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编者按
近年来，沈城房地产租赁市场十分火爆，出租房屋甚至成为一些市民的生财之道。然而，由于人们缺少对房屋租赁相关法律知识的了解，随之产生的租赁官司也越来越多。面对纠纷，人们如何解决？又如何规避？本期法官说法，法官为您详解房屋租赁的“注意事项”。
案例1：出租房无房产证医药公司惹官司
两年前，市民张林租赁了沈阳某医药有限责任公司的一处门市房；两年后，张林却将该公司告到了法院：“‘医药公司’出租的是经营使用的门市房，有义务提供办理经营手续所必须的房产证来协助承租人办理相关经营手续。但‘医药公司’根本不是房子的所有权人，没有房产证，导致我一直无法办理营业执照，无法正常经营。公司必须退还6万多元租金！”
张林的理由站得住脚吗？今年5月中旬，和平区法院开庭审理此案。原来，在2004年5月，张林租赁了市医药国有资产经营有限责任公司位于和平区四平街一处建筑面积为90平方米的门市房，年租金为3.6万元，租期二年。租房合同签订后，“医药公司”如约交房，但双方于今年4月打起官司。法庭上，张林请求法院解除房屋租赁合同，还并要求“医药公司”退还6万多元的房租。
对此“医药公司”提出不同看法：首先，“医药公司”是房屋的所有权人。该房屋的原所有权人为辽宁北方生物药业集团公司，但2003年，该公司就被“医药公司”兼并，全部资产也整体划转给了“医药公司”。因此，其名下的这处门市房也就相应地属于“医药公司”。其次，原告张林称“医药公司”没提供房产证使其无法正常经营也与事实不符。事实上，他从来没有向公司要过房产证，所以根本谈不上公司无法提供房产证。而且，张林使用这处门市房已将近两年，此间，他一直经营洗浴中心，且经营情况良好，根本不像其所说无法正常经营。因此，“医药公司”请求法院驳回原告张林的诉讼请求。
经过调查，法院认为：在2003年，被告“医药公司”就以吸收合并方式兼并辽宁北方生物药业集团有限公司，并取得该公司全部资产，其中包括位于和平区四平街的该处房屋。2003年11月份，“北方药业”注销登记后，“医药公司”未及时办理该房屋的更名、过户手续。但“医药公司”没有及时办理房屋所有权证，并不影响其对该房产的所有权，因此，“医药公司”可以对房屋进行出租、转让。2004年5月，双方签订房屋租赁合同时应当知道此情形。故原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，依法有效，双方均应自觉履行。该合同因履行期限届满而终止，故原告提出的解除合同和被告退还其租金6.3万元的诉讼请求，法院不予支持。
案例2：破坏房屋结构“练歌城”违约赔钱
2000年，沈阳某练歌城租用了张丽坐落于沈河区西顺城街39号的某处房屋，租期五年，租金为每月650元。在租房合同中双方约定：“练歌城”不得损坏房屋结构设施及物品，否则按价赔偿。
去年9月1日，合同到期后，“练歌城”将房屋钥匙交还给张丽时，张丽却拒收。据张丽说：“‘练歌城’将屋子的门窗和地面、墙面损坏了，却没给恢复原样，我要求‘练歌城’赔偿损失5000元！”也正是这个原因，张丽于去年10月初将“练歌城”告到法院。
去年12月1日，经辽宁某资产评估有限公司鉴定，张丽出租房屋被损坏物品的评估价值为810元。近日，法院对此案下达了判决，法院认为：按照原、被告所签订的房屋承租合同，被告在居住期间，不得损坏房屋结构设施及物品，现被告将原告房屋内门窗及墙面、地面损坏之事实存在，被告的行为侵害了原告的合法权益，客观上给原告造成了一定的经济损失，属违约行为。因此，对原告要求被告赔偿经济损失的主张，法院予以支持。法院依法判决被告“练歌城”赔偿原告经济损失810元。
