楼价真降了？郊区楼盘拉低的

　　开发商质疑广州政府5月楼市降价数据，老八区楼价仍居高不下

　　本报讯(记者王卫国)广州楼价飞涨半年首次下滑，引起了全国房地产市场的密切关注。但相关专家和业内人士质疑政府部门的信息，他们认为，该深入地看待5月楼市各数据，局限在一个月和几个点的下滑，也许并不能把握楼市的真相。根据广州市国土房管局公布的数据，5月份10区商品房均价比上月降156元/平方米，成交量下降四成。业内人士质疑，经历了一个价格坚挺的五一黄金周，楼市“均价”从何而降呢？

　　主要楼盘供应区未降反升

　　但从各个区的交易情况来看，天河区(均价8110元/平方米)、海珠区(7208元/平方米)、黄埔(4896元/平方米)、番禺(4755元/平方米)、花都(2951元/平方米)等五个区的均价都比前四个月的均价有所上升。只有越秀区、荔湾区和白云区三个区域的均价下降。

　　业内人士普遍认为“均价”这个概念，只能作为衡量房地产市场的一个重要指标，但不能作为唯一指标。有开发商指出，5月份出现的156元/平方米小幅下降，不排除是因为花都、南沙等城市周遍城区的低价位楼盘拉低了市场的整体价格。

　　“均价”公布形式已变化

　　“单纯用住宅均价来衡量楼市价格是不太科学的，会掩盖很多重要的信息。”合富辉煌房地产首席市场分析师黎文江表示。从实际上来看，广州中心区域和主要供房区的房价是没降反升，以后可能会出现这样的状况:中心城区之外的地区供应量增多，价格也有所下跌，因此全市总体的住宅均价不升甚至有所下跌，但主要供房区和中心区的楼价还是不断上涨。

　　记者查阅了广州市国土局半年来发布的房地产市场月报数据，发现很长时间以来，全市十区和老八区的一手住宅均价是分开发布的，老八区的一手住宅均价要比市十区高出将近800元/平方米。

　　但自今年2月份以来，数据公布形式发生了变化，老八区价格不再单列，进而造成，尽管5月份的数据和以前相比更为详实了，但在各区的价位方面，还是失去了比较的依据。对此，广州房地产专家韩世同建议，加强信息发布的连贯性，以利于作历史性、持续性的分析、观察和比较。发商普遍认为，全市均价的下跌和中心城区关系不大，热点区片的楼价只能上涨，不会下跌。

　　成交量下滑是统计信息滞后？

　　而对于5月份楼市成交量的明显下滑，有业内人士指出，市场交易信息的滞后性使这个数据有失真实。据了解，很多在5月份进行的房地产交易，根据常规手续办理，都要到6月份才能体现在统计数据中。根据往年的经验，往年的6月楼市的确出现过交易高峰。

　　广州市国土房管局相关人士表示，按照惯例，当月楼市交易信息会在将近一个月后发布，其间有一定的延迟周期。而现在为了及时公布市场信息，的确提早了发布时间。但该人士也认为，究竟怎样才算购买，的确缺乏一个统一的标准，开发商按照预交定金来统计成交量，肯定要比国土局的备案多。

　　黎文江表示不承认成交量在萎缩，他认为单一截取一个月的成交数据不能说明问题。据介绍，广州去年1－5月份的一手住宅成交量是340万平方米，而今年1－5月份是390多万平方米，总体上还是增长的。

　　广州光大花园董事副总经理陈志洪则认为政府提供的数据是可靠的，市民不必过分紧张。他强调，广州的房地产市场一贯比较理性，在“国十五条”调控政策和五月下雨天气的双重影响下，自住需求肯定会受到一定的压抑，“如果5月的成交量、楼市均价继续攀升才是不正常的”。

