刚性落实市政府关于“国15条”的逐项部署，深圳楼市监管“突出重点、抓出实效”—

　　严把预售“三关”监管配套“一书”

　　措施更严厉、指标更细化的房地产市场调控和土地管理措施陆续出台，在对“国15条”逐项落实和部署后，深圳市政府已于日前出台加强土地管理的“1＋7”文件，提出了具有较强操作性的措施。新一轮调控举措，对于我市的房地产管理提出了新要求，重管理、抓落实，房地产市场的基层管理显得尤为重要。

　　市长许宗衡在6月22日召开的全市土地管理工作会议上指出，要实现土地利用和管理的“五个提高”，加强房地产市场调控，大力提高土地管理的宏观调控水平。“突出重点、抓出实效”，成为目前深圳市房地产市场调控的“关键词”，各项指标都对基层管理提出了新的要求。面对这样的形势，我市房地产市场基层管理情况怎样？深圳在今年的楼市监管中，将会怎样进一步“突出重点、抓出实效”，促进楼市持续健康发展？就这些不管是业界，还是广大购房者共同关心的话题，记者采访了相关部门和专家。

　　全面落实楼市基层监管

　　6月，是市国土资源与房产管理局开展、落实“基层基础年”的重要时期。作为市委、市政府强基固本的重大举措，“市国土资源与房产管理局直属分局”已经正式挂牌成立，实现了房地产管理重心下移，内设的预售管理科更名为房地产管理科，相应的业务也随之升级，特区内房地产预售和部分房地产管理业务由直属分局房地产管理科执行，加强了基层部门的管理职能。

　　在完善基层管理体制，实现管理重心下移后，国土房产部门将全面落实房地产市场的基层监管。据悉，今年深圳房地产市场管理将注重培育公平交易和诚信服务，注重防范可能出现的房地产金融风险，注重配套服务设施管理，全面抓好商品房售前、售中、售后三个方面的监管，通过引导和规范并重，促进房地产市场健康发展。

　　预售“三关”构建防护网

　　商品房上市前期，每一个楼盘项目都要经过规划审批、测绘查丈、预售审批三大关，这三关防范严密，有效减少货不对板、面积缩水、投机炒作等等违规违纪现象的发生。

　　记者从市国土房产局直属分局了解到，针对一些发展商采用“不同图纸报建送审”非法牟利的伎俩，房地产管理科工作人员协同规划部门和测绘大队，进一步梳理了有关图纸审批、规划复核、面积查丈、预售审批等细节和程序，构建楼市“防护网”。

　　同时，针对一些发展商、代理商和炒房者囤积房源、虚报成交、捂盘炒作抬价的现象，监管部门进一步加强和完善商品房销售的网上管理。要求开发商做好商品房预售许可的网上销售和商品房认购，规范销售行为，尽量保证网上房源和价格的准确性、及时性，提高信息透明度；加强“网上房地产”实施后的监管，对违规行为网上曝光，并载入信用档案；密切关注网上房地产楼盘换手率，严密监控出现异常现象的楼盘，打击炒房行为。

　　配套“一书”成为预售“通行证”

　　作为深圳开展“基层基础年”活动的一大重要内容，健全基层管理平台和服务体系得到充分重视，市委、市政府要求力争在今年内，全市所有社区100％拥有200平方米以上的办公用房，同时50％的社区拥有公共服务场地900平方米以上、户外文体广场1000平方米以上。对于未按要求建设社区办公用房和公共设施的商品房，不得预售。

　　在第30期《市政府公报》上，市政府办公厅专门下发通知公布了《深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案》。据悉，从即日起至今年9月底，有关部门将通过对开发单位开发的项目逐个清查，对规划设计要点、土地使用权出让合同书约定或其他文件中规定应当移交但尚未移交的社区居委会、中小学、幼儿园等公共服务用房进行全面清理后，移交给辖区街道办事处和市、区教育局或其他接收部门管理。

