普通住宅5年后免征营业税但别墅等高档房5年转手仍须按差价征营业税

　　二成“豪宅”由“售”转“租”

　　房产中介透露：二手房屋供需比高达1比6卖方市场下营业税多“转嫁”购房者

　　本报讯（记者张丽锦实习记者一平）普通住宅5年后免征营业税，但别墅、公寓、写字楼等“豪宅”、高档房满5年转手仍需按“差价”征税；在国六条实行10天后，已有近20%“豪宅”业主“由售转租”。

　　这是今天上午记者从北京市地税及几大房产中介公司了解到的。

　　政策

　　豪宅满5年转手也征税

　　国六条实行后市民普遍关注“个人对外销售购买不足5年的住房全额征收营业税”。

　　根据国六条的调整，国税总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，从2006年6月1日起，对个人转让住房营业税政策作出三个调整：

　　一是个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；

　　二是个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，凡符合规定条件的，免征营业税；

　　三是个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策。

　　今天上午，北京市地税局营业税处工作人员介绍说，对于别墅、公寓、写字楼等“豪宅”——“非普通住宅”，6月1日后，满5年也要征收“差额”营业税。

　　据悉，对非普通住宅，不足5年的按房价全额征收5.5%营业税，5年以上的按“（售房收入—购买房价）×5.5%”征收营业税。

　　反应

　　20%的公寓“由售转租”

　　上午，中大恒基的数据显示，34%的客户由“卖房”转为“租房”，20%的公寓业主“由售转租”；链家统计数据显示，6月1日至11日，144平方米以上的房源登记量比5月20至31日下降22.8%

　　现象

　　营业税“转嫁”购房者

　　据中大恒基、链家、我爱我家等的数据统计，目前北京二手房市场正处于“卖方市场”，房源的供需比例为1：6，“6个人抢一套房子”，导致了供不应求，想买房当然得付出“代价”，许多是在房屋成交价中就加入了“营业税”，直接把营业税转嫁到了购房者的身上。

　　算账

　　假设张先生2001年10月花了100万在望京买了一套180平方米的商品房，那么：

　　出租 大概每月租金是8000元，一年以11个月计算（考虑有1个月的空置期），一年收益是8.8万元现在出售 售价约140万。营业税为140×5.5％＝7.7万元，印花税为140×万分之五＝700元，收益为40-7.7-0.07＝32.23万元一年后出售　售价预计不会出现变化，其营业税为（140-100）×5.5％＝2.2万元，印花税为140×万分之五＝700元，收益为40-2.2-0.07+8.8＝46.53万元