北京一业主讲述上千万房屋“养老金”失踪隐情

　　公共维修基金管理亟需法规补漏

　　北京市崇文区富贵园小区，刚刚发生了一件足以震惊每位业主的事：才成立不久的富贵园一区业委会，在查询他们4年前由开发商代收代缴的70多万元住房公共维修基金时发现，账户显示额度竟然为零！加上二区、三区业主已经缴纳的九百多万元，富贵园上千万元房屋“养老金”没了踪影。年过半百的业主王立堂，愤而把开发商告上了法庭。

　　6月20日，记者来到这个小区，听王立堂把前因后果细细讲述。法制网记者 王晓雁

　　我要是开发商也敢吞这笔钱

　　2001年7月14日，我买了富贵园小区的危改回迁房，开发商是北京京都房地产开发有限公司。按照危改回迁房的算法，我总共交了5908元公共维修基金，咱老百姓一般叫它“大修基金”。住进去以后，对于这笔钱，我本来也没有留意，你说一般人谁会总盯着它？总以为它存上了嘛！

　　一转眼，太平无事地到了2006年1月，我们富贵园小区一区的业主委员会成立了。富贵园的房屋性质是这样：一区9号楼和二区、三区是危改回迁房，大伙就想：现在大家的钱存在了北京市住宅公积金管理中心崇文管理部，而这个机构是按银行活期利息给我们管理；业委会成立后，要是经过三分之二业主同意，按照规定是可以委托银行来管理这笔钱，用的是定期存款利率。利率高了，我们的房屋“养老金”还能增点值啊！

　　出于这样的想法，4月里，业委会就到崇文管理部去查，这一查不要紧，大家当场目瞪口呆———一分钱都没有！别说我们富贵园一区9号楼，就是二区、三区的基金，开发商竟然全没有交上去。这都好几年了，上千万元的房屋“养老金”啊，竟然没影了！

　　“我来做第一个吃螃蟹的人！”我因为当过法律顾问，所以马上就想到了打官司。不过当时我没通知大家，打官司还是有风险的，我想啊，我来做这第一个吃螃蟹的人好了。于是，4月29日，我就把京都公司告到崇文区法院，要他立即停止侵权，把我的5908元大修基金补交上去，给我专门收据，并返还我相应的利息，并且以书面形式道歉，承担诉讼费！

　　法院5月11日立了案。还有几天就开庭的时候，开发商出了个幺蛾子。法院跟我说，王立堂，你的大修基金已经交了，你考虑一下要不要撤诉？我当时有点发蒙，心想这是怎么回事？接着，我就看到了京都公司5月22日给我交的收据———北京市居住小区办开出的“北京市住宅公共维修基金专用收据”。

　　我把这张发票仔细瞅瞅，嘿嘿，你猜怎么着？被我发现猫腻了！

　　“危改回迁房愣装商品房”来，你也来看看这张收据。这栏，我41万元的房价款居然变成了29万元，危改回迁房大修基金的交款单位也由崇文房改办(崇文区人民政府住房制度改革办公室)变成了北京小区办(北京市居住小区管理办公室)！

　　你也迷惑了吧？看我给你写两个公式你就明白了，危改回迁房的大修基金等于房屋总建筑面积乘以1560元乘以2%；商品房的大修基金等于总房价乘以2%。京都公司为了能往商品房身上蹭，把我的5908元，硬生生除以2%！这样一来，我的总房价不就变成29万元了吗？

　　第二个错误是，商品房可以单户交，可危改回迁房的大修基金按照规定，必须按幢设账，单户是交不了的！你明白他为什么这么做吧？就是为了应付我的诉讼，只交我一个人的几千块钱，而不是整栋楼几十万地交，把本该交给房改办的钱硬是交到了小区办！所以我说他是抱着危改回迁房愣装商品房。

　　“政府设的最后一道防火墙，竟然也失效了！”我查阅了1999年的这份文件(北京市房屋土地管理局、北京市房改办、北京市财政局联合下发的《关于归集住宅公用部位共用设施设备维修基金的通知》)，第八条规定：如果开发商不出示缴纳大修基金专用收据，房管部门不能给其办理产权登记。这个规定意味着什么呢？就是说开发商在代收基金以后交没交，老百姓没法查，可是咱们能从房管部门办不办产权证看出来！这是政府为我们老百姓设的最后一道防火墙啊！我们一区业主的房产证，居然在2004年3月5日就发了！你看我这房产证的日期！最后的防火墙也失效了！

