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商务式写字楼成投资新宠，价平回报高，政策稳定前景向好
新快报记者 李琳 文/图
林先生近年来频频光顾广州各区楼盘，接连买了几套住宅楼，当起了快乐“收租佬”。去年年中，无意中发现写字楼投资也大有商机。当时珠江新城的住宅楼价已普遍在每平方米1万元以上，但勤建商务大厦明明是写字楼，均价却只有9100元/平方米，林先生买了一套150平方米左右的靓单元。交楼后就以82元/平方米/月的价格租给了一家企业。回报率足足有10%左右。
尝到甜头后，林先生今年初又花了不到五十万元，买下合润广场的一间60多平方米的小写字楼，单价约7800元/平方米。林先生很快将其租出去了，租金每月约61元/平方米，税前回报率有9.5%，扣除税费也有8%以上。
商务式写字楼投资成本及获利表
买入价格：
40万元-120万元（50-120平方米）
管理费：
5-10元/平方米/月
税费：
租金收入×10%（天河区）；租金收入×14%（越秀区）
租金收入：
50-80元/平方米/月
投资回报率：
7%-12% 去年以来，广州楼价飞涨，房地产宏观调控政策频出，5月份出台的第二轮宏观调控政策，因为限定新建项目套型面积90平方米以下的户型需占70%，市场预期未来中小户型产品将大为泛滥，对近年来兴起的小户型住宅投资热潮打击颇大，一些活跃在住宅投资市场多年的投资客们，在观望中纷纷将眼光投向了受新政影响不大的商用物业上。特别是一些套型面积不大、售价便宜、投资门槛不高的商务式写字楼，更成为近期房地产投资客们的新宠。
五大优势令投资客追捧
商务式写字楼又称公寓式或酒店式写字楼，是指一些有配套的商务秘书服务、酒店式管理，宜商宜住，可24小时办公的写字楼项目。中立地产写字楼代理有限公司资深经理邹毅告诉记者，与传统写字楼相比，这类写字楼主要有五大优势吸引投资客：
一是户型小，置业门槛不高。这类写字楼针对中小企业需求而设计，以80-150平方米为主流，有些间隔成六七十平方米，最小的甚至还有三四十平方米的“蚊型”办公室，间隔自由灵活，总价不高，三四十万元到一百多万元就能买上一套，与中小户型住宅的投资额度相若。
二是价格低回报高。目前广州商务式写字楼价格通常在8000-15000元/平方米之间，往往比同地段住宅楼的价位还低，而租金回报却要比住宅高得多。
三是使用成本低，灵活自由，24小时可办公。
四是目前不少在售的商务式写字楼大都是现楼或“准现楼”，即买即可放租，资金回笼较快。
五是升值前景向好。受“住宅禁商”政策影响，目前广州不少中小企业纷纷寻找合适的写字楼，商务式写字楼大受这类企业欢迎，目前项目出租率都有九成以上，大大高于住宅楼。
商务式写字楼选择多
商务式写字楼大多集中在传统的商务区域，如越秀、天河、海珠等，都能找到。合富辉煌商业部负责人指出，因为看好供不应求的市场趋势，不少发展商将临街位置的住宅楼改造为写字楼出售，再加上一些烂尾项目的纷纷盘活，令商务式写字楼市场日益繁荣。特别是在东风路，北京路商圈，环市路、天河路、天河北、昌岗路传统商圈地段，或者在批发市场周边的新商圈附近，都不难找到商务式写字楼的身影，如越秀城市广场、合润广场、富盈国际大厦、中新大厦、润华大厦等等。
投资精明眼：
与投资住宅和传统写字楼相比，投资商务式写字楼究竟应该注意什么呢？合富置业写字楼部的负责人建议，投资写字楼一定要注意以下几点：
1、要看地头。保障投资回报关键是出租率，商务式写字楼主要针对中小企业而设，因此一定要选在中小企业多的地方。对批发市场地段，还要考察其业态组合是否合理，通常来说，越多行业结合的批发市场，有写字楼需求的中小企业也会更多。
2、对中小投资者来说，可选择面积在80-120平方米的单位，一方面投入的资金相对不高，另一方面租赁需求大，租客相对稳定，价格合适时也容易出手。40-60平方米的蚊型户型，尽管投入成本更低，但租客大多为小型企业，流动性较高，收租难于稳定。
3、留意写字楼附带的装修、景观、楼层是否舒适，管理费最好在10元/平方米以下，车位、电梯等硬件设施配套要充足，裙楼是否有商业餐饮配套。
4.要考察项目是否有商务配套，如秘书服务、酒店式服务、工商咨询、法律服务、会议室、视厅室出租等，还有管理公司的管理水平等细节，这些因素都直接影响租金水平。
5.产权要清晰。如购买的是期楼，一定要打听是否有预售证，如果是现楼，一定要留意是否已完成了规划验收、消防验收和质量验收。
6.如果是二手楼，最好选择一些入住率高、知名度高的楼盘，而且已有一些知名企业、单位进驻的项目。还要关注该写字楼近几年的成交情况，单位转手的频率等等。
7.目前在售的商务式写字楼不少是由住宅楼改造而成，购买时一定要弄清楚其使用性质是否已经改为写字楼用途，否则就不能办理工商登记。
