效果还没真正发酵,专家认为影响有限

　　6月1日，是建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式实施的第一天。从即日起，个人将购买不足5年的住房对外销售要全额征收营业税，之前，这一征税门槛为2年。

　　新政策出台后，与部分城市千人争相办理过户手续不同，港城房产交易市场反应相对平静。市房产交易中心副主任于英俊在谈及新政时，用了四个字来形容市场反应：影响有限。

　　·按揭首付比例上调至30%房贷新政,银行为楼市降温?

　　·房产新政策今起实施 千余市民昨日抢办过户

　　·银行加快新政策执行 房贷市场短期可能难出低谷

　　·楼市新政，影响几何？探访港城房地产市场

　　新政尚未执行

　　“以前，个人购买普通住房不到2年（含2年）转手交易的，销售时要征收营业税，超过2年则免征营业税。”昨日下午，市房产交易中心副主任于英俊在接受本报记者采访时说：“今后，征收营业税的时间由不到2年变成了不到5年，也就是说，此次房产新政实施后，今后销售普通住宅，要在购买5年后才能免征营业税。”

　　新政实施后，购买不到5年的普通住宅，大约要交多少税？于英俊说，执行的“营业税及附加”征收率依然是5.55%，也就是说，如果一套普通住宅以40万元的价格出售，将缴纳2.22万元。

　　据悉，根据建设部等九部门下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，上述政策将在本月1日正式实施。然而，记者从市地税局获悉，目前我市尚未正式接到相关文件，新政还没有执行。

　　房市反应平淡

　　“幸好新政在烟台还没有执行，不然我可又要多交好几千。”昨日下午，在烟台市房产交易中心，刚刚办理完过户手续的王先生告诉记者。

　　房产新政实施后，各地反应强烈，个别地方甚至出现千人办理过户手续的壮观场面。但我市房产交易市场并没有出现预期的“火爆”，5月31日，市房产交易中心成交量约60笔，与平常相差无几。

　　“今年，我市房市交易数量还是比往年有所上涨，特别是二手房市场，今年1—4月份累计成交2710户，比往年同期上涨了40%。”于英俊介绍说。

　　去年以来，国家先后实施5次“房产（贷）新政”，其中仅仅3月1日的一次新政影响较大。当时，由于个人出售自有住房所得，要按照“财产转让所得”项目征收税率为20％的个税，二手房交易市场异常火爆，日成交房屋数量超过百套，比以往增加一倍多。“此次新政将征缴营业税的时限由2年变为5年，与征收个税不同。”于英俊说：“对于百姓来说，购房不到2年，可等到5年后再出售，同时还可以出租的方式获利。”

　　中介面临洗牌

　　“不管全市房产交易的情况怎么样，总的来说，房产新政还是会给二手房市场带来一些影响。”业内人士如此表示。尤其是二手房中介，新政的出台有可能使他们面临重新洗牌。

　　业内人士表示，随着新政在烟台的具体执行，其影响可能会真正发酵。“征收期限的延长，有可能使二手房交易量下降，二手房市场至少可能在短时期内进入‘冰冻期’。”市房产协会秘书长郝广持认为，“可以预测的是，部分消费者目前可能进入观望期。与此同时，由于购买不到5年的住房销售要征缴营业税，一部分购买时间在5年内的住房可能停售，对于以二手房交易量为生的中介公司来说，可能面临重新洗牌。”

　　记者 郑勇军 徐中华

　　各地动态

　　上海：部分人低价卖房

　　5月30日和31日，上海各区县房地产交易中心纷纷出现“爆棚”现象。迫于新政压力，一部分房地产投资客开始选择做低价格尽快把手中的房子出售。一房屋中介公司经理说，前几天刚刚经手了一个房东，为了赶在调控政策出台之前把房子卖掉，原先可以卖120万的房子，出价100万给卖掉了。

　　南京：炒房炒成“房东”

　　根据南京市房管局统计数据，5月30日，南京市住宅日过户登记量达1191套，比平时翻一番，创下南京日成交量新高。“这个政策出来得好，很多炒房人要把自己炒成房东了！”一名业内人士对二手房交易税征收时限延长拍手称快，“如果一手房供应充足，即使卖房人加价，买房人又怎么会买账？所以，二手房市场的投资现象肯定会受到抑制。”

