身为*ST济百的董事长，刘云江的大部分时间都呆在济南。但是，刘的真正产业重心仍在大本营潍坊，只不过这块产业已经进入轨道，无须其亲自坐镇督战。

　　5月28日，刘云江的嫡系产业———山东世纪泰华集团在潍坊的综合商业项目泰华城三期开始招商，盛况倾城。这个16万平方米的庞大项目被刘及其伙伴定位为国内中小城市CBD的运营标本。

　　只做中小城市MALL

　　“当初接触济百，也是看中了济百的土地及商业资源。因为泰华在潍坊创造的模式具备移植的价值。”5月27日，世纪泰华一位高层对记者说，虽然由于涉及到上市公司，不便对于重组事宜有所表态，但泰华目前的“标本”项目一直在如期进展。

　　世纪泰华为*ST济百的间接股东———持有*ST济百第一大股东将军控股的27％股份，董事长刘云江同时担任将军控股的副董事长，并以此身份就任*ST济百董事长。

　　在刘云江单枪匹马赴济南办公之后，其合作伙伴之一、世纪泰华副董事长冯义厚主抓潍坊泰华城项目。年仅37岁的冯，是国内较早一批的MBA，对商业经营及投行业务颇为老道。

　　冯义厚将泰华城定性为MALL，而且以此成为潍坊市正在规划中的CBD的重心。“泰华城是我们的样板，这个MALL做好了，无论是理论还是实践就都有了完善的体系。”

　　泰华城其实是一个建筑组群，一期二期分别是已经投入运营的商场、写字楼和商务酒店，三期则包括百货、超市、步行街、专业店、酒吧街、环球影城、电玩城、健康会所等在内的综合城市休闲场所，总面积达到25万平方米。

　　“这是山东省目前为止最大的MALL，也是潍坊CBD的重心，我们把这个项目称为‘城市的心’。”在刘云江和冯义厚看来，泰华城MALL将作为泰华整合能力的最终体现，决定着泰华未来的发展模式。

　　“我们不打算进入一级城市，竞争太激烈。”冯义厚认为，以泰华目前的商业理念和操盘能力，在中国的中小城市里不会遇到有威胁力的竞争。

　　在潍坊，世纪泰华用了三四年的时间奠定了自己的绝对地位。在此基础上，世纪泰华决定做一个“中小城市CBD运营商”，主打产品是城市MALL。

　　“国内的MALL基本可以分为三种类型：一种是养猪，开发商建好了就分割成商铺卖掉，后期运营很难得到保证；一种是养伴娘，开发商是把MALL做道具，以MALL带动周边地块升值，在地产上变现，譬如北京金源MALL和上海新天地；还有一种就是我们泰华，我们是养孩子———养儿防老，我们辛辛苦苦地经营，是为了获得持续收益。”

　　世纪泰华总裁李志亭强调，此前MALL均由地产商开发，而泰华城则是国内第一家由商业团队开发并自主运营的MALL，其底气来自泰华在商业和酒店领域的轻车熟路。

　　领跑REITs？

　　“我们规划了三个层次：一是经营层面，可以获得经营收益；二是资产层面，通过良好的经营，我们所拥有的物业资产价值会越来越高；三是资本层面，我们最终还是要把资产和收益证券化，做成房地产投资基金（REITs）。”冯义厚说，泰华MALL选择自主经营、只租不售的模式，与REITs的理念不谋而合。

　　去年12月21日，中国内地第一只REITs产品———越秀基金（0405.HK）在香港联交所上市，主要资产是越秀投资在广州的四栋大楼，最终发售价为每股3.075港元，筹资约17.9亿港元，股息回报预定在7%左右。

　　从此，REITs成为中国内地开发商的“资本新大陆”。

　　大连万达集团董事长王健林、联想集团总裁柳传志等都在紧锣密鼓地谋划REITs，踏上海外上市的征程。王健林认为，通过房地产信托基金融到的资金是资本收入，不用还本，而且资产的回报率要求较低，只要保持在5%就可以，如果该资产的租金回报在5%以上，还会有额外的收益。

　　“万达现在已经不再出售商铺了，就是想做REITs。华润也很明显。”冯义厚说，华润集团原本有5家公司在做地产，去年年底，华润把旗下的物业逐步转向华润置地，从收购的物业种类不难看出，华润置地正从住宅发展商向综合型地产公司转型，正一步步朝着REITs之路迈进。

　　据悉，香港《REITs守则》已在去年作了相应修改，对于内地商业物业赴港上市敞开了大门：一是内地的商业地产项目可以REITs形式到香港上市融资；二是放宽RE-ITs的负债比率至资产总价的45%。中国人民银行副行长吴晓灵也在4月底表示，中国需要努力发展RE-ITs，拓宽房地产市场的融资渠道。而在美国，REITs的总市值已超过3000亿美元，远远超过此前活跃于中国楼市的摩根士丹利房地产基金等私募基金。

　　“从去年7月份开始，全球第一大零售业REIT———西蒙(Simon)就开始与深国投、大摩等合作，准备在中国内地开发12个MALL。这是一个重要的信号。”

　　按照冯义厚的理解，在完成泰华城MALL之后，世纪泰华就已具备了做一支REITs的基本条件———25万平方米的规模，资产在十几个亿。“当然，我们的目标是在几年内拥有50万平方的经营物业。”

　　“泰华更具吸引力的地方在于，它把自己定位成专注于中小城市CBD区域的MALL发展商。国际投资者尤其喜欢这样的清晰战略。”零售业调查公司美国AC尼尔森中国总部的一位人士对记者说。