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取消地价优惠政策 深圳楼市可能出现拐点
时间:2006年07月03日13:53 我来说两句  

 
有奖评新闻
来源:大洋网

  率先出台细化措施官方表示不打折扣

  

  国首个房地产新政细化措施日前在深圳率先出台,立即引起广泛关注。有业界人士称,“国十五条”中最焦点的“70%比例固蹩睿最终在深圳落地,从而使第二轮宏观调控势如破竹,令持续高温的深圳楼市即将出现拐点。

  细则措施粉碎市场松动期望

  深圳一官员表示,落实房地产新政,深圳没有折扣可打。对宏观调控政策落实不到位的部门,要追究责任,通报批评,并限期整改。而“98号文”最后是一句颇有点儿“杀气”的话,令众多房地产商背冒冷汗。

  据了解,房地产调控落实细则文件出台后第二天,深圳开发商都不约而同地闭门谢客,召开紧急会议。此次配套细则以超乎业界预期的速度出台,给观望中的深圳房地产业界来了个“措手不及”。

  此前的一段时间,尽管“国十五条”已出台,但整个深圳房地产市场几乎陷入“集体静默”处于观望期。拍卖停止,按揭停办,房产成交大幅萎缩,

  未取得开工许可证的项目全被叫停。市场各方都在等待政府的房地产调控细则出台。有业界人士透露,不仅是高压下的深圳,而北京、上海、广州等城市同样也在难熬的静默中僵持。全国盯着北京,北京盯着上海,上海盯着深圳。现在,深圳在各路诸侯中第一个以不打折扣的姿态带头响应“37号文”。

  深圳细则出台,粉碎了市场期望地方细则会有所松动的期望,联合证券研究员鱼晋华发出了“一声叹息”。据一位房地产商透露,目前,国务院有关部委将会再次联合发文,要求制定地方细则的领导小组组长必须由分管高层甚至“一把手”来担任,以沟通各部门关系,保证细则尽快顺利推出。他表示,全国首个房地产新政细化措施在深圳率先出台,看来,房地产新政是挡不住了,持续高温的深圳楼市将很快会出现拐点。

  100多个项目被“叫停”

  据了解,70%定义在单个项目,这是深圳这次调控措施最敏感和关键的一点。目前,深圳正处于项目调整的地产项目有30多个,另外一位专业人士则表示,被“叫停”名单目前已经扩大到100多个。华侨城与招商地产的一个名为“曦园”的项目,也被列入“叫停”名单。碰到同样情况的还有万科的第五园、万科城项目、振业城后期项目等等。现在,“叫停”名单已由原定的34个项目,迅速扩大到100多个。深圳官方解释称,这些项目需要重新规划,重新报建。

  业内人士表示,如果70%比例的限定严格实施,将会根本性改变目前深圳商品房供应结构,政府提高容积率也是在所难免的。据金地集团总裁张华纲的估计,目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30%。据了解,在过去一周时间里,深圳国土规划局共接受14宗商品住宅审批,但有11宗因没满足70%、90平方米的规定而未获通过,地方政府从严执行政策的力度可见一斑。

  有业内人士担心,对于70%的限定,可能会引发又一场新的“猫捉老鼠”游戏。“98号文”规定,90平方米以下房屋未占70%的未开工项目全部调整规划。“98号文”指出,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。今后新出让的住宅项目,达不到70%以上标准的,不得签订土地出让合同。一位因为未能取得开工许可证而项目被叫停的开发商表示,如果执行下去,影响会很大。

  世联地产副总经理梁兴安分析称,70%规定的制定,显然是跟深圳的实际情况偏差非常大。深圳市政府要消化这个政策,面临不小的难度。比如,目前深圳市场130平方米的户型占比例最大,而小户型供应量失衡非常严重。根据张华纲的估计,目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30%,这个比例要上升到70%,市场的结构转型较大,政策上也很难操作。

  也有深圳地产商质疑,“98号文”中说,因特殊情况需要调整住房结构比例的,必须报建设部批准,这一条规定,会不会让一些有实力的开发商也开始“跑步运动”?

  而另外一条受到关注的是,深圳表示每年将全市土地出让净收益的10%用于公共租赁住房和含廉租住房的建设。业内人士分析说,如果按照深圳每年土地收益的最高纪录100亿元来计算,这意味着乐观的话深圳每年将有8亿-10亿元的公房投资资金。由于无须地价,按照2500元/平方米的建造成本,10亿元最多就可建设40万平方米公房,与960万平方米商品住宅的面积比例关系为1∶24。而这一供应比例仍低于2003年前的安居房占商品房的比例。公房的供给在商品房面前,依然是杯水车薪。

  市场分析人士则认为,深圳出台的细则使得深圳房地产上市公司的风险加大,对房地产市场产生的冲击,现时也无法估量。同时由于深圳的示范效应,对于房地产板块而言,短期内政策风险仍然较高,因此投资者在选择房地产上市公司时需要更高的安全边际以及勇气。

  取消各类地价优惠政策

  专家们认为,现时的地价、房价上涨存在许多深层次的问题,如土地供应体制、金融管理体制、财政分配体制、房地产税收体制等,要从制度上找原因和从根本上解决问题,否则只能是头疼医头、脚疼医脚,治标不治本。

  另据悉,继出台房地产调控落实细则后,深圳又进一步出台了严管土地取消地价优惠的政策。这1+7系列文件中,明确提出了深圳将实施最严格的土地管理制度,取消各类地价优惠政策,推进节约和集约利用土地,今后须在紧束条件下求发展,全面发展循环经济,加快建设国家创新型城市。

  1+7系列文件为《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》及《深圳市土地储备管理办法》、《深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法》、《深圳市工业项目建设用地审批实施办法》、《深圳市工业项目建设用地控制标准》、《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》、《关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定》等。(记者胡嘉莉)



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