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以住宅立项的商住楼很可能面临无商入住的境遇。 阿中摄
本月19日，市工商局发布的第14号文件规定，即日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。这是北京第一次叫停民宅办企业。文件的出台起到了立竿见影的效果，实施首日，超过70％的申请者被挡在了工商局门外。“住宅开公司终于有人管了。”广大业主津津乐道的同时，关于住宅商用的诸多悬疑却仍未解决。
诱因成本低廉成为企业摇篮
60％公司开进住宅楼
近日，朝阳区东恒时代家园发生了夜间窃贼入室行窃的案件。由于窃贼是以到楼内公司应聘为由进楼的，小区内的商住公司也因此备受业主们的“敌视”。
在小区里走一圈:理发的、洗脚的、洗衣服的、开超市的……这个小区目前只有三栋楼房有业主入住，将近1000套房子中，各式各样的公司却一下子占了100多家。
记者调查发现，越是交通好、配套足的大型临街小区，商住现象越是普遍，如东三环沿线和望京地区的新建小区，住宅楼上商住公司的牌子随处可见。“我们这儿也是因为离地铁和四环都太近了，才被这些公司盯上的。”东恒时代家园业主王先生无奈地说。而在东恒时代家园的业主论坛上，记者看到还有不少业主打着“商住楼、地段好”的旗号招租:一居室每月的租金在两三千元，两居室通常为四五千元。
据了解，在北京有60％以上的公司开在住宅楼里，利用居民楼开办公司的占用面积不少于1200万平方米，这一数字几乎占到了去年全市住宅买卖成交量4079.2万平方米的三分之一。
“在住宅里办公，还不是图这里的租金便宜嘛。”一位平日在民居里深居简出的“白领”直截了当地告诉记者，“长安街上的写字楼看着就痛快，可我们小公司哪租得起啊？”数据显示，今年第一季度，在朝阳区注册的公司有60％以上的办公地点都设在居民楼内。
据首都时代广场的开发商介绍，目前，长安街上的写字楼包括物业费在内的月租金最低都超过了150元/平方米，而像西单、东单等核心地区价格更高。同样是100平方米的面积，在位于长安街延长线上的东恒时代家园租个两居室，每月最多5000元就可以拿下。
住宅办公司四大优势
租民宅办公的公司表现出的是“精打细算”，更有一些“深谋远虑”的公司购买住宅，“扎根”小区内。记者在调查中发现，与购买写字楼相比，选择商品房办公司具有四大优势:
首先，与繁华地段写字楼每平方米动辄万元以上的高价相比，住宅价格无疑实惠了很多。同样是建外SO－HO，这里的两栋写字楼每平方米均价在2万元以上，而与之毗邻的高档住宅楼每平方米均价只有1.5万元左右。
其次，购买住宅的前期投入较少。购买住宅，贷款首付只有三成，如果选择90平方米以下的住宅，还有可能获得首付两成的“优待”；而购买写字楼，总价高，银行最多只提供五成按揭。
第三，使用时间更长。写字楼的土地使用权是50年，而住宅是70年，同样的房子，购买住宅可以多用20年；
第四，住宅的物业管理费要比写字楼低很多，而写字楼的物业费一般已经包含在租金中，数额通常是普通住宅的3到5倍。
低廉的成本加上成熟的配套，使不少住宅楼逐渐成为中小企业成长的“摇篮”。一些开发商看准了这个巨大的市场需求，打擦边球公开售卖所谓的“商住楼”。即以住宅立项，开发商不仅能少交很多土地出让金，还可以按照住宅进行贷款按揭，土地使用权也可延长至70年。用住宅开发的成本，赚取开发写字楼的利润。至于这种商住楼内的设施是否符合办公楼必须具备的安全等因素，似乎没有人去考虑。
矛盾侵权扰民招致各方反对
侵犯居住业主权益
绝大多数业主对“住宅商用”持反对态度，他们认为，小区民宅就是用来居住的，应该是不受外界打扰的安静居所，绝对不能变成经营场所。
在海淀区某小区居住了多年的一位业主说，家住一层的居民楼里开起了棋牌室，他们打麻将的声音很大；楼上一家公司的员工有时忘带大门钥匙，就把楼宇电话打到其他业主家里叫门……
北京市消协副秘书长张明认为，商用民居在多个方面侵害了消费者的权益。首先，商住混居的噪声、污染、拥挤，使消费者用相应的价格没有买到自己称心的居住环境，侵害了消费者的公平交易权；其次，纯居住的用户已经付出了公摊部分的成本，但是，这些公摊却被经营型的人员使用，侵害了消费者的人身、财产权；再有，消费者在已经购买了居住环境的条件下，无法再进行其他选择，侵害了消费者的自主选择权。
小区居民纷纷表示，安全隐患在住宅商用环境中随处可见。住宅楼内开公司、办买卖，必然导致人流增加，但消防设施却远没有达到写字楼和商铺的要求，一旦发生意外，后果不堪设想。
抬高房价挤压写字楼
