《关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》及七项配套政策出台

　　深圳用最严格办法管理土地

　　取消各类地价优惠政策、统一特区内外土地管理标准等尤为引人关注

　　核心提示在昨天的土地工作会议上，市委常委、副市长吕锐锋说，“《意见》和七项配套政策将是今后相当长时间内我市进一步加强土地管理，推进节约集约利用土地的重要政策依据。”《意见》强调，必须实施最严格的土地管理制度，特区内外土地管理必须坚持“一个标准管理、一个池子蓄水、一个龙头放水”的原则。《意见》提出，闲置两年以上未按土地出让合同约定开发建设的，政府依法收回土地，纳入土地储备。本报讯记者昨日从全市土地工作会议上获悉，市政府日前出台相关措施，按照“全方位启动、全覆盖管理、全过程监控”的管理程式，实施最严格的土地管理制度，进一步推进节约集约用地。调整土地资源管理思路在昨天的会议上，市委常委、副市长吕锐锋对新近通过的《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》以及与其相关的七项配套政策进行了说明。他说，“《意见》和七项配套政策将是今后相当长时间内我市进一步加强土地管理，推进节约集约利用土地的重要政策依据。”吕锐锋表示，土地资源对全市社会经济发展的制约日益凸现，如果按照传统的发展模式走下去，剩余的可建设用地将无法保障我市社会经济的可持续发展。在新的形势下，有必要在原有规范性文件的基础上，经过认真思考、深入研究、全面梳理，按照“全方位启动、全覆盖管理、全过程监控”的土地管理程式，制定一个新的系统的《意见》及较为完善的配套政策。他说，此次《意见》的出台，是我市调整土地资源管理思路，转变土地资源利用模式，通过实施最严格的土地管理，推进节约集约利用土地，保障我市未来社会经济可持续发展的重要举措。取消各类地价优惠政策《意见》明确了我市土地管理工作的任务和目标。未来5年，我市单位土地的产出率要进一步提高，万元GDP占用城市建设用地要每年下降10％。到2010年，城市建设用地规模控制在790平方公里以内，用地结构进一步优化。我市将运用经济手段促进节约集约用地。改变以地价减免政策鼓励产业发展的思路，取消除《城中村（旧村）改造暂行规定》以外的各类地价优惠政策，建立通过税收优惠、财政补贴和专项基金扶持等政策支持产业发展的机制，避免低地价导致土地的粗放利用。通过地价手段鼓励新建工业用地高强度开发利用和旧工业用地追加投资、转型改造、提高容积率，鼓励使用存量土地，促进节约集约发展。统一特区内外土地管理标准《意见》强调，必须实施最严格的土地管理制度，特区内外土地管理必须坚持“一个标准管理、一个池子蓄水、一个龙头放水”的原则。即特区内外土地坚持按统一标准进行管理；坚持市政府对储备土地的高度集中管理，严格控制有限的土地储备；坚持市政府统一审批土地使用权出让，各区政府、各类产业园区不得擅自出让土地。《意见》明确指出，要充分发挥规划对城市发展和土地利用的先导和统筹作用，在没有法定图则、控制性详细规划和详细蓝图的地区，除市政设施外，一律不得办理规划许可、出让手续或进行招商活动。没有列入城市近期建设规划年度实施计划和年度土地供应计划的，原则上不予安排用地。三年内产业用地全部招拍挂《意见》指出，要加快推进产业用地的招标拍卖挂牌出让，除重大投资项目、公共配套和市政基础设施等项目用地可以协议方式出让外，其它用地在三年内逐步实现全部按招标拍卖挂牌出让。在进一步完善土地资源市场化配置的前提下，《意见》提出建立土地管理信息公开制度，保证土地出让全过程的公开、公平、公正。除有保密规定外，发改、规划、国土、环保等相关部门应及时将协议出让土地的有关情况予以公示，监察部门要对各部门信息公开情况进行监督。土地闲置两年将依法收回《意见》提出要充分挖潜，大力推进节约集约用地。各层次规划编制和实施过程中要认真落实节约集约用地的原则和要求。因城市建设需要须对已出让用地的规划指标进行调整时，原则上不得扩大用地规模，应通过适当提高容积率以压缩用地规模。涉及调整容积率需要补偿的，均以经济方式予以补偿，一律不再补偿土地。加大对闲置土地的处理力度，也是此次新政策的一个重要方面。《意见》提出，土地使用者依法取得土地使用权后，超过土地出让合同约定开工期不开工的，每年按土地出让金的20％收取闲置费。闲置两年以上未按土地出让合同约定开发建设的，政府依法收回土地，纳入土地储备。凡房地产开发用地闲置的，坚决按国务院的有关规定办理。