新一轮宏观调控使房地产企业又一次站在了十字路口。市场后市如何？企业该如何走？怎样应对宏观调控大背景下的市场变革？在日前举办的易居月度论坛上，华东师范大学东方房地产学院院长张永岳表示，开发商的唯一选择就是“准确把握市场态势并积极进行转型”，消极等待、牢骚满腹是徒劳无用的。

　　“可以说，目前中国房地产行业正处于转型的关键时期，整个行业的发展和企业的生存面临严峻的考验。”张永岳称，开发商应该科学解读宏观调控，寻找积极的应变之道，才能确保房地产行业的持续稳定健康发展，才能确保企业踏上可持续发展之路。

　　宏观调控并非“压制”房地产业发展

　　去年全国性的房地产宏观调控之后，今年5月，国务院有关部门根据房产市场存在的问题，又提出了“六条”房地产调控原则意见。紧接着九部委颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，拉开了房地产的新一轮调控。

　　“对新一轮调控政策，我们必须理性认识科学解读。”张永岳表示，政策出台是为了解决房地产发展过程中的一些突出问题，并非是为了“压制”房地产行业的发展。事实上，政策明确地表示了“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。

　　张永岳指出，针对房地产行业连续两年进行宏观调控，既反映了中央对房地产发展中出现的突出问题的高度重视以及必须解决的决心，也反映出中国房地产业发展的不成熟及需要探索解决的一些深层次问题。而现在更深层次的问题是，当前我国宏观调控尚缺乏预警机制，一般是在问题累积到相当大时才进行调控，其中有些政策措施是治标难治本。“虽然，宏观调控综合目标的实现需要一个贯彻落实的过程，但从根本上来看，从体制上机制上的角度探寻建设标本兼治的科学发展之道，是必须加快进行的。”张永岳表示，目前我国应该积极探寻建立标本兼治的宏观调控之道，同时必须把住房保障体系建设列为房地产业发展过程中优先解决的问题。张永岳认为，从一般原则上讲，经济手段与行政手段、法律手段的良好配合会使宏观调控更奏效。但目前我国房地产方面的立法工作明显滞后，相关法规层次较低，多是“通知、条例、规定、细则”等，直接导致执行中的约束力不强，这也是宏观调控不能够完全达到效果的原因之一。

　　调控背景下房地产业呈现四大特点

　　从上世纪90年代后期以来，中国房地产业获得了前所未有的快速发展，投资规模日益放大，市场容量迅速扩张。由于各种原因，交易价格也快速攀升，市场秩序也出现了一些不和谐音，呈现出一些深层次的矛盾。

　　“正是为了解决这些矛盾，国家进行了宏观调控，以推进中国房地产业的持续健康稳定发展。”张永岳表示，在这种背景下，由于房地产自身发展的内在规律，房地产业也必然进入一个新的调整期，并呈现出一些新的发展特点。

　　从发展速度上看，正由快速发展转向平稳发展。从市场交易的角度看，主要是由于在宏观调控的政策下，投机性需求受到严重打击，投资性需求也受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住性需求也会受到一定程度的影响，致使整个市场需求总量的扩张受到较大的限制。从房地产投资的角度看，是因为宏观调控后，房地产投资增长过快的势头必然会得到一定程度的控制。

　　从供需结构上看，各类供应和需求都普遍增长、尤其是中高档房供求增长过快的态势将会有所改变，中低价商品房的供应将相对增加、自住性需求将得以增长。这种趋势意味着：一方面，更好地满足广大中低收入者的自住需求，将会成为下一阶段房地产市场发展的重要动力；另一方面，一些投资类产品的销售将面临严峻挑战。

　　从价格走势上看，正由普遍上涨向平稳分化转变。遵循中央政府宏观调控的基本思路，可以预见各细分市场的价格走势也会日益分化。其中，住宅的交易价格将会受到控制，非住宅的交易价格将会相对放开；普通住宅的价格将在控制中走向理性回归，高档住宅和商办类物业的房价则相对放开。

　　从市场运行的特点看，房地产市场正向规范化、完善化、专业化运作方式转变。公开、透明、有序的市场环境将是一个必然的方向，房地产三级市场必然会有较快的增长，优胜劣汰的机制将日益发挥作用，企业的专业化程度将不断提高。

　　开发商需积极应对产业转型

　　“可以说目前中国房地产业的转型势在必行。”张永岳指出，当前我国房地产业的发展正处于关键时期，深刻认识、正确面对这一命题，是涉及房地产业长远发展的根本性问题。

　　他表示，房地产业转型最核心的内容，是产业增长模式必须由粗放型向集约型转化。作为市场主体的房地产企业，只有同步进行转型才能更好地生存和发展下去，同时这也将反过来促进整个房地产业的持续稳定健康发展。未来开发商在更加注重健康、质量、专业，把握发展速度、产品质量的同时，要注重运作的专业。企业应专注于某一细分市场，如高档公寓、青年公寓、酒店式公寓、养老社区等。

　　适应供需结构调整趋势，开发企业须在研究自住客户的基础上，在产品创新和住宅产业化上谋求竞争优势。房地产业转型之后，住宅市场的整体投资回报率会有所下降，住宅价格走势将出现分化，中低价、中小套房型价格会稳中有降，高档房、大套房型会继续攀升，在这种情况下开发企业应当转变赢利模式，向管理、规模、服务三个环节谋求效益。

　　房地产市场体系的结构呈现一定的不均衡性，这种不均衡性中也蕴涵着一系列有利的发展机遇。如住宅市场利润摊薄，开发商人可以转向商办、工业等非住宅市场。“国十五条”首次提出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场”，对于企业，这意味着二手房市场将成为新的利润增长点。随着存量房市场份额的日益增大，一手房市场必然同步萎缩，因此现存的大量房地产代理机构，应该介入或加强二手房中介业务。另外积极拓展融资渠道，积极投入产品研发领域，都是房地产开发商寻求突破的重要途径。对于一些实力足够的企业来说，向二、三线城市房地产市场进军，也是分散投资风险把握商业机会的重要选择。