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商业开发使建设接连受挫，专家称应重视南广场疏散人流的公共功能，公共设施应由政府投建
■核心提示
在西站南大门甩手的背后，丰台区政府“王府井商圈”的梦想沉寂了十年。
对这一公共基础设施采取商业开发“打包销售”的模式，也是南广场难以启动的根本所在，使得工程建设接连受挫。
西站管委会、投资企业和专家认为解决之道是，政府投资建设南广场、并回收周边区域土地使用权。
□本报记者 朝格图 北京报道
三条红色巨龙腾空而跃，围合成球，形似火焰。 这座名为“国风”的25米高雕塑，孤零零地矗立在站前“大坑”里。
5月18日，专项调研西站整改会议上，新任西站管委会主任武高山对着10余名专家和管委会工作人员，突然发问：“怎么雕塑下面都是草啊？”
青灰、石壁、断瓦，半尺高的枯草布满坑底。被武高山询问的荒草地，本是一处负二层建筑，名为“南广场地库”。自西站通车起，已隐于地下十载。
按照规划，此地库承担连通出站大厅和南广场交通枢纽及停车场的功能，但至今不仅地库烂尾搁置，交通枢纽等配套公共设施均未建成。
这个规划为南广场出站系统最重要的通路，如今成为西站南面进出站最大的“绊脚石”。
在其背后，10多年前丰台区政府意欲在此地带打造“丰台窗口商圈”，但商业开发行为多年来接连受挫。
今年5月中下旬，南广场地面工程占地最后39户的拆迁基本落定。搁置10年的南广场开发有望重启。
无法打开的南大门
5月15日下午，西站南广场地上进站口被玻璃封死，外面一家小超市生意冷清，里面被用作仓库，堆砌着杂物。
从1996年，西站建成通车后，南广场的进出站系统就未真正打开。
如果乘客从南侧进站，只能通过地下大厅绕行到北进站口，需要步行两三百米；若想从南广场出站，则反之，需要从北出站口出来，再穿过大厅绕行到南边。
“打开南进出站系统并不那么简单。”北京西站南北广场及地下空间综合规划研究课题专家组组长韩林飞认为，南广场枢纽未建成，即使打开进出站系统，也无法输送大量旅客。
在此环节，作为连接出站系统和铁路枢纽及其广场交通枢纽的地下空间———“地库”———落成后，西站“南大门”才能被“盘活”。
在原西站总设计师朱嘉禄提供的已褪色的南广场总体规划图可以看出，10多年前的南广场工程，被划分为两个区域。
就广场本身而言，地上为“国风”雕塑环岛周边部分，面积5.2万平方米，自西向东分为出租车停车场、大型步行广场和公交枢纽工程。
地下部分分为2层，统称为“地库”，总建筑面积约7万平方米，负一层为大型地下商城，负二层则欲建成停车场。
在南广场东西两边，分别规划有一商业开发区，总建筑面积约52万平方米。
南广场商圈梦想
西站课题专家组成员潘麒麟认为，南广场工程搁浅的原因在于背后的商业开发模式。
1996年，由西站建设总指挥部编辑出版的《再造京门———北京西站工程建设纪实》一书介绍南广场建设决策的过程是，“吸取北京站仅开一口造成进出站和周边交通拥堵的教训，西站确定开南北两个口子。”
西站跨丰台、海淀、宣武三区，对于站南的丰台区，意欲借机打造“窗口商圈”，目标为“日进斗金的摇钱树、聚宝盆”。
书中记载北京市政府一位领导问时任丰台区区长的李英威：“国家没钱，南广场要开，就得由丰台区自己干，你们敢不敢承担？”
“我们敢，但是，市政府要给我们优惠政策。”李英威提出，必须将南广场列入重点工程，允许丰台滚动开发。
一番磋商之后，丰台五大班子的领导取得共识：南广场的开发，肯定会形成北京商业群的龙头，成为另一个王府井，“就是砸锅卖铁，也要上南广场！”
首先投入6个亿，主要模式商业开发，全部由丰台自己解决，除区里自筹的2亿，其他为外商投资、银行贷款各2亿。
1992年，丰台区政府成立“南广场建设指挥部筹备处”，同时组建北京兴丰房地产经营开发公司（下称“兴丰公司”），兴丰意为“振兴丰台”，作为国有企业，负责南广场及周边区域土地一级开发和商业运作。
“没有向国家伸手，没有向北京市政府要一分钱，丰台区自己轰轰烈烈建起了南广场。”《再造京门》记载，仅10天工夫，丰台区自己开发的南广场的十几个项目就全部招满。
搁浅的商业开发
不久，此商业开发陷入僵局。
在潘麒麟等专家们看来，南广场及其地下工程事关公共利益，未优先保证，而是与其他商业开发项目捆绑开发，很难成功。
这一说法得到兴丰公司总经理赵燕的确认。
但现实是，西站南边的整体开发规划过于宏大，远非一区所能承担。据介绍，负责开发的兴丰地产公司，10多年间已负债近8亿。
5月29日，南广场建设指挥部筹备处一人士回忆，当时争抢项目者中不乏“大有来头”的炒项目者，“这些人拿到项目后，迟迟不追加投资开发”。