　　青岛：千余人抢办过户

　　5月31日，是建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式实施前的最后一天。据当地媒体报道，当日在该市房产交易中心，一些赶“末班车”的市民一大早就在交易中心大厅排起长龙，短短一天，交易中心即为1000多名市民办理了产权过户手续。分析人士表示，购房人观望气氛在短时间内肯定会更浓，但价格走势却要看市场未来的博弈情况。本报综合

　　北京: 购房者抱观望态度

　　据新华社北京6月1日专电（记者孙晓胜、岳瑞芳）6月1日上午，近几天持续火爆的北京海淀区二手房交易服务大厅终于冷清下来。工作人员告诉记者，与前两日相比，1日办理相关手续的人数大幅下降。

　　北京市地税局提供的信息显示，为抢在6月1日前完成二手房过户手续，5月30日、31日，北京市民排长队办理过户手续，以搭乘营业税2年起征的末班车。北京部分区县地税部门的二手房交易服务大厅甚至延长服务至24时。

　　记者1日在北京北五环外的“明天第一城”售楼处看到，大厅里冷冷清清。楼盘的销售小姐告诉记者，5月27日推出第五期的5栋楼、330多套房子，现在只剩下20多套了。“很多购房人都抢在6月1日之前签约。”

　　在售楼处，几位前来看盘的购房者告诉记者，现在出手买房肯定是不明智的举动。“新政策出台后，各地方会有具体的措施跟进。等形势明朗后再买不迟。”网络上一项调查表明，近五成购房者近期将对楼市抱观望态度。

　　深圳: 平静之下酝酿变局

　　据新华社深圳6月1日专电（记者彭勇）“国六条”及其配套细则出台以后，深圳楼市显得格外平静：除了二手房过户者争抢“末班车”外，政府部门和地产商都在沉默，没人愿意对新一轮的调控措施发表评论。

　　1日上午，记者来到深圳市房地产交易中心，发现这里人头攒动，上百名前来办理二手房过户手续的买卖双方都在焦急地等待着。按照国家新出台的政策，购买住房不足5年转手交易的将全额征收营业税，对于很多卖房人而言，这意味着将要增加几万元的成本。一位杨先生说，交易中心9点钟一开门他就赶来了，等了1个多小时都没有等到叫号。现场的保安告诉记者，前一天，这里更是火爆，仅上午就有几百人涌来，有些人在没有上班前就等在门外了。

　　为了缓解过户压力，深圳市地方税务局31日发布了《关于贯彻执行住房转让营业税政策的函》，根据函件，个人在6月1日之前已销售的住房，向国土房产税收代征单位递交有关资料办理纳税申报手续的时间，将延长到6月6日之前。

　　与二手房过户的热闹场面形成鲜明对比的，是政府部门和地产商的沉默。但平静只是表面现象，据知情人士透露，国家新政策出台后，深圳很多房地产开发商都在秘密开会，商讨对策。对于政府部门而言，不表态则是因为他们在酝酿新的政策。深圳国土局一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者，目前，市国土局正在制订《意见》的实施细则。

　　上海: 观望中步入“胶着期”

　　据新华社上海6月1日专电（记者徐寿松）二手房交易“加速冲刺”以赶上税收优惠的末班车已成往事，时下，一手房成交已经缩量，上海楼市在观望中迎来了“胶着期”。

　　房产税收新政策在二手房市场观望的“湖面”砸下了一颗石子，前期已签订交易合同的交易双方纷纷涌向交易中心完税、过户。此前的两天时间里，上海各交易中心都出现了“爆棚”现象，一些交易中心不得不增加缴税窗口、延长工作时间。

　　美联物业上海区总经理冯泓睿认为，上海的市场影响主要还是集中在心理层面。其理由是经过去年政策调控，上海楼市中短期投机客几乎全部撤离市场，留下来的则以自住客户及部分长期投资客为主。所以，“冲刺交易”已成“过去时”。

　　数据显示，上海一手房交易量已经在减少。业内人士分析，这可能与股市向好一定程度上分流了楼市资金有关，但主要还是住房公积金贷款利率上调、“国六条”及其细则出台进一步抑制了成交量。这一状况可能要延续到9月之前———等地方拿出了落实结构调控的具体措施，一切水落石出了，“胶着期”才可能结束。

　　权威发布

　　税务总局加强住房营业税征管

　　据新华社北京6月1日专电（记者陈二厚）为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，抑制投机和投资性购房需求，税务总局日前发出《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），就严格执行调整后的个人住房营业税政策提出具体要求。

　　《通知》明确：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售要全额征收营业税。《通知》还对2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售、对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件等情况作出了明确规定。

