中国新闻周刊：病态房贷

　　浦发行遭遇大规模骗贷，被迫“变身”房东，已经成为新一轮地产调控背景下金融系统的标杆性事件，也揭示出国内商业银行和房地产业之间相互的畸形倚赖所蕴含的巨大风险

　　银行需要完成房贷任务，房产投机者需要从银行获得资金，需求的契合使得双方极易在一些违规操作中达成默契，但一旦利益链条断裂，银行将不得不承担接收无证抵押房产的尴尬任务

　　浦发行骗贷案：变身房东的代价

　　★ 本刊记者/王晨波

　　6月初，房产新政开始实施的日子，在这房市的微妙一刻，中国房价焦点城市之一——上海爆出了浦东发展银行（以下简称浦发行）骗贷案。

　　案中涉及金额高达1.26亿元，且贷款均由一家公司代理，案发后银行被迫持有抵押房产沦为“房东”，银行内部潜藏的巨大风险瞬间暴露。本刊赴上海调查此案，对浦发行、当地金融机构以及监管机构进行采访，案情原委也逐一浮出水面。

　　浦发行“变身”房东事件已经成为新一轮地产调控背景下金融系统的标杆性事件，也揭示出国内商业银行对于房贷的畸形倚赖。纵观其违规操作经过，在银行界其实也是人所共知的“潜规则”。

　　被冒用的民工身份证

　　上海世贸滨江花园堪称沪上顶级公寓之一，这里的房东多是富商大贾，当然，也包括一些投机客和中介公司。近来，浦发银行也成了这里的新房东。

　　对于刚到手的房子，浦发行不租也不住，只希望能尽快将房子出手。“银行不可能老是背着这些房产，及时处置是必要的。”浦发行总行办一位人士对本刊说。在位于黄浦江边的原汇丰银行大楼内（现为浦发行总行），本刊同这位人士就骗贷案进行了交流。

　　这位人士回忆，2005年，为落实银监会关于防范操作风险要求，浦发行有针对性地组织了全辖范围内的内控审计大检查。在此过程中，2005年10月，浦发行发现，在其上海分行陆家嘴支行一笔由“上海优佳投资管理有限公司”（以下简称优佳公司）推介的二手房按揭贷款没有抵押。

　　随后，浦发行的检查人员利用“上房网专线”查找抵押登记记录，发现房屋权利人与实际贷款借款人不是同一人，贷款风险由此暴露。

　　浦发行对优佳公司推介的所有二手房按揭贷款进行了彻底清查，逐笔核对抵押登记手续，发现的结果更为惊人：优佳公司名下的贷款多达91笔，都由该公司一位名叫曲沪平的员工作为代理人。这些贷款发生的时间主要集中在2005年，最初的涉及金额达1.29亿元。其中，32笔贷款的房屋权利人与实际贷款借款人不是同一人。

　　也就是说，这些二手房交易中，出现了两个“房东”，一个是贷款人“房东”，一个是幕后的真正“房东”。案中贷款人“房东”只是体现在一系列身份证上，“优佳公司用他人的身份证提供身份证明，这些被冒用的人后来被证实是一些民工。”浦发总行办的人士说。以他们目前的经济实力，是不可能去银行办理房贷，因此也基本不会发觉自己在银行的巨额贷款。

　　那么，既然作为身份证提供者的“民工”并不知情，它们的身份证如何在银行发挥作用？其大致路径是：优佳公司拿到这些有用的身份证后，还需要得到这些“民工”的委托书，之后，委托书还需由公证机构公证，但这些都可以通过造假，或者变通的方式来实现，可谓“运用之妙存乎一心”。

　　更有意味的是，涉案32笔贷款的部分“贷前审查”也是由优佳公司来做的。所谓“贷前审查”就是对贷款人身份、偿还能力的调查确认。上述总行办人士称：“该行陆家嘴支行将贷前调查外包给了外部机构，导致贷前调查流于形式。”

　　据本刊了解，在上海房价飙升的2003～2005年，贷前调查外包是沪上银行界比较普遍的做法。一般而言，贷前审查会外包给按揭服务公司来做。

　　当时，在优佳公司冒用“民工身份证”并完成贷前审查之后，浦发行将涉案的32笔贷款在没有任何真实抵押的情况下贷出。按照贷款正常程序，贷款人应将这32套公寓的《房屋他项权证》作为抵押。

　　该证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人，证明抵押人对该房屋拥有抵押权的凭证。“他项权证至关重要，如果没有这个证，就相当于没有任何抵押，就将贷款拿走了。”浦发总行办的该位人士说。

