《瞭望东方周刊》记者高艳平/上海报道

　　外资淘房中国

　　从说上海话，到普通话，再到很慢的普通话，足以让人体会上海购房人群的变迁

　　种种迹象表明，针对外资购房的限制措施即将出台。6月13日，《瞭望东方周刊》从建设部获得消息：“关于外资购房，相关部门已经引起关注，正在研讨政策，相信会出台相关限制措施。”

　　据《上海证券报》报道，目前国家外汇管理局已经开始加强对外资的监测，预计严格限制外资炒房的规则将很快出台。根据外管局发布的国际收支年报中披露数字，2005年境外机构购买中国建筑物34亿美元，但也补充表示，由于统计制度的缺陷，大量境外投资中国楼市尚未得到确认。

　　就在外资购房限制措施呼之欲出的时候，《瞭望东方周刊》记者同天获悉，摩根士丹利再度出手上海楼市，一次性吃下了位于上海长宁区绝佳地段的华山夏都苑惟一的一幢可售住宅楼，不计算税费，纯收购价达到7.58亿人民币。

　　当天《瞭望东方周刊》还获得消息，一家加拿大房地产基金正挟1亿美元，准备于本月28日来上海考察，投资上海的写字楼和酒店式服务公寓；同时，麦格理银行房地产基金在上海投资开发的项目正在寻找公司买家，准备出让部分单元套现。

　　还是在同一天，媒体报道说，渣打银行直接投资有限公司也携手摩根士丹利房地产投资基金，以认购股权的形式向世茂房地产控股公司投资5000万美元。

　　当“国六条”和国家九部委意见出台后，不少专家提出，调控没有对外资炒房作出限制，外资对中国房地产的介入，并没有因为宏观调控而停止步伐，而且对楼市乃至宏观经济走向影响巨大。

　　从去年的全国两会上，时任国家外汇管理局局长的郭树清就曾表示，中国非常关注资本流入中存在的投机问题，外汇管理部门和其他宏观经济部门也就此进行调查，并将对违规行为做严肃处理。

　　之后，国家外汇管理局上海市分局也曾在2005年10月下文规定，非居民个人购买本市房产，外汇结汇单笔金额超过等值100万美元以上的，须向外汇局申请，获得核准后，外汇指定银行才能凭外汇局的核准件为非居民个人办理结汇。

　　但是今年以来，外资投资中国房产的兴趣丝毫不减，而且还有越加浓厚的趋势。

　　外资购房继续升温

　　上海陆家嘴高档住宅林立，一直以来是境外人士购房的投资热土。美联物业陆家嘴世茂分行高级营业经理周海龙，从2002年做起房屋经纪人，可以算得上境外投资上海房产的一线见证人。

　　“我们刚进公司的时候，老板要我们学说上海话，因为那时候，客户大都是上海人；过了一两年，公司要求我们要讲普通话，因为本地客户已经越来越少，买房的外来人士越来越多了；现在我们流行说很慢的普通话，因为很多客户都是境外人士，国语说得都不好，我们要说得慢，而且有时候要手势也用上。”周海龙对《望东方周刊》记者说。

　　从说上海话，到普通话，再到很慢的普通话，足以让人体会上海陆家嘴购房人群的变迁。

　　周海龙说，他们公司的境外客户以台港人士和韩国人为主，现在新加坡人也来了。还有少量的欧美人士。

　　接受《瞭望东方周刊》记者采访时是午饭时间，周海龙位于黄浦江边上的办公室里电话还响个不停，其中就有香港的客户打来电话询问，有没有世茂滨江花园楼层低的房子。

　　2005年，央行上海分行曾经有数据分析，境外资金直接流入上海房地产的占比，从2001~2003年不断提升，分别为16.1%、23.5%、25.4%，2004年前5个月甚至跃升至32.6%。

　　宏观调控之后，上海楼市仍然以巨大的吸引力，吸引着境外人士的投资热情。

　　蔡为民，台湾人士。《上海楼市》境外人士专刊发行人，在上海他有着双重身份，一方面作为房地产业内专家时常发表言论，一方面也组织过多次的台胞看房团到上海购房。

　　他告诉《瞭望东方周刊》记者，就在母亲节的那个星期天，他还带了一个20多人组成的台湾看房团到上海，他们一次性买了10多套房子。

　　境外人士投资上海的例子，记者还从一线的房产业务员那里听到很多：

　　“一家韩国的中介公司，到上海来寻找中介公司购买上海物业，他们用国内的外资银行贷美金，利率也相对低，换成人民币购买，买了两年三年就卖出去，世茂滨江，盛世联华都有。他们很苛刻，跟房东谈价格差一点都不行，因为买得比较多，把中介费压得很低。”