　　据悉，2005年以后，住宅业呈现了一定程度的过热局面，经国务院同意，建设部等7部门出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出了八项措施。相关税收政策也调整为：个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　国家税务总局有关负责人表示，八项措施下发执行以后，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为解决当前房地产市场存在的问题，此次，有关部门又提出了15条具体措施。这次国家仍然只对住房营业税政策进行了调整，将原政策中的“2年”改为“5年”。这次调整的营业税政策既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。

　　税务总局要求，各地不得擅自出台与中央宏观调控政策相违背的规定，必须严格执行普通住房享受税收优惠政策的条件，必须严格执行调整后的营业税政策和现行房地产税收政策，确保国家宏观调控政策的贯彻落实。

　　政策解读

　　国务院办公厅近日转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中提出多项住房信贷政策，规定商业银行发放住房贷款首付款比例实行30％和20％区别对待。5月31日，记者就此采访了中国人民银行有关负责人。

　　问：本次调整措施出台的背景是什么？

　　答：2003年以来，国家相继出台了一系列宏观调控政策，综合运用土地、信贷、税收、行政等手段，从供需双向对房地产市场进行了调控，合理引导住房消费，控制房地产投资，促进结构调整，抑制房价过快上涨。这些宏观调控政策与措施，对促进房地产市场长期健康发展具有重要意义，并取得了一定的成效。但由于各地执行力度不同及市场需求的变化，最近在房地产开发投资增长幅度相对下降的同时，部分城市房价仍然出现不合理的上涨，加重了自住房购买人的负担，党中央和国务院对此十分关注。

　　2005年3月16日人民银行发布的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》规定，对房地产价格上涨过快的城市或地区，住房贷款最低首付款比例由20％提高到30％；具体调整的城市或地区，由商业银行根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。此次，《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确规定，从2006年6月1日起，有区别地提高住房贷款最低首付款比例。

　　问：本次政策调整的主要内容是什么？

　　答：此次政策调整的主要内容是：一是从2006年6月1日起，商业银行（含农村合作银行、城乡信用社，下同）发放的住房贷款（不包括住房公积金贷款）首付款比例不得低于30％；二是对购买套型建筑面积90平方米以下而且是自住房的住房贷款最低首付款比例仍执行20％的规定。

　　问：对购买90平方米以下自住住房的借款人，为什么不上调其最低首付款比例？

　　答：根据国家关于房地产宏观调控的基本原则，住房消费信贷政策亦应区别对待、分类指导，不搞“一刀切”。首先，要支持中低收入家庭通过住房信贷来购买中小套型自住普通商品房，解决住房问题。其次，要努力引导全社会形成资源节约型的住房消费理念；再次，引导房地产开发企业调整产品结构，建设符合中国资源约束又能满足广大群众基本住房消费需求的住宅。

　　问：为什么强调“自住住房”？

　　答：1998年，人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款是向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。从商业银行开展住房贷款业务开始，就是以支持居民购买自用普通住房为目标的。随着居民收入的提高以及房地产市场的快速发展，住房贷款在满足大量自住购房需求的同时，也逐渐成为房产投资的资金来源。

　　为抑制投机行为，控制需求与房价的不合理上升，商业银行的住房信贷必须坚持以“自住房为主”这条原则。这既可以防止利用银行贷款购买多套90平方米以下住房的行为，也有利于通过对自住房与投资房贷款需求的分类，促进商业银行提高风险管理能力，切实防范贷款风险。需要强调的是，借款人申请住房贷款时应如实申报所购房屋的用途，不得将非自住房申报为自住房；商业银行应按有关规定将相关信息及时录入人民银行“个人信用信息基础数据库”；借款人应增强诚信意识，任何不实信息都将影响借款人的诚信记录，希望借款人认真对待，诚实申报。

　　商业银行除了可以通过人民银行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息外，还可以通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息，从而最大程度地实现对“自住房”的判断。

　　问：怎么看待本次政策调整的影响？

　　答：此次住房信贷政策有区别地适度调整，目的在于抑制不合理的购房需求和过快的房价上涨，同时配合住房供应结构调整，满足中低收入家庭的住房需求。提高首付比例有利于抑制不合理的购房需求。以价格100万元的房屋为例，若有100万元的资金，在首付比例为20％的情况下，可以支付5套房屋的首付；若为30％，就只能满足3.3套房屋的首付，在一定程度上减少了购房需求。在供给结构调整的过程中，需求的减少有利于缓解房价上升的压力。新华社北京5月31日电