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今年1－5月份以来，沈阳住房平均销售户型面积为95平方米，沈阳的情况已达到了国家宏观调控的标准，这与“国六条”的政策正好不谋而合。本版照片由图片中心记者张哲摄 深圳市民邹涛发起的“不买房运动”，已持续近两月。“三年内绝不买房”、“让开发商死在马桶里，让房子烂在炒房人手中”的口号迅速传播。
“不知道有没有人统计过，但我估计不会有沈阳人参加他的运动。”一位沈阳的房地产开发商笑着对记者说。但他的身份显然正是“不买房运动”的“假想敌”。据最近一次邹涛向媒体公布的数字显示，通过网络论坛、手机短信等方式登记报名的支持者超过16000人，其中深圳地区11264人。或许这并不是“不买房运动”支持者的最终人数，但可以看到的是，支持者的人数远不如预想中那样呈“网络速度”增长。
记者浏览“不买房联盟”的网站看到，支持者主要来自于深圳、上海、北京、广州等地。这或许部分验证了刚才那位沈阳房地产商的观点。而他如此笃定的原因在于：“作用力与反作用力是相互的。沈阳的房价还远不至于让人产生如此消极反抗的行为。”
沈阳市房地产研究所所长范翰章教授认为，“不买房运动”在深圳这样房价高、涨幅快的城市有其发生的合理性的一面，也有其特定性。但如果放大至全国，其消极作用很可能大于积极作用。如果放到沈阳这样的城市，则基本上没有积极的意义，既有可能伤害房地产市场，又可能对地方经济发展产生不良影响。这是因为，目前沈阳房地产的价格结构和消费结构都还在合理的区间。”
需要注意的是，类似“不买房运动”这样的“草根运动”，如果无限放大，可能会直接或间接地“误伤”到各方利益。其中的“受伤者”恐怕既包括地方经济和房地产开发商，又包括普通购房者。“先且不论这种民间联合抵制的号召力究竟有多大，假设真的对普通购房者形成号召，三年不买房，如果三年后房价仍涨了，谁来为三年的损失埋单？反过来说，假使该运动真的形成规模并成功打压了房价，后果也并不见得有多美好：损失的绝不仅是开发商，有房者的个人资产和财富将缩水。而美国、日本、韩国的经验也证明，房价大跌往往伴随的就是经济滑坡，引发就业危机。”不少房地产相关专家认为，两种结果，显然都并非人们愿意看到的。
其实，人们必须承认的是，“草根运动”的效果最终很大程度上还要靠国家政策的实施来实现。因此，它的最大意义恐怕在于，将来自民间的声音集中且放大，使宏观调控的政策能更重视和体察民生。
“草根运动”的多个版本
邹涛本人因发起了这场“不买房运动”，被赋予了“草根英雄”的称号。当我们把眼光越过邹涛，往回推移，就会找到类似“草根运动”和“草根英雄”的多个版本：
2006年3月，水木周平因发表一篇《中国99％的白领正走向破产》的博客文章，在网络迅速蹿红。文中涉及经济体制、金融体制、政治体制等多方面的知识，剖析高房价的原因，并提出买房和住房是两回事，避免“破产”的办法就是别买房。
2005年8月，北京的于凌罡号称中国集资建房第一人。随后上海、广州、南京、杭州、成都等城市，相继出现了以民间组织为特征的个人集资建房运动。甚至在沈阳，一个叫吴卓的人，也正在进行他的集资建房和团购住房计划。然而基于制度、法律、金融等因素，这些运动迄今为止并没有成功的例子。
2002年，律师秦兵以其专业知识，起草了《204条购房合同补充协议》，指出老百姓在买房过程中，房地产商设下的司空见惯的种种售房陷阱。在京城某报纸全文刊出之后，顿时洛阳纸贵，报纸销售一空，成为许多购房者买房、与开发商签订购房合同的必读物。
秦兵的主打口号是：在经验、信息、知识方面，消费者永远也比不上房地产商。“204条”是我们提出的最理想状态，虽然不是斩断欺诈恶魔的利剑，至少消费者知道自己有哪些权利。
上述这些“草根运动”和“草根英雄”，皆因在买房的问题上，代表了多数购房者的利益，反映了他们的心声而名声不胫而走。其矛头皆指向房地产开发商和高房价。
一场打不明白的口水仗
姚明刚去NBA打球时，巴克利说，如果姚明一场得分达到两位数，就亲吻一只驴的屁股。后来不幸成为“乌鸦嘴”，付出电视现场直播亲驴腚的代价。
在“房价究竟涨还是跌”、“今年买房还是明年买房”等问题上，已经有数不清的学者当了“巴克利”。所幸的是，他们不必付出什么代价，毕竟，预测房价不像猜得分那样简单。比如，“去年‘国八条’出台后，一直主张房价下降的著名学者易宪容曾预言，上海的房价会下降50％，北京的房价会下降30％。或许是尚未到时候，但至少从现在的情况看，完全没有出现这样的情况。”一位业内人士称，如果当时有购房意愿的人，因为这样的预期而持币待购，显然已经吃了亏。
对于预期房价看涨的言论，在记者采访的许多欲购房的市民中，很大一部分人又怀疑这类信号的动因，是否是房地产商与某些学者组成某种利益共同体等等。不知该如何押宝房价涨跌。
对于房价预测的准确率，谁也不敢说死，但是，这里有一些国家及地方统计调查的数据，勾勒出沈阳目前的房地产市场状况，或许对于购房者具有一定的参考价值。
