对将修建房屋进行套型与房价的限制，在此基础上再对外实行建设单位的公开招标。但对究竟何时具体实施这一规定，还有待相关具体政策出台。记者姜军