　　据了解，当时浦发陆家嘴支行凭着“抵押登记他项权证收件收据”进行放贷，“就是没有《房屋他项权证》，随后抵押权证没有按规定及时入库。”浦发总行办人士介绍。

　　据上海中原物业代理有限公司法律及交易案揭部总监罗亚东对本刊介绍，在去年5月之前，大部分沪上银行在办理按揭贷款时，都默许了采取凭借上述收件收据放款的做法。

　　根据上海规定，凡涉及贷款的房屋，在房产交易中心作产权过户时，将贷款材料及房屋交易材料，同时上交交易中心，交易中心受理这些材料后，会出具一张“抵押登记他项权证收件收据”，此后需20个工作日，才可出具房屋产权证和他项权证。但去年5月之前，大部分银行只要拿到收件收据就放贷，这等于提前了20天放贷，可以缓解贷款人的资金压力。

　　案中，浦发行正是这样操作的。

　　优佳公司“金蝉脱壳”

　　浦发行发现这一切后，紧急同优佳公司高层沟通。随后，优佳公司迅速偿还了266万元的贷款表示诚意。优佳公司的态度也让浦发行满意，“他们愿意提供有效实物资产，我们追加了有效抵押资产，基本上锁定了贷款风险。”浦发总行办人士对本刊说。

　　浦发行是通过重组贷款的方式化解按揭风险的。所谓重组贷款主要是：将涉案虚假“个人按揭贷款”转为优佳公司的“公司贷款”，从而将贷款人落到实处；而与此同时，优佳公司追加一处价值约一亿元的豪宅作为贷款抵押物，以及数十套世贸滨江花园的公寓为抵债资产。 上述亿元豪宅位于潍坊西路2弄2号附近，很多评论说房产估值严重偏高，认为浦发行再次被骗，但浦发行人士并不这样看。据本刊了解，无论从地段还是设计，这套公寓在上海都堪称独一无二，其顶层还带有一个豪华的游泳池。

　　至此，优佳公司成功地将浦发行变身“房东”。本刊从上海市工商局崇明分局查询工商注册资料显示：该公司2003年注册于上海崇明县城桥镇秀山路68号201室，是外商独资企业。经营项目为：物业管理，投资咨询，管理咨询，餐饮管理，市场营销策划，房地产咨询，涉及许可经营的凭许可证经营，注册资本仅为15万美元。

　　如此看来，优佳公司并非一家按揭服务公司，也非此前报道的房地产中介公司。但优佳公司在本案中实际扮演了这两个角色：一是按揭服务公司的角色，为名义上的贷款人（被冒用的民工）办理按揭服务；另一个角色就是充当房屋的实际权利人，以中介的面目将房屋出租等。 优佳公司通过“挂靠”的方式解决了“身份不明”的问题。他们挂靠上海一家中介公司提供中介及按揭服务。

　　据了解，优佳公司的门店即在世贸滨江花园的一幢楼内，世贸滨江周边的房产中介大都表示接触过或者听说过优佳公司。一家中介门店经理对本刊称：“优佳的房源基本都在世贸滨江，他们出租房屋，提供一些高档的房屋租赁和管理服务。”

　　像优佳这样的公司，在上海有很多。根据该公司工商年检显示：2004年销售额为56万美元，亏损额为4.2321万美元。这样一家资产规模并不大的公司如何令浦发行最终发放了如此之多的违规贷款呢？

　　这要从浦发行上海分行的陆家嘴支行说起。 据称，这家支行是明星支行，由于所在区域是房产黄金地段，房贷在该支行举足轻重，一度占到贷款总量的1/3左右。此次涉及到的层级最高的管理人士是支行行长葛伟民，目前浦发行正根据各管理层次进行责任认定，依据问责结果，对相关负责人进行处理。

　　有意味的是，去年年初各家银行在房贷指标制定上“大跃进”，“商业银行房地产信贷政策及经营考核指标对房地产信贷行为有很重大的影响，并在一定程度上影响房地产市场的走势及发展方向。”上海银监局的一位人士最近公开表示。

　　“遭遇”宏观调控之后，贷款任务已经成为银行的不能承受之重，“层层加压”等不良的信贷激励制度已深为业内外所诟病。浦发总行办人士对本刊称，陆家嘴支行的房贷业务一直非常不错，而这位支行行长葛伟民对于业务的进取心一直非常强烈。

　　另一个重要背景是：去年下半年以来，上海房贷市场争夺非常激烈，“由于地产调控，银行房贷业务非常难做，往往是只看到提前还贷的，却难见新增房贷。”上海本地一家按揭服务公司对本刊称。

