编者按:自2005年3月26日国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》开始,截止到2006年5月29日国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,“国八条”、“新八条”、“国六条”、“利率调高”、“首付提高”……国家为稳定房价连续出台多项调控措施,尤其以提高首付比例触及面最广、影响最大。 在新的调控政策下,济南房产市场各方对此有何反映,新政策是否会对济南房市价格、走势等有根本性影响?记者深入济南房地产市场,采访了各方人士。
人物一:房地产商 “非正规公司受打击大”
“房地产行业有着复杂的链条,虽然短期内无法判断政策的影响力有多大,但有一点可以肯定:调控政策将引导普通人群理性消费。”济南房地产发展集团总公司副总经理兼工程师孙立军介绍,长期以来,开发商拒绝小户型楼盘,加上中国人受攀比思想影响严重,偏离市场真正所需的大户型成了市场主流,导致供求矛盾突出。
眼下,国家强制性要求小户型占总面积70%的规定,让此前可以随意审批楼盘成了历史,这对依靠投机取巧经营的非正规房产公司的打击将是巨大的。孙立军还表示,目前房子的需求量远远大于供给,因此房价至少10年内不可能降。他估计,国家应该还会陆续出台此次调控的配套措施,如果地方政府实施、监管得力,房产市场也会越来越健康。
人物二:等待买房者 “等待也许是个好选择”
“为了在结婚时住上新房子,最近我一直忙着看房子,但现在我已经推迟买房计划了。”在省城某事业单位工作的胡亦鹏告诉记者,他两周前看中了省城南部某楼盘一套45万元的房子,本打算首付10万元,其余用银行贷款的办法还清。但新政策实施之后,他需要支付15万元左右的首付才能办理贷款,再三考虑后胡亦鹏推迟了买房计划。
胡亦鹏表示,他有3位同事也推迟了买房的计划。“刚参加工作两年,存款额度在10万元以内,买房是因为已经初步达到了银行贷款的最低还款要求,既然现在银行提高了首付比例,买房计划不得不搁置了。”胡亦鹏说,他和他的同事都认为,推迟买房计划也许会换来一个好结果。
胡亦鹏认为,在此次房地产调控政策出台之后,不少炒房者将会退出市场,供求关系会发生变化;与此同时,在未来一段时间内,90平方米以下的小户型房子将会增多,可能会买到更合适的房子。
人物三:银行专家 “房贷业务将经受考验”
“去年3月份国务院先后下发‘国八条’、‘新八条’等调控房产市场的文件后,省城各银行房贷业务就开始走下坡路。今年以来,随着房地产市场的回暖,银行的房贷业务出现复苏迹象,但新一轮调控政策接踵而至,房贷业务又将面临新的考验。”谈到此次调控政策对房贷业务的影响,农行山东省分行房贷部副总经理王炳学出言谨慎。
王炳学认为,这轮调控政策对银行房贷业务影响最大的有两项:一是从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%;二是银监会提出的个人购买多套房屋首付比例将大幅提高。由于前者的实施,一些无力承担三成首付的市民,将推迟自己的买房计划,住房贷款的时间也自然会相应地延迟;由于后者的实施,一些炒房的人则会因为资金不足,而失去炒房能力。
“去年国家一系列的房地产调控政策实施之后,各家银行房贷业务的增速就明显减缓,很多银行甚至出现了负增长。在这些新政策的影响下,估计各家银行的房贷业务会继续下滑,但对银行而言也不见得完全是件坏事。”王炳学认为,在新政策实施后,银行房贷的风险将会继续降低,省城房地产市场也会逐步走上良性发展的轨道。
人物四:房产中介 “实在不行就转行”
作为一家小房产中介,省城衡泰中介公司工业南路店的李延芹对国家调控政策非常敏感。“5月中旬就听说要调整,没想到来得这么快,而且没有缓冲期,一下子黄了5笔生意,这个月算是白干了。”
