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热线原声 读者周先生
我于2005年购买了一套期房，合同约定开发商应于2006年3月交房。可是直到现在，相关建设仍未完工。请问，我可以要求开发商退房吗？
律师观点:
签订商品房买卖合同后，合同双方当事人，即购房人和开发商，都应该按合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。那么购房人在上述情况下是否有权单方面解除购房合同，应该具体情况具体分析。
合同的解除有约定解除和法定解除两种。如果购房合同的双方当事人在购房合同中对合同解除的条件已有明确规定，那么购房人可以按照合同的约定行使解除权。
现实中，由于购房人往往处于弱势地位，很难与卖房的开发商就合同解除问题达成一致。在这样的情况下，合同的法定解除在保护购房人合法利益的层面就显的尤为重要。
依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，现将购房人可以单方面通知开发商解除商品房买卖合同的情形简述如下:
1、不可抗力:因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约:在履行期限届满前，开发商明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即开发商明确表示不交付房屋的，买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押:商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
4、一房二卖:商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
5、隐瞒无证售房事实:卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实:卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实:卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。
8、房屋主体结构不合格:因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。
9、房屋存在严重质量问题:因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。
10、面积误差比超过3％:卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3％的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。
11、过分迟延交付房屋的:卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。
12、过分迟延产权过户:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日)届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。
需要提醒购房人注意的是:购房人在行使解除权时，应以书面方式通知卖方，合同自通知到达卖方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，买房人可以要求返还自己已付购房款及利息，并有权要求对方赔偿损失。
最后需要强调的一点是:因单方解除合同需要具备严格的法定条件，并要遵循一定的程序，不当行使合同解除权将构成违约。因此购房者如欲解除购房合同，建议事先咨询律师并参考律师的指导意见行使自己的合法权利。
中豪律师事务所 邢志刚律师 | |
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