据沈阳房地产交易中心商品房买卖合同备案统计，2005年沈阳商品房预售面积达944.6万平方米，交易金额314.4亿元，同比分别增长24.4％和30％。商品房预售价格为3332.88元／平方米（包括住宅和非住宅），商品住宅预售价格为3110.1元／平方米，同比分别增长4.7％和2％。可以看到，价格的增幅并不高。
另外，从住房用途上看，在2005年之前，沈阳自住住房占85％左右，3－5年以上的中长期房产投资占12％左右，进行短期炒房的占3％。2005年至今，自住住房达到90％以上，房产投资加上炒房的总数控制在8％以内。房地产业内人士告诉记者，正因为沈阳目前的房地产市场没有大的炒作空间，导致在全国无往不利的温州炒房团三入沈阳，却不战而退。
综合来看，沈阳房价仍保持着温和趋升的态势。“温和上涨是房地产业的最佳状态，它会使多方找到利益的结合点：使中低收入者有条件进入购房市场，开发商有相当利润，房产投资者有稳定回报，地方政府财政稳定。”范翰章教授说。
那么，我们究竟应该抱着什么样的心态去买房呢？
范翰章教授表示了他的看法，住房消费者应该具备的两种观念是：梯次消费观念和即期消费观念，也就是说，在人生的不同阶段，根据自己的经济实力，购买不同的房子，逐步改善住房条件。购买住房不顾自身能力想一步到位，是不对的。时下流行词“房奴”，有许多就是在这样的情况下产生的。对于买房的时机，主要还是看自己的经济条件，在目前的形势下，超出自身经济能力抢先购房和盲目持币待购都是有一定风险的。
沈阳市场暗合国家政策
在进行大量的问卷，并综合统计局数据进行调查后，沈阳市房地产研究所得出了沈阳住房消费群体结构数据（见下表）。
从2004年下半年开始，中等收入者大量进入购房市场，成为目前沈阳市房地产市场的购房主体力量。而相对应的，面积在80平方米左右的房子最受欢迎。“房地产开发商首先考虑的是市场的需求。”成功开发了新湖北国之春楼盘的沈阳新湖房地产开发公司总经理赵伟卿说，“目前不少同行也都在认真研究‘国六条’，以满足大众购房需求。”
除此之外，根据规划，沈阳到2010年预计拆迁改造危房旧房900万平方米，每年约150万平方米，按照1：2膨胀系数测算，每年要新建300万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。预计今年全年将有60000户居民拆迁。这部分需求仍然以小户型为主，届时会有一批中低收入者进入购房市场。“国六条”规定，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设项目，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
需要解释的是，套型建筑面积并不包括公摊面积，因此，套型建筑面积为90平方米的，折算一下，如果是多层住房，相当于102－105平方米；如果是电梯房，则相当于110平方米。而沈阳统计局数据显示，今年1－5月份以来，沈阳住房平均销售户型面积为95平方米，沈阳的情况已达到了国家宏观调控的标准，这与“国六条”的政策正好不谋而合。“国六条”中规定的对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；90平方米以上个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％等内容，实际在沈阳早已执行。据一位银行业内人士透露，多家银行正在研究是否放宽政策，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的执行首付款比例20％的规定。而目前，即使是90平方米以下住房，也仅有个别优质客户可以享受首付20％的政策。由于涉及到同业竞争，银行住房贷款首付政策很可能出现一家银行松口，其他银行跟进的情况。
而市建委、土地局和房产局等各相关部门也正在根据“国六条”的精神，积极制订细则，准备上报市政府。虽然具体内容尚不可知，但可以肯定的是，主旨离不开满足中低收入者进入购房市场的初衷。
“草根运动”释义
一般说法认为，“草根运动”指的是为了促使官方接受民意而以温和的手段坚持不懈地开展的民间活动。
辽宁大学一位研究社会学的教授表示，近来“不买房运动”、“集资建房运动”等所谓“草根运动”的发起者，往往也是“草根”中的一员，他们限于本身的社会角色，对宏观经济和专业知识的掌握并不全面。因此，最缺乏的就是专业性和理论基础。“‘草根运动’如果缺乏专业化、组织化、制度化，最终的结果也只能是来得快，去得快。”但他同时指出，“草根化”和专业化也并不对立，彼此之间有排斥也有助力。
沈阳中低价房展
将开门迎客
“国六条”中着重强调了“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房”。而在6月23日－25日，沈阳市将有一大批“百姓房”在中低价房展会上亮相。
据介绍，由市房产局主办的沈阳市第三届中、低价住宅展销会届时将在沈阳科学宫会展中心举行。展销会上，沈阳的中低价住宅将集体亮相，最高价格为4000元／平方米（含4000元），最低价格预计在2000元／平方米左右。 |
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