|
前言
九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出15条具有较强操作性的措施，其措施之细，力度之大，为近年来所罕见。其政策用意，就是要调整住房供应结构，控制住房价格过快上涨，真正解决普通居民、特别是中低收入家庭的住房需求。但政策细则出台，能否收到应有效果，关键在于各地区、特别是城市人民政府对房地产调控政策的执行力。地方政府执行政策的自觉性、积极性如何，可以说是本次房地产调控政策能否达到预期效果的关键因素。 就《意见》公布后引起的广泛关注，建设部新闻发言人昨日回答了新华社记者的有关提问。
数项具体措施解决低端需求
记者：当前老百姓的普遍感受是，中低价位、中小套型普通商品住房供应不足，《意见》对此有哪些具体措施？
发言人：《意见》提出了两项具体规定：一是各级城市人民政府要制定和实施住房建设规划。
明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。其中，纳入近期建设规划就是要明确具体的空间布局安排。
二是明确了新建住房结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。同时要求，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
《意见》再次强调了住房保障体系建设，一是加快城镇廉租住房制度建设，要求各地区在今年年底前都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
二是规范发展经济适用住房。
三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
税收信贷土地三管齐下调控
记者：党中央、国务院历来强调以经济手段为主的调控，《意见》对此作出了哪些规定？
发言人：主要是从税收、信贷、土地3个方面对房地产市场进行调控。《意见》根据调整住房供应结构、抑制不合理住房需求过快增长的要求，同时针对部分开发企业囤积土地行为，适当加大了税收、信贷、土地政策的调节力度。
在税收政策方面，由购房后2年调整为5年。
在信贷政策方面，除了重申对项目资本金达不到35%的开发企业不得发放贷款，规定空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物外，还实行有区别的个人住房贷款最低首付款比例控制，即以套型建筑面积90平方米为分水岭，首付款比例有30%和20%之分。
在土地供应方面，除要求中小套型住房用地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%外，还加大了对闲置土地的处置力度，针对一些开发企业以滚动开发为名囤积土地行为，《意见》明确规定，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
新政策不会增加群众负担
记者：调控会不会增加老百姓的负担？
发言人：《意见》充分考虑了对居民合理住房消费需求的支持和保护。从税收政策看，对以自住为目的普通住房消费，1999年以来，国家陆续出台了许多优惠政策。由于居民为自住购买的普通住房，一般不会在5年内转让，因此，这次将营业税政策优惠的居住期间从2年延长为5年，并没有改变国家对中低收入家庭住房消费的支持政策。从住房消费信贷政策看，这次调整实行区别对待，对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍维持了原来首付款比例20%的规定，不会增加中低收入群众的消费负担。
市场信息混乱新规强调严处
记者：目前房地产市场信息混乱，《意见》对这方面有没有一些规定？
发言人：目前一些地方不注重房地产市场信息披露，信息不公开、不透明，正面引导不够；有的媒体不了解全面、真实、客观的市场情况。为此，《意见》从几个方面进行了规定：一是从基础抓起，要求城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统。二是重视市场监测分析和信息发布工作，增强房地产市场信息透明度。要求各地完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。三是强调要坚持正确的舆论导向。要客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。
稳定住房价格关键在于落实
记者：新出台的《意见》如何解决有效落实问题？
发言人：调控工作能否取得预期效果，关键在于落实。调整住房供应结构、稳定住房价格，解决好群众住房问题，首先要落实政府的责任。国务院明确要求，各地区特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构，控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。同时，国办通知还要求国务院有关部门组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场宏观调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。
■房市问题
少数城市房价上涨过快
发言人：必须清醒地看到，房地产领域的一些问题没有得到根本解决，又出现了一些新情况、新问题。主要是：
●少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。这些问题虽是结构性、局部性的，但影响较大。
●部分地区中心城市房价上涨过快，人民群众意见较多。
●如不加以治理防范，也可能传递到其他地区，演化成全局性问题，影响宏观经济稳定。
●高价位、大套型住房所占比例偏高，住房供应结构性矛盾突出，既推动住房平均价格上涨，加大了广大中低收入家庭购买住房的困难，也严重背离我国人口多、土地少的基本国情，背离建设资源节约型社会的要求。
■深层原因
国八条在一些地区未落实
发言人：当前房地产市场中存在的问题，深层次原因是两个“国八条”的措施在一些地区没有得到有效落实。
●一是多数城市没有提出增加普通商品房和经济适用住房供应的具体措施，没有公布建设规模、项目布局及进度安排。部分地区廉租住房制度没有建立。一些城市适应普通居民需要的中低价位、中小套型住房供应不足。
●二是部分城市住房需求偏大。一些城市房屋拆迁规模较大，被动性住房需求增加。部分城市外来人员购房比例过大。
●三是一些地方正面引导不够，市场透明度不高，加上一些开发企业和媒体的炒作，严重影响居民市场预期，加剧了市场供需矛盾。