记者从“我爱我家”了解到，租房者中大概有三四成的人选择租住民宅办公司；链家地产统计数据分析，租住民宅用来办公的租赁行为占到租赁成交量的10％以上。
链家地产市场总监金育松认为，新政策的实施，在一定程度上挤出了部分租住民宅来实现创业的需求者，使得民宅租赁市场的实际需求减少，从而会影响民宅租赁市场的成交量；同时，随着民宅租赁市场供求关系的缓和，对于民宅的租赁价格可能会起到一定的平抑作用。另外，由于民宅的租赁需求和租赁价格回落，从而会增加二手房买卖市场的房源供给。公司买的住宅少了，相当于为自住购房者提供更多的房源，从而起到稳定房地产市场的作用。
从另外一个层面来说，由于北京的创业需求依然旺盛，从而决定了写字楼的租赁需求仍然较大；而在民宅需求路径被封闭的情况下，会引导部分公司进驻写字楼，也可有效解决部分地区写字楼的空置窘境。
根治治标治本期待组合拳
政府部门须协同作战
针对住宅楼内开公司引发的种种矛盾，上海在去年11月1日颁布了《上海市住宅物业管理规定》，叫停住宅楼开公司。但由于北京一直无此类规定，4年前开始盛行的住宅商用现象一直没有得到有效控制。
“工商部门对居民楼里办企业历来是不予主张的”，市工商局企业登记处负责人曾表示，在法律中没有明确规定什么场所才是经营场所，也就是说，把居民住宅楼作为商业用途，法律上并没有禁止性规定，从这方面说“管理部门也感到很无奈”。国土资源部门也表示，虽然《土地管理法》也涉及了不得改变土地使用性质的内容，但实际上很难处理。
在各主管部门的“烦恼”中，住宅商用现象一直没有得到控制，反而大有愈演愈烈之势，给小区居民的生活平添了许多麻烦。直到6月19日，市工商局终于发布通知，暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。
多位业内专家认为，这个政策到位并真正见到实效还要做到最重要的一点:明年企业年检的时候凡是不迁出民宅办公的均不予以年检，这样才可以治本。工商部门则强调，在通知下发前，已经在住宅登记注册的企业不必遵照此新规定，至于明年企业年检时是否还允许继续在住宅里开办，还需要等待通知。
“暂停为登记地址为民用住宅的企业办照，也只是主管部门的权宜之计。”一位业内专家分析说，而这样一来，很可能会令许多小公司和创业者感到举步维艰。
14号文件原本无意将“住宅商用”一棍子打死。通知规定，企业可以到房屋登记主管部门申请房屋用途变更，只要经过审查符合条件，将现有的“住宅”变更为“商用”，就可予以办理发照。
“据我了解，我们根本就无权进行用途变更。”市建委相关负责人表示，如果要将现有的“住宅”变更为“商用”，应该经过规划部门批准。
“将已建成的住宅用途改为商用，目前还没有这样的规定。”规划部门称，按照规定，业主个人也不能更改住宅用途。“除非是在项目动工之前。”相关负责人透露，规划部门也曾考虑将禁止“住宅商用”的规定在年内修订本市规划条例时提出，以利于各部门之间协同“作战”。
完善法律是当务之急
实际上，北京工商部门在2002年6月颁发的《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》，允许企业或个体工商户以居民楼中的居住用房屋作为住所(经营场所)从事科技开发、咨询服务、市场调研、企业形象策划、打字、复印、图文设计、动画制作和广告经营活动；但禁止从事餐饮、歌舞娱乐、网吧、生产加工和制造5类经营活动。而14号文件却使得各类公司无一“幸免”。
市工商局第14号文件规定，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册，理由是“住所使用用途为‘住宅’，不具备从事经营活动的条件”。
目前，我国法律并没有在居民楼内开设公司的禁止性条款。工商部门作为行政执法部门，审查仅限于经营者是否具有对作为住所(经营场所)的建筑物的使用权，但对该建筑物的使用用途，工商部门并没有审查的权限。按照《公司登记管理条例》规定，工商部门无权对登记地址进行限制，因此有人对工商部门的做法提出质疑，认为限制住宅商用“于法无据”。
正如首都经贸大学房地产法教授周序中所说，业主对住宅享有所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利。但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。“自住还是办公，工商局无权过问。”他同时强调，改变住宅用途，还须经过周围业主的同意。而根据已纳入今年立法计划的《物权法》草案的规定，业主有权对邻居将住宅转为商用的做法说“不”。RJ202 |
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