避了税难避法律风险

　　律师提醒二手房买卖双方别随中介“钻空子” 风险 招式

　　法制网记者 陈晶晶

　　“大姐，你要是真看上这套房子，税方面我们能给你做低点。”说话带点四川口音的小孙一边很有把握点点头，一边给记者递过来他的名片。上面写着“XX房地产经纪有限公司西北三环售房部经纪人”。

　　小孙是记者遇到的第三家房地产中介的业务员。按照国务院办公厅日前转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，从6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。记者走访几家房地产中介发现，利用“避税”来促成二手房交易几乎是行业内公开的秘密。

　　实际上，去年6月1日营业税政策调整后，购买不足2年的房屋(购房时间以产权证或契税完税证明为准)转手交易的，要按售房收入的全额征收营业税，当时就有一些房地产中介抛出了“避税”方案。现在，全额征税期限从2年提高到了5年，这些“避税”方案似乎也对买卖双方更加有吸引力。

　　记者与小孙攀谈起如何买房，他向记者推荐了某楼盘的一套二手商品房，房主报价120万。他给记者算了一笔账：现在房主的报价一般都是净价，其他税费都要由买家来承担，包括5.5%的营业税、1.5%的契税、0.1%的印花税和2.5%的中介代理费，也就是说，如果买下这套120万元的二手房，买家实际要付的是近132万元，其中包括近9万元的税。

　　而他所谓“做低点”的方式，就是不按实际成交价签约过户，而是按照该地区的二手房交易指导价签约过户，这样计算出来的税就会少得多，卖家也不会有意见。

　　记者从北京市地方税务局了解到，原来，为了防止一些二手房交易双方签定房价极低的合同逃避税收，北京市地方税务局与北京市建委联合出台了二手房交易指导价格目录，根据不同片区的实际平均房价提出一个指导价，如果交易双方签订的房价比这个指导价还低，税务机关将按照指导价征税。但相对于记者所看的这处均价1万元以上的二手商品房而言，指导价显然要低得多。

　　“这样会不会有风险？”记者问，“如果我付了买房款，卖方违约岂不是只按合同上的低价格赔我了？”

　　“怎么会？有我们中介做证明担保，要是小中介您不放心，我们这样的大公司您就放心吧。”小孙肯定地回答说。

　　他还给记者提了第二个建议。这套二手商品房的户主已经领了房产证3年多的时间，“要不您就先签合同付款住下来，等过1年多满5年了再去办过户手续，这样几万块钱营业税就省了。”小孙说。

　　这些听起来对买卖双方都有利的所谓“避税”方式究竟可不可取？记者咨询了一些房地产律师，律师们认为，这些“钻空子”的做法暗藏法律风险，一旦买卖双方有纠纷的话可能导致当事人的财产损失。

　　比如按照指导价签合同过户的方式，不仅卖方有可能故意违约并按指导价赔付买方，买方也有可能以在房地产交易管理部门备案的合同为要挟，迫使卖方降价出售。更何况这种隐瞒收入偷逃税的行为，本身还会受到税务机关的处罚，不仅要补缴税金，还将面临罚款。

　　先签合同付款住下来以后再办过户的方法也隐藏着法律风险。律师介绍说，有的买卖双方甚至签了合同后去公证处公证，并写明买方在房产证过户后才交齐所有房款，但即使这样依然不能避免风险。因为我国房地产法律规定，房产证是房地产纠纷中房屋所有权的第一证据，而购房合同只是次要证据。一旦在此期间卖方又把房产证拿去抵押或贷款，购房合同是无法保证买方利益的，即使经过了公证的合同，也不具备对抗第三人的法律效力。

　　记者在采访中了解到，除了这两种方式外，有的房地产中介公司还推出了“以租代售”、“租售两全”等所谓“避税”方式。

　　“以租代售”就是买卖双方先签订一份租赁合同，买方先“租住”在二手房内，等到满5年期限后，双方再签二手房买卖合同；“租售两全”则是卖方直接把房子交给中介出租，中介按年支付房主租金，等购房时间满5年后，中介可将此房卖掉，而租金则可以充抵购房款。

　　律师建议，这些方式都是在没有办理产权过户的情况下进行的，因此双方都有随时毁约的可能，而一旦出现某一方毁约，显然都会给另一方造成损失和麻烦。法制网北京6月7日讯（责任编辑：徐艳丽）