●四是规范市场秩序工作不到位，对开发商的违法违规行为查处不力。
■相关新闻
各大银行正加紧制定房贷细则
均表示将执行按揭贷款首付最低3成的新政策
本报综合报道 自前日媒体公布了九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知之后，国内各大银行闻风而动，各自房贷细则正加紧制定，料将很快出台。
根据建设部等九个国家部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，自6月1日起，国内个人住房按揭贷款首付款比例将提至3成。中国建设银行某支行房贷部对记者表示，目前该行的具体细则尚未公布，相信会在最近两天向公众明示。但这位房贷部门人士表示，将按照此前九部门联合制定的《意见》，高于90平方米个人住房按揭贷款首付为最低3成。
北京银行昨天也表示，自6月1日后除执行“个人住房按揭贷款比例不得高于7成30年，购买自住房且套型建筑面积90平方米以下不得高于8成30年”的规定外，对个人商用房贷款将不得高于5成10年，而高档住宅按揭贷款更不得高于6成20年。对此前没有明确规定的别墅类房产贷款，则规定不得高于5成20年。首付比例均较此前调高至少一成。
土地出让有望提留收益基金
国土资源部官员透露，此举意在加快土地开发速度
本报讯（记者蒋彦鑫）国土资源部土地利用司副司长束克欣日前透露，为了加快土地开发的速度，“国有土地收益基金”有望建立，主管部门将提留城市土地部分出让收益用于进一步土地开发。
在上周末结束的北京土地一级开发高层论坛上，束克欣指出，土地主管部门要提取一部分土地出让收益，留作土地一级开发等城市开发建设费用，避免“寅吃卯粮”。据介绍，北京去年全年的土地出让收益超过200亿元，如果从中留取一部分用于城市土地的一级开发，可以有效提高土地开发的效率，使资本在土地的开发、储备和出让过程中循环，并得到充分利用。
据介绍，通常情况下，土地出让收入是这样分配的：超过1/3用作基础设施、道路、学校等公共目的用地；1/3用于工业用地；1/3用于商业和住宅用地。一旦解决了资金问题，开发商会设法借助土地一级开发的机会占得先机。待“熟地”上市后，顺利拿地进行房地产建设。
如果建立收益基金，可以在拆迁、通水电气等方面部分资金由“政府埋单”，从而推进土地开发进程。
■影响预测
1 二手房交易将锐减
商家预计新政策冲击二手房市场，交易量将减半
本报讯（记者蒋彦鑫）日前9部门关于房地产调控的联合文件中，个人对外销售购买房屋营业税的征收时限，从2年延长到5年。对此，主要从事二手房交易的链家地产市场总监金育松表示，该政策的实施可能导致八成二手商品房受到冲击，二手房交易量将会严重下降，预测将减少一半以上。
目前，北京二手商品房的占有比重正处于不断增长的状态。数据显示，2006年1-4月份，在所有二手房成交量中，二手商品房的成交量占到57.1%，已超过公房的成交量。
金育松认为，此次营业税再调整，将加大二手房交易的成本，抑制房源供应，促使二手房需求进入观望期。
金育松分析说，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；但是，营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。营业税征收时限延长至5年，使得原本不需缴纳营业税的业主也将面临5.5%的税费出售成本增加，从而降低出售者的出售意愿，导致房源放量减少。
据估算，当前北京二手房市场中，将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%.
■税率计算
在2002年以45万购买一套二手商品房，现在想以60万的价格出售。如果按去年营业税征收标准2年来执行，在出售过程中就不需要缴纳营业税。如果按照此次政策执行，就需要缴纳3.3万元（60万×5.5%）的营业税（包含了城建税和教育附加）。
2 炒房资金将受抑制
银行工作人员认为，信贷资金风险会减小
本报讯（记者张诚）对于9部门联合制定的房地产调控意见，工商银行北京分行个人信贷部副总经理储成龙表示，该政策总体上显示出鲜明的对投资性炒房的遏制态度。他表示，从国家政策制定的角度来看，规定90平方米以下中小住房必须达到70%以上，增加了中小住房的供给，从相反方面看则遏制了大户型的供给。
储成龙说，从房产投资角度来看，中小户型其实也是投资资金的一个重要选择，既可以出售，也非常容易出租并获得房租收益，中小型房屋供给增加之后，投资资金是否会撤出，并不确定。
民生银行总行营业部消费信贷中心主任刘红认为，从银行的消费贷款这一方面来看，将首付款提高到3成对银行的贷款来说，还是有一定影响的，特别是对投资买房者。
由于投资买房者大多数愿意贷2成，采用资金杠杆，同时营业税的收取增长到5年都使得投资资金的成本加大，其抑制投机的作用应该十分明显。储成龙也认为，整体上此次政策对投资房产的资金将有抑制作用，不过在他看来，采取的措施仍然还是比较温和的。
刘红表示，但从另外一个角度看，由于首付比例提高了，银行的贷款资金相应来说更加安全，信贷危险将减小。
3中低收入者不受影响
银行工作人员认为，首付差别化可抑制过热购房需求
据新华社北京日电（记者 张建平 陈玉明）“为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。”国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对此作出明确规定。
“中低收入群众的购房需求不受这条规定的影响。”一家商业银行的部门负责人说，购买自住住房、而且套型建筑面积在90平方米以下，仍执行以前首付款比例20％的规定。过去，在宏观政策层面，住房消费信贷政策都是“一刀切”。这次首次提出了差别化的住房消费信贷政策。这种差别化的政策，既可抑制市场上不正常的过热购房需求，同时又可充分满足中低收入群众的正当购房需求。
4 开发小户型成本会提高
有开发商认为，房价中长期依然向上
本报讯（记者吴海花）九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，个人住房按揭贷款首付款比例强不得低于30％。而购买自住住房、而且套型建筑面积在90平方米以下，仍执行以前首付款比例20％的规定。置地前景房地产经纪有限公司董事长萧启良认为，该政策虽然对小户型进行了扶持，但暂不会造成小户型市场井喷，因为新项目出来需要一年左右的开发周期。
同时有业内人士认为，开发小户型将增加墙体间隔、管线以及其他配套，导致开发成本增加，因此开发商如果不愿意降低利润，房价未来还将有所提高。萧启良认为，政府的控制可能会对目前购房心理的影响比较很大，但房价，中长期还是向上的趋势。
| 
精彩生活 