　　据了解，市国土房产局和市规划局已经出台了配套文件，进一步落实社区配套和公共服务用房：规划主管部门在进行建设用地规划许可时，必须在《建设用地规划许可证》中明确社区配套和公共服务用房的具体内容、建筑规模、设置位置等，规划主管部门将进行严格的复核；建设单位在向国土房产主管部门申请核发《预售许可证》时，必须提交配套“一书”——《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，进一步明确移交的具体内容。

　　可以说，配套服务设施是从项目报建审批、预售申请、规划验收、产权登记的一个“通行证”。

　　稳定房价寻求“三大妙方”

　　在全国房价普遍上涨过快的现象，政府主管部门将如何进一步稳定房价？有关专家认为，新一轮调控中“切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”，从多方入手，切实稳定房价。

　　“提供小户型经济适用房、实行累进制税收、加强预售款监管。”一位专家提出稳定房价的“三大妙方”。

　　专家指出，去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。有专家认为，“由政府建设的微利房、周转房、经济适用房的户型面积不宜定得太大，平均一套40平方米左右就能够有效解决市场最大基数的低收入群体的居住问题。”

　　据悉，市国土房产局已经着手研究加强预售款监管措施，在借鉴香港的先进经验和做法的基础上，结合深圳本地的特点，研究商品房预售款管理方法。针对商品房预售款多家银行监管责任不明确、银行必须有效控制预售款用于项目工程建设等问题对症下药，防范和化解房地产金融风险。

　　发挥税收杠杆作用，在去年的宏观调控中起到了不可低估的重要作用。业内人士认为，目前房价高涨主要是一手楼带动的，最大获利者是开发商，但现行税费的调整对象主要针对购房者。专家提出，稳定楼价仅仅靠国土部门之力以土地供应和楼市结构调控是远远不够的。可以设想：房地产税收不搞“一刀切”，实行“累进制”，针对楼盘销售利润的增值部分实行累进制征收税款。即楼盘销售利润越高，向国家交纳的税费越多，这样才能把楼价虚高的“水分”挤出去。

　　记者观察

　　重锤夯实楼市根基

　　深圳商报记者阳光陆剑伟

　　新政频出，“国15条”果然在深圳“无折扣”落地，而且土地管理的“1＋7”文件把调控的“口袋”收得更紧，无论是在时间期限上，还是细化指标上，更具有操作性。从深圳近期频出的新政解读中，有一个很明显的关键词值得注意——基层。90平方米以下住房须占项目总面积70％以上、居住用地供应量70％用于中低价位中小套型、建立廉租住房制度等等，都是为了稳定市场基层供应、满足市场上最大多数的基数需求。

　　正所谓基础实，市场兴。“深圳细则”重锤夯实楼市根基，推进楼市“基础工程”建设，楼市才能更加得以稳定兴旺发展，这与我市正在大力贯彻落实科学发展观、推进实施的“基层基础年”不谋而合。

　　科学发展观强调以人为本，实现全面、协调、可持续的发展，发展的目的是满足基础和基层的需要。从我市的房地产市场管理来看，建设和谐深圳、促进楼市健康稳定全面发展，是科学发展观在楼市中的中观体现。

　　之所以深圳楼市未出现一些地方“兵荒马乱”的现象，是因为管理部门早些年就对深圳房地产市场实行“有科学的发展，有理性的调控”。在新“国六条”出台前，国土房产和规划部门就已经对市场进行有序引导，要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，逐年达到开发建设总面积的90％。正是因为管理部门的未雨绸缪，我市众多开发项目的规划图仍在新“国六条”的“有效期内”。

　　基础决定上层建筑。基础越厚实，上层建筑越牢固。“深圳细则”对于优化市场管理、夯实基层基础，同时起到积极促进作用。“国15条”要求各地市场供应从高、大到低、小地“下台阶”，有效压制了市场对大户型的需求，导致购买力对户型需求的“递减效应”，从而回到最大基数的基础上来。

　　正如有些专家大胆设想的，要进一步夯实楼市根基，充分发挥税收杠杆作用：税收不搞“一刀切”，实行“累进制”，对于楼盘销售利润的增值部分实行累进制征收税款，把这一部分的税款用于经济适用房的建设，进一步满足最大基数的需求群体，实现楼市基础的“循环经济”。只有基础实，才能市场兴。