8.有些在售的商务式写字楼是由烂尾楼盘活重新上市的，因为写字楼的使用年限为50年，因此投资者购买时一定要留意其土地出让时间是在什么时候，权衡其所剩的使用年限。
二手商务式写字楼推荐
国贸中心
地址：天河区林和西路1号
项目简介：1幢48层写字楼
销售价格：13000元/平方米
投资提醒：该盘位于天河北写字楼商圈，区域优势明显，邻近火车东站，交通便利。
投资回报分析：该项目目前租赁价格为85-100元/平方米/月，投资回报率达7.8%。
粤能大厦
地址：广州市天河路45号之六
项目简介：占地面积34858平方米、总建面积34858平方米
销售价格：8500元/平方米
投资提醒：粤能大厦前临广州交通枢纽环市东路，紧贴天河市中心，周边商业配套成熟，地理位置优越，目前放盘价格都不高，正是入货时。
投资回报分析：目前的租赁价格为65元/平方米，投资回报率约9%。
达信大厦
地址：越秀区德政北路538号
项目简介：占在地面积2745平方米，总建筑面积42000平方米
租赁价格：55-65元/平方米/月（只租不售）
投资提醒：该项目位于东风中路写字楼商业圈，周边商业氛围浓郁，交通便利。
勤建商务大厦
地址：位于天河区黄埔大道南侧、珠江新城D3-1地块
项目简介：占地面积4924.67平方米、总建面积42054平方米
销售价格：11000元/平方米
投资提醒：该盘位于广州CBD珠江新城（靠黄埔大道）；交通便利。
投资回报分析：该写字楼目前租赁价格为80-85元/平方米/月，投资回报率达8%。随着珠江新城开发的促动，其写字楼前景将更好。
心水推荐
合润国际中心
位置：越秀区大南路2号
写字楼总量：6-18楼为纯商务写字楼，20-39楼为公寓式写字楼
写字楼间隔：50-1200平方米
售价：8800元/平方米
交楼时间：现楼即买即入住
管理费：
7.8元/平方米
投资提醒：该盘身处北京路商圈繁华地带，租务市场活跃，商务配套完善。其户型多样，可自由间隔，目前售价已上升2000元/平方米，但仍比周边住宅项目要低得多。
投资回报分析：该盘目前租金达60-75元/平方米，投资回报率在80%-12%，就算再除去利息、税费等成本，回报率也有8%以上。
越秀城市广场
位置：越秀区东风中路与小北路交界
公寓式写字楼总量：北塔33层，裙楼5层写字楼间隔：76-725平方米（北塔）
售价：8000-10000元/平方米（北塔）
交楼时间：2006年8月31日
投资提醒：该盘位于东风中商圈，周边政府资源丰富；其所在地是现时越秀区政府重点建设的三大商务区之一、越秀区政府联手打造的东风路甲级商圈，享有多重政策优势。
投资回报分析：目前项目正对面的健力宝大厦租金约65-75元/平方米，预计本项目的投资回报率可达8％。
越秀新都会广场
位置：越秀区中山六路（地铁一号线西门口站）
公寓式写字楼总量：共23层
写字楼间隔：69-3189平方米之间（可分拆可整层购买）
售价：9000元/平方米
交楼时间：2006年底
投资提醒：该盘直驳地铁，租务前景可期。
投资回报分析：目前项目周边写字楼租价65-75元/平方米左右，项目正对面的捷泰广场出租率达95％以上，预计投资回报率达9%-10%。
富盈国际大厦
位置：海珠区昌岗中路164号
公寓式写字楼总量：共29层
写字楼间隔：34-1320平方米之间（可分拆可整层购买）售价：7500元/平方米
交楼时间：2006年8月底
投资提醒：是昌岗中路上的地标性建筑。以60平方米左右的户型为主，间隔灵活，实用率达79%。项目采用独立空调，可节约办公成本，也能满足24小时办公的需要。
投资回报分析：预计该项目的租金在45-55元/平方米之间，投资回报率可达8％。地铁开通后，无论租金或售价的升值潜力都十分巨大，投资回报收益非常明显。
新达城广场
位置：广州大道中197号
公寓式写字楼总量：28层（南塔）
写字楼间隔：42平方米起，全层700平方米（南塔）
售价：8000元/平方米
交楼时间：现楼
投资提醒：该盘地处广州大道北，既能享受水荫路东山区提供的成熟配套，也能兼顾与天河北的CBD气氛。
投资回报分析：现时南塔的租金约50-60元/平方米，投资回报约7.5％-9％。
中旅商务大厦
位置：天河区天河北路侨林街39-49号
公寓式写字楼总量：30层
写字楼间隔：50-370平方米
售价：9000-10000元/平方米
交楼时间：现楼
投资提醒：该盘毗邻天河北商务圈，交通便利，售价比周边住宅楼要低2000元/平方米以上。
投资回报分析：现时项目的出租率高，而租金水平也达85元/平方米，投资回报达9.5％。 |
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