配套政策一《关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定》妥善处理关外四类土地遗留问题本报讯宝安、龙岗两区城市化转地工作目前已进入收尾、移交管理阶段，但涉及原农村集体经济组织的土地历史遗留问题亟待解决。这些土地历史遗留问题历时较长，情况复杂，市政府和相关职能部门经过详细调研及多方征询意见，本着尊重历史、堵疏结合、避免产生新的土地遗留问题的原则，我市对各类土地历史遗留问题分别提出了较为妥当的处理办法。这一政策的制定，将有利于依法处理土地遗留问题，也有利于维护社会稳定及和谐深圳建设。《关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定》指出，关外两区城市化过程中涉及的土地遗留问题包括四大类。一、以市、区政府会议纪要形式或已由国土部门签订征地、拆迁补偿协议确定的应予返还和安置但尚未安排的用地。二、以原镇政府（街道办）会议纪要形式或原镇政府（街道办）以补偿协议方式同意给原农村集体经济组织但尚未落实的用地。三、原农村集体经济组织擅自转让未建的用地。四、按规定已办理复工手续的工业类、公共配套类临时建筑的用地。《规定》指出，对于第一类土地，属产业用地的，在符合规划和土地政策的前提下，重新核定用地规模后安排解决。属经营性用地的，必须报市政府审批。对于第二类用地，属工业或公共配套用地的，在符合规划的前提下，由区政府在原镇（街道）辖区已建的工商用地内予以安排或在已建成区零星空地内组织安排。属经营性用地的不予安排。对于第三类用地，土地受让方将土地退还给原农村集体经济组织，原农村集体经济组织将转让土地所得退还给土地受让方，双方自行解除土地买卖合同或协议。对于第四类用地，符合规划的，在办理相关报建手续、按照公告基准地价标准补交全额地价后，完善用地手续。《若干规定》还明确对于符合规划和居住用地政策的原村民未建宅基地，按相关政策办理手续后允许建设，地块相邻的应予统建。不符合原村民居住用地政策的未建宅基地，严禁抢建。配套政策二《深圳市土地储备管理办法》七类土地纳入土地储备本报讯我市城市化转地工作基本完成，其中可建设用地将纳入政府储备土地统一管理。《深圳市土地储备管理办法》首次明确宝安、龙岗两区城市化转为国有的可建设用地须纳入土地储备。纳入土地储备的土地共有七大类：一、政府统一征收后尚未出让的；二、宝安、龙岗两区城市化转为国有的可建设用地；三、政府依法收回的；四、政府以收购方式取得的；五、政府以置换方式取得的；六、挖山、填海形成尚未出让的；七、其他需要储备的。《办法》提出积极推进土地收购工作。政府收购的土地包括：一、因城市规划的调整，非经营性用地，包括工业用地、仓储物流用地等，改为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途需要收购的；二、因实施城市规划需要收购的；三、根据土地使用权人申请收购的；四、土地使用权转让中政府行使优先购买权收购的；五、国有企业改制需要收购的；六、旧城区改造需要收购的；七、其他需要收购的。该办法提出，土地主管部门应在全市有计划地开展旧工业区、旧城区土地以及其它低效和闲置土地的收购工作，增强政府对土地市场的宏观调控能力。如何对储备土地进行严格的管理，是社会各界所关注的问题，《办法》对此作了比较详细的规定：首先，主管部门应当根据规划、计划及土地资源利用的实际情况拟定年度土地储备计划，建立储备土地档案和台账制度，严格实行储备土地出入库管理。其次，实施严格的储备土地日常管理制度，对储备土地进行动态管理，避免储备土地被非法侵占。配套政策三《深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法》鼓励工业用地高强度开发利用本报讯《深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法》总的思路，是鼓励新建工业用地高强度开发利用和旧工业用地追加投资、转型改造、提高容积率，对工业用地转型改造（不改变土地用途）、提高容积率的给予地价优惠。其中对于新出让的工业用地（招标、拍卖和挂牌出让的工业用地除外），按不同的容积率分段累计计收地价：容积率在1及以下部分，按现行规定地价标准的1.5倍计收；容积率在1－3.0（含3.0）之间的部分，按现行规定地价标准分段累计计收；容积率超过3.0的部分，不收地价。对于已建成的工业用地上增加建筑面积或旧工业区改造增加建筑面积的，政府给予一定的地价优惠。