　　周海龙告诉《瞭望东方周刊》记者，去年的宏观调控，一些短期的、资金实力不强的投资客撤离，而有实力的，抛出去一两套，再留着几套保本。到现在的市场还在投资的，基本上都是一些有实力的投资者。

　　当“国六条”、九部委十五条意见出台后，并没有吓退境外投资者，至今高档住宅市场也没出现像去年那样的抛售风潮。

　　境外人士购房基本上没什么政策限制，“我接触的客户，台湾人很多直接是现金买卖，有的是做实业，在境外贷款，利率比较低。如果是外汇直接流入来，国家外汇管理局会监管，但是只要有房屋买卖合同，表示有明确的资金去向，通过审核就可以买房。也有在国内外资银行贷款，只要提供资产证明，很容易贷到款。”周海龙说。

　　海外基金的算盘

　　相比境外散户低调涌入上海投资房产，海外基金在上海的大手笔则要张扬得多。今年以来，海外基金的动作尤其频繁。

　　海外基金起初以与国内开发商合资房地产开发的模式，从物业销售中获取收益，后来演变成直接以低价整栋收购黄金地段物业，改造出租获取稳定租金回报，或者自行收购项目开发，模式更加多元。退出机制也更加明确，手上的地产升值后，要么转手卖给其他的基金，要么打包到海外上市套现。

　　摩根士丹利是其中典型代表。从2003年7月，摩根士丹利与上海永业企业集团合作，入股10％，投资了上海新天地附近的“锦麟天地雅苑”项目，到2005年，摩根士丹利撇开住宅，开始整栋收购写字楼或者商业物业，前者如耗资2亿美元收购人民广场附近的世界贸易大厦，后者如花7.9亿元收购的淮海路上的上海广场商业裙楼。

　　负责世界贸易大厦租赁管理的仲量联行中国区董事陈立民向《瞭望东方周刊》透露，该大厦目前的租金已经翻倍。上海广场经摩根士丹利施加“魔法”之后，租金已经提升到原来的4~5倍。

　　今年4月，摩根士丹利在上海成立办事处，不久再次进军高档公寓市场，收购了浦东陆家嘴中央公寓2栋楼，而且还收购了上海金桥埃蒙顿国际广场，再到6月收购华山夏都，大摩的速度之快，令市场人士瞠目结舌。

　　目前大多数海外基金的投资还没有抛售，所以大多数人很难看清他们是长期投资还是短期投资。

　　国内专家们担心，这些海外资本游离于监督之外，频频出手中国甲级写字楼或者高档住宅，尤其是住宅市场，对房地产市场价格上扬，以及加剧结构性矛盾起了推波助澜的作用。

　　易宪容在6月5日的地产大会期间就对《瞭望东方周刊》表示，在目前国内资本项目没有开放的条件下，外资无论是居民或非居民都是不可进入房地产市场投资。外资进入国内房地产会导致房价上涨、结构恶化，将国内房地产市场泡沫吹大，而中国在2004年修订的《外商投资产业指导目录》中规定，对于涉及普通住宅开发建设的房地产业都仍然作为“鼓励类”外商投资产业目录。

　　海外基金动辄大手笔，已经影响一些投资散户的决策。周海龙就注意到，摩根士丹利在上海哪个地方出手，一些资金雄厚的境外个人投资者，就跟着出手。

　　海外基金否认炒楼

　　各大外资投行和投资机构的高管们则自有一套说辞。他们一直坚持在中国的投资是看重中国经济增长的态势，基于长远投资而收购物业，并非短线炒作，也无意赌人民币升值。

　　花旗银行房地产基金首席策略师StephenM.Coyle在6月6日“投资中国投资未来”论坛上回答《瞭望东方周刊》记者提问时说，“实际上我们不管人民币升值这个事，当然我也相信，人民币确实是被低估了。”

　　他举出实际的数字来证明是什么吸引他们投资中国房地产。“世界上很少有地方可以看到房地产有收益的，换句话说，在欧美的一些市场，确实有很多的投资投入到房地产中，但是在中国的投资收益率是相当高的。在上海的写字楼收益率是7%，日本是3.5%，伦敦是4%，在美国是4.5%，中国7%的收益是非常非常高的，而且中国是一个快速增长的市场。“

