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为了吸引买家注意，海口商家大都推出了“售后返租”营销策略。记者 王凯 摄
在海口商业地产供应量明显偏大的情形之下，目前所谓的“售后返租”固定高回报在未来可能蕴含变数
海口晚报网6月1日讯：
在海口住宅地产竞争已趋激烈的形势下，一些商家斥资进入利润更为丰厚的商业地产。在海口人均商业面积已在全国居于前列的基础上，又有一批体量较大的商场商铺入市角逐海口商业地产“钱场”。为了吸引买家注意，商家大都推出了“售后返租”营销策略。近段时期，记者手机连续接到如“某某商场龙头旺铺，8%的固定回报率，连续返租12年”之类的信息，有的商铺年固定回报率高达12%。
海口是否有强大的消费能力支撑这么多的商业设施承诺诱人的较高固定回报？记者就此进行了探访。
诱人的馅饼很多
位于海口市龙华路与大同路交汇处某商场，门前一巨幅广告大书写着：“20万如何赚400万元？”记者来到该商场售楼部，销售小姐向记者进行“财富解码”：8%的年回报，连续12年回报，相当于12年后赚一“龙头”旺铺。你只要投入15万元就可赚298万元。
可能是本月22日建设部发言人明确提示，“售后包租”、“承诺回报”等为明令禁止的内容，也有一部分商场商铺的开发商将“售后返租”悄然转入地下。海口市海府路上某大型商业广场一度也广为宣传“售后返租”，这里的楼书和广告语已见不到有关固定回报的字眼了。不过，销售小姐很肯定地向记者承诺，“前5年是每年7%的固定回报，以后3年是8%的回报，再往后3年则是9%的回报！”她诱导记者，“剩下的铺面已经不多了，要买请从速。”
位于国贸的某大型商业广场，目前已暂时停止了铺面销售。但是海口的很多市民至今还清楚地记得，去年它的承诺达到年固定回报13%。驱车海口市区，一些面积不大的商铺也向消费者抛出了诱人的“陷饼”，如东湖附近某商场，承诺7%的年回报，3年之后再往上调。
弥补开发商资金短缺
房地产资深人士孙先生向记者透露，买的没有卖的精。开发商是绝对不会做亏本买卖的。从“售后返租”表面上看开发商开出8%、10%甚至12%、13%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
他举例，只值1.3万元的商铺，开发商可能会卖到3万多元/平方米。而值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元／平方米，尽管承诺12年包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？如果10年内商铺本身既不升值也不贬值，这种可能性是很大的，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%。但投资者的实际房产收益却为负50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年收益并不高。这种计算方法可能过于简单，不够准确，却有助于一窥“售后返租”真实的一面。
曾做过三个商铺项目营销工作的李先生表示，“售后返租”不能保证商铺一定会成为百姓的致富快车，却一定是有助于解决开发商资金链短缺的财务技巧。消费者所购买的商铺有时已经是注了“水”的，所谓返还的“利润”其实就是自己购买商铺时已经付出去的，“羊毛出在羊身上”。
商业地产潜力难测
据一些商业界的资深人士介绍，在海口商业过去的十多年时间里，海口商业地产已几经变迁，包括过去“老三家”和后来的“新三家”，极少有持续营业繁荣超过8年的。现在，很多商场商铺承诺的租金回报期一般都超过8年。但租金的回报，是一定要靠商业的运营利润来支撑，否则租金回报就会成为无源之水、无根之木。如果开发商在销售铺面时不提高售价，那么要完全依靠商场经营利润为购买者“下金蛋”会有点悬。
在商铺的架构中，开发商关心的是售价，业主希望租金高一些，而经营者则希望租金越低越好。但是，海口目前商场商铺的开发商多数是没有商业经营经历的，支撑商铺最重要的生命线———市场和消费者这一最重要的问题受到开发商的多大重视，商铺购买者并不得而知。
据统计，海口人均商业面积已大大高于全国平均水平，而正在投放市场和即将投放市场的商铺还有几十万平方米。有人质疑，海口商业地产市场究竟有多大容量，能确保所有的商业设施都实现高盈利？
房地产咨询顾问邓凡认为，根据海口即将推向市场的商业地产看，其业态定位与现有的商业业态并无多少升级之处，体现在经营业态结构雷同，产品同质化问题严重。而且，现有的商业地产开发商们的管理技术和管理水平、物流配送是否就一定有优势？他们的商场能否就一定在激烈的商业搏杀中占得先机，并不能确定。固定回报的源泉来源于市场和消费者，消费力增长慢于商业地产就可能导致不协调现象的发生。
也有业内人士指出，大多数承诺售后包租的开发商，在承诺时未必就想违背自己的承诺。持续稳定的终端客户是支持其兑现投资回报的唯一资金来源。售后包租首先面临的风险是，对于未经过市场检验的商铺，作为外行的中小投资者，往往无法判断其租赁前景。而事实上，如果没有终端客户，而开发商资金链出现紧张的话，投资者的美梦就将化为泡影。（邓建华王凯）（来源：海南日报） |
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