我市特别鼓励发展的工业项目不受该《暂行办法》限制。配套政策四《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》原村民居住用地不得超100平米本报讯为进一步加强我市原村民居住用地上非商品住宅建设管理，规范原村民非商品住宅建设行为和办事程序，建立全市违法建筑堵疏结合的长效工作机制，市政府制定了《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》。该办法适用的对象为符合“一户一栋”要求的原村民。该办法界定说，原村民是指公安机关登记在册（特区内截至1993年1月1日、特区外截至2003年10月29日）并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员；按照每户原村民划定原农村宅基地或者非农建设用地标准中的一户，是指原村民的户籍单位。原村民中年满30周岁未婚的（特区内截至1993年1月1日、特区外截至2004年3月31日）可认定为一户。《暂行办法》规定，已划定原农村宅基地或者在城市化过程中确定非农建设用地标准但至今尚未建设住宅的原村民，由各区政府负责组织集中建设公寓式多层建筑；建成区零星地快内已划给原村民的宅基地，允许新建与周边协调统一的住宅。2004年10月28日后停工待处理的原村民住宅，由所在区政府按照是否符合原农村宅基地或者非农建设用地标准和每户不超过480平方米建筑面积的容积率标准，甄别办理。《暂行标准》还明确了报建条件、建设原则、建设标准与人口资格标准、建房程序等内容。该办法规定，原村民居住用地的基底面积不超过100平方米，住宅建筑面积不得超过480平方米。符合原农村宅基地或者非农建设用地标准的停止施工的建筑物，建筑面积超过480平方米的，必须按现有高度封顶，不得加建。已建建筑面积超过480平方米的，按照有关法律、法规规定予以罚款、没收或者限期拆除。为防止出现违法抢建“搭车”抢建，《暂行办法》在建设原则中特别强调必须严格控制违法建筑增量，依法处理违法建筑存量，并对查处违法建筑工作在监督管理、处罚措施和责任追究等方面提出了更加严格的要求。配套政策五《深圳市工业项目建设用地审批实施办法》招拍挂工业项目无需评估本报讯土地资源短缺已成为制约我市经济发展的瓶颈。我市目前的工业项目建设用地管理中存在管理渠道过多、对工业项目缺乏前期把关或把关不够、无统一用地标准、缺乏后续跟踪管理等问题，已影响到产业升级和城市转型。市委四届四次全会作出了收回宝安、龙岗区政府5万平方米以下工业项目建设用地审批权，实行土地集中统一管理的决定。在此背景下，制定《深圳市工业项目建设用地审批实施办法》，规范工业项目建设用地申请审批程序已十分必要。该《实施办法》对工业项目建设用地审批权限及流程做了详细规定。协议类工业项目必须进行评估，评估由市工业主管部门与市高新技术产业园区领导小组办公室主持。编制近期建设规划年度实施计划和实行项目预申报制度。招标拍卖挂牌类工业项目无需进行项目评估，但在容积率确定问题上要符合产业、环保要求。配套政策六《深圳市工业项目建设用地控制标准》五项指标控制工业用地本报讯为加强对产业用地集约利用的科学导向，引导我市工业朝高增加值方向发展，《深圳市工业项目建设用地控制标准》设置了五个指标：投资强度、容积率、土地产出率、建筑系数和行政办公及生活服务设施用地面积所占比重。在签订土地使用权出让合同时，必须在合同中明确约定上述五项控制性指标要求及违约责任。《控制标准》是对工业项目及其配套工程在土地利用上进行控制的标准，是开展协议用地工业项目前置评估和审批工业项目用地规模的重要标准，也是加强工业项目用地后续管理，评价用地效益的重要依据。《控制标准》适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。该标准指出，工业项目建设应当严格控制厂区绿化率，提高工业项目土地集约利用率。配套政策七《驻深武警边防部队工程建设项目管理办法》武警边防工程纳入“绿色通道”本报讯《驻深武警边防部队工程建设项目管理办法》旨在理顺驻深武警边防部队工程建设项目管理与深圳市地方行政管理关系，规范驻深武警边防部队各类建设项目管理。《办法》的主要内容包括：将驻深武警边防部队工程建设项目纳入政府各部门的“绿色通道”。同时，该办法还对改变功能的建设项目、与规划不符的建设项目、进入市场的项目、须完善相关手续的在建项目及新建项目的办理程序作了详细规定。