　　我觉得房管局也有问题！我想知道它为什么要这么做，就以“行政行为违法”为由，把崇文区房管局告上了法庭。崇文区法院6月7日立了案，还没开庭。

　　“我要是开发商，我也敢这么吞这笔钱！”这几个月折腾下来，我发现这房屋“养老金”的监管漏洞，可真是多呐！我都和业主开玩笑说，我要是开发商，我也敢吞这笔钱！举个例子，开发商什么时候得把代收的钱交上去？竟然没硬性规定！据我所知，房改办给京都公司下了好几次催缴令，可是怎么样？人家就是不交，你拿他怎么办？还有，我这案子里，明明是危改房的大修基金，怎么京都公司一交，不搭界的小区办就收了？这不是越俎代庖吗！

　　我还感到困惑的是，我们业主的知情权应该怎么保障？只有业委会才能查询全体业主大修基金的账户，可现在全北京、全中国，小区成立业委会的有几个？那业主想知道自己的钱是不是专款专用了，都没处去查，门都找不着！

　　还有，对于占用大修基金的开发商，是不是也要考虑相关的罚则问题，让他负起相应的责任？现在根本没有处罚的法律依据，充其量只承担一下把钱补交上去的民事责任，民事责任就是把钱补交上去，再好一点，也就是给业主们赔个礼道个歉，还要负什么责？没有！那你说开发商不就更有恃无恐吗？

　　该做的都做了可没人理咱

　　采访手记

　　6月20日，记者来到北京市崇文区房改办。

　　“你说的是富贵园？他们的开发商到现在都没有把代收来的住宅公共维修基金在我们这里备案！”该区房改办的孙先生向记者证实了京都公司欠缴公共维修基金一事。

　　孙先生说，崇文区房改办前后一共给京都公司发了两次催缴函，“我们该做的工作都已经做了，可有什么办法，人家就不搭理咱啊！”

　　一边是涉及上千户业主利益的公共维修基金仍无“回归”踪影，另一边因为已“破格”拿到产权证，房改办的催缴函对京都公司来说已经没有了“杀伤力”，如何走出这个怪圈？王立堂用打官司来讨说法的方式，无疑成了富贵园小区业主们破解困局的最大希望。

　　而中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员、著名置业专家舒可心认为，在此事中，无论是把收取公共维修基金的权力下放给开发商，还是有越俎代庖，“这只能说明我们体制上是有漏洞的。”

　　北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生认为，近几年公共维修基金之所以频频“出事”，原因就在于它处于一个不独立不安全的境地中。“就算是危改回迁房，也得禁止开发企业利用交易中的优势地位擅自代收，只有这样才能保证全体业主房屋‘养老钱’的独立与安全！”

　　王晓雁

　　出台行政法规解燃眉之急

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　　公共维修基金不是一笔小数目，动辄上千万，甚至达到上亿元；牵涉的也不是一户两户业主，往往是成百上千的业主；影响的时间也不是一年两年，而是几十年。它的重要性，从房屋“养老金”这一形象化说法中就可以看出。

　　然而，就是这么重要的巨额资金，既没有独立性也没有安全保障，监管制度更是处处漏风。

　　原因何在？置业专家分析指出，由于公共维修基金不是国有资产，所以没有主管部门对它进行审核和监督。法律依据要么模糊要么空白。作为个人资产，公共维修基金又没有专人管理，使得其增减变化无账可查，这必然会给违规操作留下可乘之机。

　　谁来保障住房公共维修基金的安全性？由谁来承担这些不可预测的风险呢？

　　不少专家为此出谋划策，一个比较成形的想法是，明确公共维修基金的信托基金性质，通过行政法规或地方法规规定公共维修基金的归集办法。但是，如何最终保障房屋“养老钱”的安全，这种摸索还很艰难。

　　———编者来源：法制网——法制日报（责任编辑：郑剑峰）