受去年宏观调控影响,二手房交易2006年春节后才逐渐进入高峰期。正当省城众多中介准备迎接“春天”时,国家突然颁布新的房产调控细则,这把中介公司打了个措手不及。
“去年宣布开始征收营业税后,距离正式实施有一个月左右的时间,很多生意还来得及做,今年只有两天,根本没法继续谈了。”李女士介绍,由于目前销售最火的次新房多是在2003年左右颁发的房产证,因此这些房子受新政策的影响很大,“新的营业税征收政策恰好打到了二手房的‘七寸’上。”衡泰中介李女士表示,5年以上的二手房销路一直不好。
“去年能熬过来,今年怕是不行了。”李延芹说,如果生意实在不行,自己只能转行干别的了。
人物五:炒房者 “这次可能被套牢了”
谈到自己的炒房经历,在省城某IT公司工作的小孙用了一个股市上常用的词:这次可能被套牢了。由于房产新政中的营业税征收年限由两年延长至五年,小孙放弃了到中介登记房源抛售的想法。自己在省城东部共4套房产100多万元的贷款如何偿还,确实让他头疼。
小孙大学学的是计算机专业,2000年参加工作时正是IT行业鼎盛时期,手里稍有积蓄的小孙看到了房产业未来的前景,在省城东部某小区买了一套房子,自己积攒的3万元作为首付,剩余的16万元房款全部用的是贷款。
去年,小孙将这套房子以40多万元出手,转手就赚了近20万元。尝到炒房甜头的小孙又在省城东部买了两套次新房和两套新房。“济南东扩让我对这几套房子非常有信心,虽然去年的调控对房价有所影响,让我非常担心,但事实证明只是虚惊一场。”进入2006年,房价重新大幅上涨让小孙决定出手已经拿到房产证的两套次新房。
“没想到新政策出来得这么快,而且非常致命。”小孙得知二手房营业税征收年限由两年延长至五年后,自己的两套次新房顿时由“香饽饽”成了“烫手的山芋”。更让小孙烦恼的是,两套在建新房已经找到了买家,但在房产新政影响下,买主认为济南房价可能下跌,中断了交易。眼下,小孙最担心的是100多万元的贷款,“实在不行就赔本卖出,要不然压力太大了,我可能会受不了。”
人物六:置业顾问 “收入可别受影响”
山东世通房地产开发公司的李悦从2002年起从事售楼工作,她对省城房产市场和自己从事行业的变化感触非常多。“2002年那会儿楼盘不多,买房子大部分都是私用,消费者对楼盘设计、周边环境、配套设施都非常注重,经常要货比三家才确定在哪里购买。”李悦说,他们当时的工作除了领着客户看房子,介绍楼盘信息,还要经常给客户打电话催促,工作非常辛苦收入却不是很多,基本在1500—2000元左右。
但随着省城楼市日渐红火,她的工作强度降低,收入却提高了。“不少人买房子就是为了投资,买之前已经通过很多途径对楼盘有了详细了解,一开盘就是抢购,售楼顾问只需帮买方走程序就行了。”这种情况下,售楼顾问薪金水涨船高,现在的薪金是2002年时的3倍,最高的提成能达到七八千元。
对于房产新调控政策,李悦有些担心自己的收入会受到影响。“去年6月份以后房产市场进入胶着期,置业顾问生意也不好做,售出一套房子要费很大力气。”李悦对去年的遭遇还有些害怕,“虽然大家都说房价不可能降,胶着期也是暂时的,但这次国家调控政策非常多,而且特别全面,真害怕房地产市场止涨反跌。”
人物七:金融学家 “省城房市充满期待”
“从2005年初开始,国家就开始对房地产市场进行调控,然而密集的调控政策并没有让房地产市场降温,包括济南在内各地住房价格从当年年底开始,又出现了反弹的现象。这说明当时的调控政策并没有取得实质性的成效。”山东经济学院金融与证券研究所所长董彦岭教授提出,去年房地产市场不健康的原因主要在两个方面:一是相关政策存在结构性缺陷;二是金融政策调控不畅,众多的闲置资金涌入了房地产市场,客观上导致了房地产市场的继续“浮夸”。详细>>
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