赵燕说，在广场西开发区，已开发完毕的大部分经过转卖，而未开发的项目也大都几易其手。
此背景下，到1996年西站通车时，作为南广场项目之一的地库，只建了3.7万平方米混凝土结构，该地库规划面积7万多平方米。
同时，大部分周边道路、市政水电供暖管线等，至今甩项。
公共设施被当做“附属品”
实际上，对于南广场工程公共设施项目而言，曾多次有望重启建设。
西站地区管委会副主任徐捷回忆，2000年之后，在丰台区和北京市的“两会”上，建议启动南广场建设的提案、议案“年年都有”。
2003年7月，在西站地区管委会的促进下，北京市综合投资公司（以下简称“北京综投”）准备介入南广场项目。该公司将项目定义“包含房地产开发内容的重大市政公用设施工程”，被人称为“一篮子买卖”，其中的“菜”指的是公共设施，包括地库、广场市政工程；非公共设施为尚未建设东开发区四栋楼宇，总建筑面积16.7万平方米。
据估算，仅地库土建工程一项，投资至少2亿。
北京综投成立于1989年11月18日，代表市政府，经营管理北京市经营性基本建设基金的大型国有投资企业，总资产约为55亿元。
2003年9月4日，西站管委会副主任徐捷、丰台区区长张大力以及北京综投负责人，面谈此事。
丰台区提出，东开发区四栋楼宇以低价转让给北京综投，同时以“零价格”转让南广场地下车库，并由北京综投公司完成待建的市政管网和道路工程。
这意味着，作为公共设施的地库等，摇身变成了商业往来的“附属品”。
随后，北京综投与兴丰公司，就接盘条件和价格问题展开多轮磋商，相关人士称，为加快此一地段的开发，尤其为了完成市政地库建设，丰台区曾口头承诺再降楼宇转让价。
此次合作终因北京综投的合并改组而失败，地库因此并未投建。
但“一篮子”转让的思路却给丰台区以希望。2004年，中铁工程总公司介入此项目，也采用“一篮子”转让模式，由丰台区兴丰公司将东开发项目和地库一并协议转让。
相关人士称，此次转让中地库依旧是“附属品”投资方看重的其实是开发地产项目的前景。
因“8·31大限”等原因，双方签订的东开发区协议未获批准，只有地库的协议转让获批。
“谁也不曾料想，我们会以这种方式接下地库工程。”负责此项目开发的中铁工程总公司控股的中铁恒丰置业有限公司（以下简称“中铁恒丰”）一位人士说。
启动之难
目前，该公司已获得了土地证和转立项手续，但未对外透露具体的开发规划。
西站管委会副主任徐捷和课题组专家们了解到，地库将按原规划重建。
专家提供的数据显示，到2008年，南广场打开后，正常日高峰小时客流量至少在1.1万以上，所需要车库最少在63390平方米，而南广场规划用于停车场规划也就4万平方米左右。
“规划量根本不够用，已经捉襟见肘。如果搞商业开发，将是雪上加霜”。西站南北广场专题组组长韩林飞说，商业利益与公共利益严重冲突。
徐捷认为，南广场地下不适合进行大规模商业开发，否则有可能重蹈北广场覆辙———公共产品供应严重不足，人流、客流和车流拥堵于此。
而商业开发的另一个问题是，管理权如何统一？
“很可能会出现‘一站两制’，后患重重。”丰台区南广场建设指挥部筹备处一位负责人解释说，“一站两制”指的是北广场由管委会代表政府管理，南广场则是商业开发。
更多的调研专家则认为，政府应回收南广场及周边区域的土地使用权，并尽早开发南广场建设，建成后统一划归西站地区管委会管理。
南广场动工在即，问题已经迫在眉睫，令韩林飞担心的是，如果介入时间越晚，政府回收的难度和代价将越大。
另一个被认为不能商业开发的理由是，南广场除正常进出站之需，作为周边惟一的可利用空间，将承担应急疏散功能。
《专家组报告》称，西站作为全国最大的火车站，旅客的安全集散应为重中之重，政府必须未雨绸缪，应把西站南广场周边，定位为人们的紧急避险场所。
莲花广场梦想
实际上，一项与莲花池公园相关的南广场建设研究，已向北京市哲学社会科学规划办公室提出申请。
据该课题组的召集人郭建新介绍，该课题研究的思路是，将西站南广场和莲花池公园连接是否可行。
“莲花池公园是金中都遗址，曾被历史学家侯仁之称为‘北京的魂’。”郭建新说，连通两者可以舒缓西站人流疏散和应急压力，同时，也可重树西站“京城之门”的形象，以此形成“站中有园，园中有站”的西站南广场———“莲花广场”。
近期，针对如上担忧和设想，韩林飞等专家将向主管副市长吉林汇报，呼吁尽快启动南广场，解困西站北广场“人满为患”的现状。
2006年年初，北京市发改委、建委联合下发《北京市重点建设项目管理办法》，在罗列的46个重点工程中，便包括西站南广场配套的公交枢纽工程。
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