这些年，国内不少城市房价的上涨幅度颇为可观。究其原因，有人说是开发商太黑，有人认为是政府税赋太重，也有学者称这是城市化进程中的大势所趋……在众多观点中，还有一个声音??中国房价的走高与外资的介入有直接关联。

　　海外华人“返乡置业”刚从美国回来探亲的吴辉忙得不行。这几天他在北京一共看了6个楼盘，最后选定了CBD附近名叫“东区国际”的一套房子。除了对这个项目的位置比较满意外，促使他下买房决心的另一个原因是他的一个朋友（也是旅美华人）在那里买了3套房。吴辉要买的房子面积170平米、精装修，总价近150万元。“我算是觉悟比较晚的人了，周围许多朋友早在两三年前就在中国大城市置业，现在他们的房产升值很多。”每每谈及此事，吴辉都流露出些许悔意。因为去年他回国时，北京的亲戚曾向他推荐一个酒店式公寓的楼盘，当时卖12800元/平方米。今年回来再一看，已涨到17300元/平方米。在美国，吴辉算是混得不错的。他和几个朋友在美国加州硅谷注册了一家小公司，经过几年的打拼现在总算能立足了。去年美国税务局给他寄来的税单注明，他们的家庭收入排在美国人收入25%的位置。但吴辉没有觉得自己多么富有，因为各种税加起来要占到他和太太两人总收入的40%，剩下的钱还得偿还房贷和支付孩子托儿费，所以平时过日子也得精打细算。但前年吴回国时，似乎找到了有钱人的感觉。当时，他请几个在北京的同学吃饭，才花了500多元，如果按这样的标准，在美国至少要花300多美元，还不包括小费和消费税，而当时美元与人民币的比价是1∶8.27。从2004年起，吴辉发现在美国的华人圈子里越来越多的人在聊回国买房的话题。他认识的好几个人，这两年都在北京、上海买了两三套房。一位在北京买房的朋友给他算了一笔账：国内大城市房子本身的升值每年至少5%；保守地估计，人民币对美元的年升值幅度能达到3%；买房后租金年收益大约在3%~5%之间。这样算下来，年投资回报率大约在10%以上。更重要的是，国内政局稳定，经济发展迅速，房产投资的安全性有保障。“其实，我感觉不仅是在美华人，定居在其他一些发达国家的华人同样看好中国房地产市场。”吴辉这样认为。投资方式多种多样除了多如过江之鲫“游”入内陆楼市的海外民间资本外，海外一些投资机构的动作也颇大。2月，有美国、印尼、香港特区资金背景的基金协和建设收购位于上海市卢湾区的盛捷服务公寓住宅，嘉吉集团也在南汇区买下了24栋别墅。3月，继美国高盛以7000万美元买下虹桥花苑酒店式公寓之后，来自中东的“神秘”资金，通过美资背景的基汇资本，以6亿元的总价，整体收购了上海卢湾区的高档住宅“翠湖天地御苑”18号楼，共103个单元。4月，摩根士丹利以7亿元代价分两次收购了浦东陆家嘴中央公寓4幢住宅，每平方米1．4万元的高档住宅也已成为其投资对象。外资机构投资中国房地产主要有三种方式：第一种是直接设立房地产开发企业。比如，新加坡凯德置地2005年上半年在北京的投资就达到78亿元人民币，在华投资总额已超过200亿元人民币；第二种是收购境内著名房地产开发企业的股份，如美林集团入股北京银泰置业；第三种是直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业，以此抵押在海外借款。然后，将这些物业打包，通过房地产信托投资基金（REITS）等形式寻求在海外上市，资金回笼后再做下一单交易。据不完全统计，近一年来，仅北京一地，海外资本投资了近20个房地产项目，总建筑面积超过500万平方米，投资总额近30亿元人民币。商务部公布的数据显示，2005年我国房地产业与外资的合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54.18亿美元。业内人士分析，这些投资机构之所以能够在中国房地产市场进行大手笔投资，主要是利用了中国外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清之“便利”。由于海外资本投资的目标大多是国内各大城市的高档房地产项目，因此可以说，是外资进入拉升了中国房地产的平均价格。热钱来无影去无踪按照官方的统计，2005年我国新增外汇储备2000多亿美元，其中包括了1000亿美元的贸易顺差和600亿美元的外商直接投资(FDI)。除去贸易顺差和FDI，过去一年有近400亿美元属于非规范的国际游资即所谓“热钱”。大量海外热钱是怎么进出国门的呢？专家介绍，由于外汇管制，外资进入中国的正规渠道是有限的，主要有贸易、直接投资、间接投资、个人结汇等。此外，还可以巧妙利用合法途径，甚至运用非法渠道，使境外资金自由出入国门。“其实很简单。”一位业内人士向记者透露，“首先在国内设立一个公司，与其海外关联公司虚构一笔贸易交易，钱就很容易进来了。出售地产后得到资金，再与海外关联公司重新虚构一笔交易，以购买产品或提供服务的方式，资金就很轻易地流到海外了。”清华大学经管学院张陶伟教授介绍，海外热钱还可以通过个人结汇、捐赠等方式自由进出。而且，这类外汇的捐赠结汇之后的流向，我国外汇部门无法监控。大量海外热钱还可以通过“地下钱庄”进出国门。在美国、加拿大等一些国家的地方报纸上，就能找到无数类似的“钱庄”，而且信用非常好。外资进楼市不可不防外资拉动高端房价，会导致周边房价上涨，普通百姓购房需求必受其害。“上海楼市?境外人士专刊”发行人蔡为民指出，这些境外资金进入中国，一则看中奥运会、世博会在即，政府希望楼市稳定成长，不会令房价重挫；二则认为人民币及内地楼市升值可能性大，于是购买房地产，既可套取汇价差，又可套取房价差。蔡为民指出，眼下内地游资已有被海外热钱调动起来的迹象，在一段时间里形成楼市人气的陡涨，比如北京楼市去年以来的状况。他回忆说，1988年，新台币出现阶段性升值，引发国际热钱大举进入台湾，先炒作股市，后转入楼市，景气热度空前高涨，许多人辞职专心炒股、买楼。当新台币由38元兑换1美元时，国际热钱无利可图纷纷撤退，台湾房价顿失依托，缩水一半乃至2/3。投资者血本无归，不少人因而自杀。台湾房地产陷入“黑暗期”。据业内人士分析，上海、北京、广州与台北或许有本质差异，但热钱的“长相”是一样的：有利则万马奔腾而来，卷起千重浪花，无利则呼啸而去，不留下一片云彩，到那时如梦方醒、收拾残局的只有跟风者。蔡为民告诫说，日本楼市为此低迷了15年，台湾低迷了13年，香港阵痛了6年。在规律面前，不要侥幸以为自己可能例外！中金公司首席经济学家哈继铭对限制外资流入中国楼市开出了药方：一是进行流入限制。许多国家都对外资购买本国房地产在金额和年限上进行限制。澳大利亚、埃及等国的法律规定，持有房地产满1~5年以上才可以交易等；二是从税收的角度加以限制。如对外资购买高级房地产收税，针对冲着人民币升值而来的炒房行为征收“人民币汇率调节税”，即对因人民币升值而获利的那部分进行征税。日前，外汇局和国家统计局有关人士在公开场合表示，会适当考虑调整外商进入国内房地产领域的政策。随着相关政策陆续出台，海外热钱在中国房地产市场穿梭时就要付出更高的代价了。综合《中国证券报》、新华社报道