　　2005年，沪上大部分商业银行遭遇房贷“滑铁卢”，美联物业副总经理冯鸿睿曾透露，到去年9月上旬，上海除一家银行完成年度计划70%以外，大部分银行只完成年度计划的50%左右。

　　在一线操作中，像优佳这样的外资客户，哪家银行都不愿意错过。况且，当时优佳投资的贷款有90多笔以上，其它都有真实抵押，只此处32笔没有抵押。上述按揭服务公司的人士分析，“其他70多笔都有抵押，大家也都很熟了，所以剩下这些就睁一只眼闭一只眼了。这多少也可以理解。”如此一来，上述一幕幕情形就得以发生了。

　　炒房之祸

　　“冒用他人身份证骗贷是一种常见的骗贷方式。当年车贷中曾大量出现过身份证冒用现象。”原上海银行同业公会人士介绍。

　　全国车贷陷入停顿后，这类情况更加集中地发生在房贷上，尤其是在房价升值潜力巨大的地区，冒用身份证贷款成为业内普遍的一种做法。在房价飙升的背景下，规模较大的炒房机构和投资机构在实际操作中，因过于依赖银行资金而涉及大量贷款，不得不大规模借用他人身份证，实施违规操作。以一个简单的例子来描述此类房贷运作过程大致如下：一家投机公司希望购买一批房产，但限于资金紧张，又贷不到款，如之奈何？

　　上述按揭服务公司的人士甚至对本刊称：“说大一点，上海绝大部分的高档楼盘交易中都存在这种情况。因为越是高档，就越有炒作的题材，而要炒房就要多弄些身份证。” 据本刊了解，近来，仅上海普陀区就有几十宗的假身份证骗贷案。

　　一般违规操作有两条路径：要么让本公司一部分员工跟银行分别签抵押贷款合同，抵押物实际由其所属公司通过种种违规途径出具，而后将银行资金套出；另一种，就是干脆用一些外地人员的身份证，通过一些办法签署抵押合同，再将银行资金套出。之后，将资金用于公司需要的用途。

　　有意味的是：大部分银行私下并不非常反对这样的做法，如果一切顺利，他项权证也已及时收入库中，“那么就算是假身份证（或用他人身份证），程序上也是天衣无缝的，看上去没有违反任何规章制度。银行基本上也不会蒙受任何损失。”上述原银行同业公会的人士对本刊说。

　　而此时，如果身份证上的人没有提出权利主张（也不大可能提出），那么整个“灰色轨迹”将圆满地划过，直到房贷还完或者成功转手。那么银行也将能够得到房贷丰厚的利息收入，毕竟在国内，各大银行仍然主要依靠存贷款利差生存。

　　值得庆幸的是，至今浦发行案件中并没有发生本金与利息的损失。“目前而言，我们手中的房子只要不大幅跌价，风险就完全在可控范围之内。理论上，这些房子的升值潜力也被看好。”浦发行总行办人士对本刊说。浦发行已经将这批房产交由中原地产代理，但目前这批房产仍未出售。

　　尽管并未蒙受实际损失，但人们还是非常疑惑，作为上市公司的浦发行当时为何没有将本案公之于众？“之所以没有向投资人和公众通告此案，一方面是因为风险已经完全控制，另一方面，按证监会规定，损失金额如未达到其净资产的10%，无需公告。”上述人士解释说。

　　6月12日，上海银监局做出处罚决定，对上海浦东发展银行陆家嘴支行处以50万元人民币罚款，更为严厉的是，责令该支行暂停个人住房贷款业务。而对于上海浦东发展银行陆家嘴支行直接责任人员，采取了禁止一定期限内从事银行业工作的措施。上海浦东发展银行陆家嘴支行原行长，就给予了取消其金融机构高级管理人员任职资格10年的行政处罚。

　　对个人而言，这已经是相当严厉的处罚了。据本刊了解，相关负责人所涉皆为内部违规，并未违法。“没有贪污受贿，也没有占有公司财产，所以并没有违法，也不涉及刑事犯罪。”浦发行总行办人士透露。

　　去年，国内两家国有商业银行都曾爆出过类似案件。涉及金额较大的一件发生在北京，一家国有商业银行北京分行居然给一幢烂尾楼发放了高达6亿多的购房贷款。其中，购房者身份、销售合同，到首付款证明和收入证明，全部有假。

　　如此做法，无疑将会给银行带来巨大风险，值得镜鉴。