　　广州楼价从何而降？

　　1　国十五条调控，广州楼市或现拐点。

　　2　广州政府部门改变数据公布形式，统一发布全市十区均价。但全市均价的下跌和中心城区关系不大，热点区片的楼价仍在上涨。

　　3　5月下雨造成销售滑坡

　　中介风传全征3％契税谣言

　　广州政府部门否认，专家呼吁市民莫轻信

　　本报讯(记者邹阳军　罗斯丁　实习生陈爱　程建兰)昨日，准备购二手房的甘先生致电本报称，他在不少中介行都听说从7月1日起，购买144平方米以下普通住宅的契税将由原来的1.5％调高到3％。对此，广州市财政局和房管局有关人士均予以否认，地产专家韩世同更呼吁市民不要听信谣传。

　　普通住宅将征3％契税？

　　契税的上调无疑会让买家多交钱，增加了买房负担，这是准备买房的人不得不关心的问题。记者拨通了包括广州最大的三家中介公司在内的11家分行地铺的电话，其中有10家表示确实听说过上调契税的传闻，但正式文件还没下来，有几个分行的工作人员还声称正式文件应该很快就下来，7月1日起就开始执行。仅有一家分行的工作人员觉得这个消息极不可靠，况且营业税征收年限刚刚从2年调到5年，如果又调高契税，还让不让人买房。

　　记者在搜房网广州业内论坛发现，网名为“云之男人”的网友以《国家还会加大房产税收吗》为题发帖称:“这几天，许多同事都在议论这问题，如果税收还可以改的话，广州市可能对契税进行调整，普通住宅也按3％全额征收，不再对购房进行优惠。”网上的跟帖不少。

　　市财政局仍执行现行契税政策

　　满堂红市场总监龙斌表示，对于这个消息有所耳闻。他认为以前房地产契税由3％下调到1.5％是为了鼓励住房消费，如果这个消息是真实的，契税又由1.5％调回到以前的3％，可能是为了抑制过热需求。他表示，对于买家来说会将契税增加列入考虑范围之内，会增加购房者的成本，但也不过是增加几千元，这对抑制需求起不了大作用。

　　韩世同则认为，现在调高契税是不恰当的，与税制改革目标也不相符合。“调契税”极有可能是中介制造出来的传言，就像6月1日开始实施营业税新政策之前，可以刺激极大的交易量，大呼几声“3％契税之狼来了”，也可以在短期内引发消费者的购房潮。

　　有中介分行的经理称，此消息来源于政府部门。但市国土房管局有关人士称根本就没听说过。广州市财政局也表示，该局并没有接到将普通住宅的契税调至3％的通知。目前，市财政局仍执行现行的契税政策:符合标准的普通住宅进行交易可享受1.5％的优惠契税，非普通住宅仍征收3％的契税。

　　广州首季土地契税增收65％

　　此外，记者获悉，今年一季度，广州市财政局组织征收土地契税9549万元，同比增收3762万元，增幅达65％。市财政局解释说，增收的主要因素在于:一是市政府通过加大收回闲置土地力度、撤销41个开发区释放1.8万公顷土地等，促使一、二级土地市场成交活跃。二是市财政局加强对土地契税的征管，对土地契税实行一次性征收。

　　广东契税3次调整

　　1、1997年10月1日起施行《契税暂行条例》规定:契税税率为3％－5％，但各省可按实际情况确定。1998年6月10日广东确定契税税率为3％。

　　1998

　　1998年6月

　　契税3％

　　2、1999年，为了鼓励房地产发展，税务总局规定:个人购买自用普通住宅暂减半征收契税。广东包括广州都从当年8月1日起将契税从3％降至1.5％。

　　1999

　　1999年8月

　　降至1.5％

　　3、2005年6月1日，广州市新界定“普通住房”标准:单套住房建筑面积144平方米(含144平方米)以下。144平方米以下交易契税为1.5％，144平方米以上的住宅及别墅等按3％征收。

　　2005

　　2005年6月

　　广州契税

　　≤144m21.5％

　　>144m23％

　　图:

　　制图:关健明

　　长期以来广州国土局分开发布全市十区和老八区一手房均价，而老八区均价比市十区高出近800元/平方米。

　　自今年2月以来，老八区价格不再单列，政府统一发布市十区房价。