城中村改造是一块难啃的硬骨头,是城市化进程中出现的一大“世纪难题”。
2005年11月9日,《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005~2010年)》(以下简称纲要)正式出台。在纲要中,未来5年深圳城中村的改造目标是,在2010年前,特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%,特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5%。 纲要提出了深圳近5年城中村改造控制的总量:拆除建筑面积1150万平方米,重建建筑面积2590万平方米,综合整治建筑面积3370万平方米。
“五年之内,完成20%这个量,任务十分艰巨。”多年参与城中村改造的一位工作人员向记者坦言:“城中村改造,涉及的问题非常复杂,遇到的困难很多,每前进一步都十分艰难。”而推倒重来、全面改造又是其中强度最大、难度最大的改造模式。
城中村改造是块硬骨头
难题之一:改造规模庞大,改造任务艰巨。据了解,全市城中村改造涉及到原村集体经济组织320个,自然村2000多个,总建筑面积占全市总建筑面积的1/3,承载了几百万的居住人口。这些数据已经相当于国内一个大型城市的规模。我市城中村改造任务之艰巨、难度之巨大由此可略见一斑。
难题之二:拆迁赔偿难。其中矛盾比较突出的是城中村拆迁补偿政策。城中村拆迁补偿与现行法律法规界定的拆迁补偿存在较大的差异,难以直接套用。比如,《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》中规定了集中重建和整体搬迁的,每户480平方米以下面积的免收地价,以产权置换方式补偿住宅的,补偿面积原则上不超过480平方米,这实际上是划定了上限,但对于超过上限的情况如何处理(对于城中村的村民来讲,可能绝大多数村民的住宅都超过了480平方米),还未有适用的规定。
难题之三:违建存在加大改造难度。据有关调查显示,全市大部分违法建筑出在城中村,增大了改造成本,加大了改造难度。
难题之四:产权租赁期限等阻碍改造进程。城中村一般都是居住、办公、工业生产的混合区。城中村的办公楼、工业园一般都是股份公司投资兴建的。在经营中,有的厂房部分产权已经非法卖出,有的厂房租赁期超过20年,倘要拆迁,产权和租赁期的厘清都要费很多功夫。
难题之五:部分房屋产权人联系难。旧屋村的很多老房子的主人除现定居港澳外,也有不少人远在欧美等异国他乡,还有的已经在国外作古。
未来5年深圳城中村改造目标
2010年前特区内20%城中村拆除重建2010年前特区外城中村5%拆除重建20%城中村综合整治
2005年11月9日,深圳市城中村改造工作办公室宣布《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005~2010年)》(以下简称纲要)正式出台。在纲要中,未来5年深圳城中村的改造目标是,在2010年前,特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%,特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5%。纲要提出了深圳近5年城中村改造控制的总量:拆除建筑面积1150万平方米,重建建筑面积2590万平方米,综合整治建筑面积3370万平方米。推动特区内外一体化建设,使特区外城市化水平和城市面貌与特区内接近,努力完成特区内、外各重点区域内的城中村的全面改造。
城中村改造五大原则
积极稳妥、有序推进的原则。《纲要》提出,城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标,以城市规划为先导,根据深入推进城市化的要求,积极、稳妥、有序地推进,尽量减少对城市社会、经济的消极影响,确保“成熟一个,改造一个;改造一个,成功一个”。
坚持政府主导、市场化运作的原则。《纲要》提出,各级政府应牢牢把握城中村改造的方向,通过政策、规划、计划的适时调控,保证城中村改造符合公共利益,维护改造过程中的社会公平,努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。同时坚持政府主导下的市场化运作。
坚持统筹兼顾、综合改造的原则。《纲要》提出既要推动城中村的空间形态改造,又要推动其社会形态改造和经济再造,以实现城中村与城市的全面融合。
坚持区别对待、因地制宜的原则。《纲要》提出,要深入认识不同城中村的特点和问题,针对不同地区、不同类型城中村的具体情况,制定不同的改造具体目标和改造策略,分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式,解决特定城中村的实际问题。
落实科学发展观、建设节约型社会的原则。《纲要》提出,珍视城中村积累的巨大财富,针对不同的建筑状况采取不同的改造措施。 |