　　2005年11月，花旗银行房地产基金在中国首次出手，以约4亿人民币收购位于上海南京西路永新广场75%的股份。

　　荷兰ING银行中国区域投资总监蔡丽丽也在近日公开表示，外国金融机构的房地产投资部门和资金运作部门是彼此独立运作的，房地产投资部门在考察一个项目时，汇率的变动问题是被剥离出去的，由其他部门负责解决。

　　基强联行是专门为海外基金收购中国物业提供中介服务的机构，公司创始人陈基强也在6月6日的论坛上对眼下外资炒楼的说法一一提出质疑。

　　“第一，说外资买楼是炒人民币升值。外汇是分分秒秒变化的，而房地产是流动性非常差的产品，怎么炒？第二，说外资收购物业影响楼价。2005年全中国商品房销售额1.8万亿人民币，国家外汇管理局2005年统计的外资购房金额是272亿人民币，外资购房比例占了1.5%，我不知道这个会对中国楼价有多大的影响。”

　　“第三是快速撤资，房地产金额动辄10亿，怎么可能那么快走？我们的注册资金，也要等到公司解散的时候才可以走。”

　　蔡为民也为说台湾人士炒房鸣冤。他说，“现在台湾人士购房比例很小，都是零星的。”相反，他认为目前中国房地产市场最危险的是其他的两部分游资：“一部分是大量应汇出的外资企业的利润部分，他们几乎都不汇回去，他们就在中国投资房地产；还有一部分就是很多出口企业手头上很多外币，现在人民币有升值的压力，他们会把大量的资金换成人民币放在国内。这两部分资金才是很难监管，才是最危险的。”

　　境外资本如何疏导

　　尽管如此，上世纪日本的沉痛教训还是让中国人心有余悸。在全球资金过剩，又缺乏高增值的投资渠道的前提下，境内外游资大规模潜入房地产领域，在中国金融体系还相对脆弱的时候，必然会对中国经济产生巨大威胁。

　　5月23—24日在北京举行的2006年中国金融高峰会上，建设银行行长郭树清在发言中再次提出：“必须及时调整资本流进流出的政策，应该严格监控短期资本的流入流出，特别是应该限制对境内房地产和其他一般加工工业的投资。”

　　但是，到底如何限制，房地产业内专家们认为，境外资本投资房地产的限制措施应该区别对待。

　　对于海外机构投资者，“进入中国房地产是有利有弊的，从一般普通老百姓角度来说，海外基金收购了好的物业都到国外上市去了，给外国人买了，我们买不到；但是对开发商来讲，121（2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即121号文件）之后，银行借款越来越难，他们又很期望海外基金能来给他们融资，能让好的物业也开发出来。”中国房地产研究会副会长顾云昌在6月6日的论坛上回答《望东方周刊》记者提问时说。

　　那么到底如何解决这个两难呢，顾说，“我们寄希望于中国的房地产基金，能够赶快发展起来，如果一方面中国的房地产基金起不来，国外的又有限制，卡住了，中国的房地产就得不到健康发展。我们应该尽快打通国内的市场，现在采取的办法基本是堵的办法，而不是疏的办法。”

　　陈基强比较了中美两国的房地产开发资金来源，“美国做房产的资金，房地产信托占了23%，抵押占了14%，银行占了47%，保险占了12%等等。我们中国的房地产金融产品实在太少了，导致了中国的房产价格很高，因为我们的投资渠道太少。”所以中国的房地产市场现状其实是面临着普通老百姓住房难与国内资金充裕而投资工具缺乏和房地产金融急需创新产品多种难题。

　　中国社科院世经政所张明博士认为，我们可以对投资于写字楼和商铺的外资，以及投资于居民住宅的外资加以区别对待。譬如对投资于居民住宅的外资，可以通过征税和加强审批等手段来限制。他还建议，在流通领域，对外资转手出让房地产，如果卖给国内投资者的，应该征收更高的税率。这样可以严防外资炒高楼价撤离，国内投资者买单的局面发生。

　　中金公司首席经济学家哈继铭建议，应该对外籍人士出售房地产时因人民币升值所套获利润全数征税，除非另行购买价格更高的房地产。如果期间人民币贬值则免征此税，但贬值的汇率损失不得从利得税中抵扣。

　　但是，在蔡为民看来，这些投鼠忌器的办法，其实并不一定能够挡住外资炒房的步伐。“从国六条，以及九部委意见来看，政府调控一直还没有下定决心，越打压越涨，现在虽然营业税增加了，投资都要变成5年了，但是如果房价不下跌，投资者体会不到投资房产是有风险的，而是认为房价稳中有升，总归是有得赚，境外投资者还会大举进入。”

　　（实习生王雅文对本文亦有贡献）