南京日报报道四轮驱动，南京楼市发展动力强劲“国六条”对房地产业所做的定位是“我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。而引导和促进房地产业持续稳定健康发展则关系到国计民生，按照“国六条”的提法，可以实现“三个有利于”——有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。南京的房地产市场发展前景如何？开发企业的生存发展机会在哪里？老百姓现在能买房吗？记者对《南京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（以下简称南京十一五规划）进行全面地梳理和深入地分析后认为，未来五年内，南京楼市发展动力非常强劲。

　　快速城市化进程，推动“一城三区”置业浪潮

　　根据南京十一五规划的统计数据，2000年，南京城市化率为56．8％，当时户籍总人口为544．9万人；在2004年，南京城市化水平为75．3％，户籍总人口为583．6万人；而到2010年，南京的城市化率预计为80％。根据我国城市人口发展趋势和南京城市人口发展情况分析，未来新增城镇人口一般将超过20万，即使按照2005年的水平——我市城镇居民人均拥有住房建筑面积为24平方米，由此所产生的新增住宅需求也近500万平方米。而按照南京城市总体规划，到本世纪中叶，南京全市总人口按1000万预留，规划远景按87％城市化水平和870万左右城镇人口进行规划安排。长期看来，新增住宅需求更为可观。而目前，南京城市化的推进路径主要由中心城向周边拓展，“十一五”期间，重点加强绕越公路环江南片区域及江北新市区的城市化与城市现代化建设，核心便是“一城三区”及卫星城、重点镇的建设。按照政府导向，新增住宅消费主要也将在这些区域得到满足。按照南京十一五规划，河西新城的发展思路是完善中部、提升北部、启动南部，形成河西较为完善的道路框架，基本完成区域内水环境治理任务，引导商务商业及房地产等产业进一步发展，规划人口55万人。仙林新市区规划人口24万人，在校大学生达预计达到13万人，区域内的中心区商业及公共服务、公共活动设施基本配套将在“十一五”期间完成，另外仙林北部两区和新尧新城建设将实现，而麒麟和青龙片区开发也将启动。东山新市区主要是完善区内道路体系，全面实施环境整治、绿化亮化和城市出新工程，基本完成老城区改造，规划人口50万人。江北新市区建设重点是完善路网体系，提升中心区配套设施水平和环境质量，建成桥北、珠江两大居住区，完善滨江风光带和老山风光带，规划人口41万人。至于卫星城与重点镇，雄州、淳溪、永阳三个卫星城建成区面积分别超过20平方公里，人口规模超过15万人；禄口、汤山等九个重点镇建成区面积达到4－8平方公里，人口规模达到3－5万人。未来几年内，随着市政建设的投入，基础配套设施的完善和新城区居住环境的成熟，“一城三区”的置业浪潮将兴起，老城区的居住压力将得到一定程度的缓解。与此同时，城中村改造和背街小巷的整治也将带动一批住宅需求，但是，在中央政府“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”的要求下，这种被动型需求一般会被控制一定规模以内。

　　居民收入快速增长，促进改善型住宅需

　　求在“十五”期间，南京居民收入增长速度非常快，其中城镇居民家庭人均可支配收入达到14997元，年均增长12．7％；农民人均纯收入达到6250元，年均增长9％。而按照十一五规划，到2010年，城镇居民家庭人均可支配收入和农民人均纯收入年均将分别达到24000元和10000元以上。与居民收入增长相匹配的是，城乡居民居住条件将进一步改善，到“十一五”末期，城镇人均住房建筑面积预计达到30平方米以上，比2005年增加6平方米；农民人均钢筋砖木结构住房面积达到40平方米以上，比2005年增加2平方米。据有关部门的统计数据，目前南京全市共有户籍人口595．8万，其中城镇人口435．3万、乡村人口160．5万；登记暂住人口176万。也就是说，即使南京的城镇人口数量保持在435．3万不变，未来5年内，仅仅是由改善居住条件所产生的新增住宅需求将达2611．8万平方米（435．3万×6）。南京改善型住宅需求十分强劲，对于房地产开发企业而言，这蕴藏了巨大的机遇，同时也昭示了产品的研发方向。对消费者而言，必须了解一点，在供给相对稳定的背景下，需求旺盛，房价下行的可能性较小。

　　快速交通体系，带动“跨城”置业

　　在长三角，南京处于“副中心”地位，在“十一五”期间，南京的城市发展战略依然是“呼应上海，辐射周边”，主要包括途径是改善和强化沪宁之间交通联系，加快建设宁杭经济带，重点推进区域性基础设施配套、资源开发与环境保护、市场建设等领域的纵深化合作，增强南京核心城市的功能，发挥南京在长江流域的重要传导枢纽作用，从而不断提升南京作为区域性中心城市的地位和作用。为此，在“十一五”期间，南京以建设功能性、枢纽型基础设施体系为重点，增强城市的区域集散能力和影响力。按照南京十一五规划，南京将在城际交通体系上进行大力投入，主要包括：完善对外公路网络，基本建成“两环两横、十二条放射通道”的高速公路网，形成“四小时长三角城市群”、“一小时南京都市圈”的对外交通体系；加快铁路项目建设，巩固提升铁路客货运枢纽地位，积极推进沪汉蓉铁路宁合段、京沪高速铁路南京段、宁沪城际铁路、宁杭城际铁路、南京至安庆城际铁路等重大项目，建成南京铁路南站；巩固南京港综合性多功能江海转运主枢纽港的地位，建设芜申运河航道整治、秦淮河复线船闸等项目，全面提高内河干线航道通航能力；积极推进现代化国际航空港建设，启动禄口机场二期扩建工程，增加国际、国内航线与航班，努力开辟国际直达航线，另外还要建成六合马鞍机场。快速交通体系的形成，将改变传统空间概念，在“一小时南京都市圈”范围内，为南京的中心地位所吸引，跨城升级置业也将成为一种新的动向。　南京日报记者　叶凤珍