嘉宾陈瑞 顺发恒业副总经理任坚刚 浙江旅游房产项目负责人余先锋 阳光顾问总经理刘峰浙江信义房产副理张思平杭州市建筑设计研究院设计二所副所长程伟明 杭州大老哥房地产咨询策划有限公司总经理小鱼 住在浙江城市论坛网友吕芳快报房友陆小姐快报房友林小姐快报房友九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》昨天开始正式实施。几天来各开发商以及行业产业链里的各界人士纷纷解读政策和打听后续政策。此次政策有何特点？如何解读最重要的几条新政？新政又将带来什么样的影响？5月31日，我们邀请了在杭开发商代表、中介公司代表、快报房友和业内专家对此作了深入探讨。

　　新政内容操作性强

　　余先锋：这次的政策，针对开发商的多，针对消费者的少。原则指导性的、可化解的东西少了，可操作性更强了。我认为这次政策影响最大的两点是关于90平方米以下户型的限定和贷款政策。城市中心造90平方米是有人买的，但在远郊造90平方米销售就很困难？所以要调节城市扩大的规模和速度，最有效的办法是统一要求90平方米以下的住房占到70％。新政策要求“从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信”，这一方面是从银行安全考虑，另一方面也是为了遏制大开发商的发展。比如说有3500万元资金的开发商，按照规定，只能做1亿元的投资，但是现在很多开发商就是利用滚动授信，运作三个亿、四个亿的项目。在这方面，小开发商相对比较老实。小鱼：值得注意的是，《意见》里规定：“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”从字面上理解，今后房产开发采取“双限双竞”后，只要有建筑公司就可以了，开发商的发挥余地将变小；而明确以招标方式出让土地，理论上规避了抬高地价的可能，有可能抑制房价上涨，减轻“竞地”带来的负面效果。

　　户型设限争议蛮多

　　任坚刚：本次新政实施最具有新意、或者是最意想不到的，应该是“三限制”的规定、谁也没有想到，会以90平方米作为面积限定，70％作为比例限定，这是比较有震撼力的。关于90平方米的限定，是比较明确的。6月1日之前没有取得施工许可证的项目，都要按照90平方米的面积占开发总面积的70％以上来做,以这个硬杠杠来衡量的话，有一些疑问现在还无法解答，有待于进一步的细则说明。比如6月1日前没有取得施工许可证的，是不是包括已经审批完成、还没有开工的项目，或者说一期已经开工，二期规划已经通过了、施工图还没有取得的。这条政策的出台，我个人的理解，对未来住房的产品结构、成本、开发进度的影响是重大的，今后整个市场的供应量、价格都存在变数。小鱼：国家鼓励中小户型，并且通过行政手段调整房产供应结构，初衷是好的，但是这次《意见》中“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定在执行上有些难度。比如现在的高层建筑得房率一般在80％左右，90平方米的房子实际使用面积只有70多平方米，如果在同一个小区里比例要达到70％，这在建筑规划上难度比较大；在已经规划好的小区，小区车位配比都有个标准，而现在由于户型变小，实际户数增加了，使得车位配比大大下降，地方政府要根据实际情况重新设定合理的车位配比，开发商也要重新设计。陈瑞：任何行业都有规律，以前在一些城市，两梯六户、八户的筒子楼很多，后来逐步被板式楼和点式楼替代。为什么会出现这种情况？从居住的舒适性出发，板式楼和点式楼更加合理。还有经济成本的考虑。我们测算过，一个点式楼或者板式楼，如果做1梯2户或者2梯2户，它的平层面积在300平方米以上，是比较合适的，也就是每套的户型面积在150平方米左右，从行业的角度来说这是比较经济的。张思平：我个人认为，从全国来讲，90平方米的限定是合理的。一个家庭3个人，90平方米，人均居住面积有30平方米。不过杭州比较特殊，因为全省的人都来买，外地人来买房一般要求大面积。从建筑设计上来看，一个项目里中小户型要占70％，虽然比较难做，但也并非完全不可以。其实现在每个有经验的开发商，手头都有经典户型，户型设计除了受地块特点、容积率等限定外，主要还是看开发商对产品的定位，比如郊区楼盘或高档楼盘开发商就不愿做成小户型。

　　大量新盘面临调整

　　张思平：这几天来，不少开发商都不知道怎么办好，纷纷托我们向有关部门打探进一步消息。嘉兴一个项目是杭州一家开发商做的，总共20多万平方米设计图纸已经拿出来，原来打算近期上马的，刚好没有拿到施工许可证，只好停了下来。这一政策的直接影响是大量即将启动的项目不得不暂时停下来，因为目前市场上绝大多数楼盘的户型设计规划都不符合新规定的，相当于原有的规划要全部推翻重来，这大约需要半年时间。任坚刚：这次调控带有非常强烈的行政色彩，意在传递一个信号：政府已经意识到住房问题不是单纯靠市场就能解决，更多的还需要依靠行政命令进行调控。中央的这一认识，对未来的房地产市场的影响会比较深远。程伟明：“九部委意见”对房地产商提出了新的要求。开发商要做好从暴利到薄利的转变，利润的平均化是行业发展的必然。以往，由于杭州楼市的持续热销，开发商把户型越造越大。今后，满足居住的基本功能和精致舒适的户型将成市场主流。“九部委意见”具有较强的针对性。首先能稳定价格，要求重点发展满足当地居民自住需求的中低价位和中小套型普通商品住房、明确新建住房结构比例、调整住房转让环节营业税、调整住房消费信贷政策、控制被动性住房需求等。其二，调整结构，调控商品房面积越来越大的发展趋势。其三，理顺秩序，严格房地产开发信贷条件、加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节违法违规行为，都是为了形成一个健康、合理的市场秩序。其四，保障权益。解决好低收入家庭和城市居民中居住困难者的住房问题。解决这方面问题主要靠政府而不是市场的力量，即使可以借用市场的力量，也需要政府进行强有力的引导。任坚刚：这次新政对开发商的影响比较大。一是加大了对闲置土地的处置力度。在意见里非常明确，在一年内没有实施的项目怎么处理。二是调整新建住房结构比例。这两条对开发商的杀伤力比较大。势必会促使开发商加快开工，以及大幅度地调整市场定位，甚至直接考验开发商的资金链问题。从长远来看，对房地产市场的格局会有一个比较充分的调整，还会加速行业洗牌。可以预见的是，这两年拿地的开发商，所有的开发都会暂时停下来，起码要观望一阵子；开发商在收缩战线的同时，会花更多心思做产品创新；此外，新政策对分期开发的大盘影响将很大。

　　最佳对策创新户型

　　余先锋：政策里有一条，各直辖市、计划单列市、省会城市人民政府因本地的实际情况需适当调整比例的，要报建设部批准。不知道杭州会报多少。有个可行的办法，就是地方政府卖地时把地块划大，开发商把一个项目当成两个来做，把30％的户型全都放在一边，当一个项目来做，通过这块来达到整个地块容积率和控高、建筑密度等要求。还有一些办法可以应对，一是两套变一套，中间打通，一个90平方米，一个60平方米，政府可能会要求开发商一定要做两个厨房，但消费者拿到房子后是可以敲掉的。还有就是单套创新，都做90平方米以下的，平面被挤了，可以考虑往空中发展，比如面积仍是90平方米，但做成跃层，这样户型能好设计很多，同时通过立体解决采光、通风等问题。所以这个政策出来后，为了避免同质化，会逼着开发商去做小户型的创新。这对开发商的要求越来越高。程伟明：我觉得开发商以后送的面积会增多，比如，单价提高，不算面积的部分大大增多，像入户花园、大的阳台等，消费者只要隔一下，也能当房间用。让消费者的使用面积增加。

　　二手楼市影响较小

　　刘峰：5月30日我们登了报纸广告，接到买家的求购和咨询电话仍有100个左右，跟平时的来电量差不多，并没有表现出明显的稀少。但房东来咨询的人就很多，所以对新政，房东比买家更关心。90平方米以上的房子，首付提高到三成，影响不会大。我们统计过，现在10％的客户是一次性付款，大概5％的客户选择二成首付，大部分是公积金贷款（需三成首付），或者首付比例在三成以上的比较多。对二手房市场影响最大的是营业税时间延长的要求，主要在那批满两年、未满5年的房子上面，这批房东最郁闷，因为无形中增加了3年时间，我们算了一下，3年30万元的贷款，要增加4万多元的利息。但很多次新房，像紫金庭园、亲亲家园，本来就有营业税，大家也都能接受，也都在买卖，所以影响很小。不过也有房东比较敏锐，政策一出来他就来调价了，有一套易盛花园的房子，房产证是2002年的，原来单价挂14000元的，非普通住房，已满两年只需按差额交营业税，现在又要全额征收了，他就把价格调到12000元了。说明房东都很关注。6月份的二手房市场可能会比较低迷，因为政策刚出来，大家有个消化过程，会比较谨慎，但排除了满两年未满5年的这批房子，其他的房子影响都不大。所以我个人感觉，对二手房市场的打击，不会像2004年个税、2005年营业税刚出来的时候那么大。

　　快报房友暂时观望

　　吕芳：我对新政还没有什么了解，最近准备关注一下。首付提高到三成，对我们来说不会有什么影响，因为之前我们就准备至少首付三成，如果近期资金够，选择四五成也是可以的。目前看起来，市场可以提供的小户型多多少少有缺陷，比如我在滨江看中的一套房子，户型、地段都可以，但是景观太差。在地段环境和得房率两个方面，我更加注重前者。如果今后小户型多了，我会选择暂时等待，因为到那时候，估计价格会降下来，开发商也会根据市场需求，设计出更加合理的产品。陆小姐：因为钱不多，我一直在二手房市场看小户型房子，但我看的很多房改房，房子旧、户型不好，小区环境也不好，总让我觉得花这么多钱买这么旧的房子很不甘心。以后如果开发商很多都要建90平方米以下的小户型，那就等等好了，新房的环境、户型肯定比老房子好。挑选余地也会增大，不像现在，难得在一个新楼盘能看到有小户型的，或者要不就是单身公寓，要不就是南北不通的户型。林小姐：要求开发商都建90平方米了吗？那我想，大户型的房子可能会涨价了。我比较喜欢大户型的房子，最好有很大的露台，但我现在买不起，以后涨价了，更买不起了。(记者周成奎邬愉波陈栋夏阳都市快报)