案例3：转租合同无效承租人自担损失
沈阳市动物园在大东区万泉街1号有处门市房。动物园将其出租给刘艳。刘艳未经动物园同意将该房屋转租给周强经营旧家电。去年9月1日，房屋租期已满，动物园要求周强在3日内腾房，但周强却未腾出。9月5日8时，动物园再次要求周强腾房，遭到对方拒绝。此后，动物园将周强的冰柜、冰箱及一些日常生活物品搬出。
“动物园的行为影响了我的正常经营，我要求其赔偿经营损失2000元！”去年12月末，动物园怎么也没想到，自己居然成了被告。法庭上，被告市动物园辩解道：“这处门市房是租给刘艳的。去年9月1日房屋的租期就已经到了，我们应收回房屋。原告周强不是门市房的合法承租人，迟迟不搬离，属于强占房屋。我们是为了维护自己的合法权利才搬出原告的物品。所以不同意赔偿损失！”
法院审理认为：未经出租人同意，承租人私自将房屋转租，则其转租合同无效。现出租的房屋已到期，被告动物园有权收回房屋。关于原告要求被告赔偿误工损失，因原告未经过被告同意使用此房已经侵权在先，且被告在搬家前已书面通知原告限期搬家，原告应该预见到逾期不搬家的后果，但原告仍未搬家，最终造成其经济损失，应由原告自行承担。
法官释疑：租房时应注意啥？
对于房屋租赁中存在的普遍性和代表性法律问题，法官在接受记者采访时做出解答：
问：产权证是否唯一的出租凭证？
答：产权证不是唯一证明房屋所有权的凭证，也不是唯一的出租凭证。有些房屋国家不给发放产权证，有些房屋的产权证迟迟办不下来，在这种情况下，都会出现个人或单位所建的房屋没有产权证。没有产权证，就要用其他的证据证明该房屋的所有权的归属。法律上规定，只有享有房屋所有权才能对房屋进行处分，如出租、转让等。不享有所有权，但有所有权人的明确授权委托，受托人也有权出租或转让房屋。
问：承租人在租赁前应该注意些什么？
答：承租人在租赁前应当注意：出租人是否有权出租房屋，承租人有权要求出租人出示产权证或授权委托书，以证明其有权出租房屋。为了保护自己合法权益不遭受损失，承租人还应到发证机关调查产权证的真实性和合法性；承租人还应明确房屋是否已设定抵押，出租房屋是否是危房、拆迁房、违法建筑等。因为这些房屋不允许出租。
另外，承租人还有必要聘请律师参与租赁合同的制作和签约过程，以防日后发生纠纷，给一方或双方当事人造成损失。
问：如何避免因为装修而引起的纠纷？
答：承租人装修房屋，必须经过出租人和有关部门审批准，否则其要承担损害赔偿责任。经同意后，对于承租人装修部分的财产的处理方式，当事双方最好在房屋租赁合同里做出明确约定。合同期满后，一切按约定进行处理。
若当初未做约定，房屋装修一般有以下三种处置方式：如果出租人提前收回房屋，应当补偿承租人的装修损失；若是到期收回，一般不予补偿。这时双方可就装修处置进行协商：装修对出租人来说有利益的话，可以归出租人所有，但出租人须给承租人一定经济补偿；当然出租人也可以不要装修，有权要求承租人恢复原状。
巧写租赁合同
法官提醒大家，出租房屋时，出租方与承租方应在租房协议中就双方的权利和义务做详细和具体的约定。除了应具有房屋的租赁期限、租赁用途、租赁价格等常见条款，以下事项也应做出具体明确的约定：
房屋由谁修缮——在房屋租赁期间，房屋遭到自然或人为损坏由谁负责维修以及谁来承担维修费要分清。
费用由谁缴纳———煤气费、水电费、电话费等由谁负责承担应约定清楚。
结构可否改变———承租人租赁房屋后，可否对房屋结构进行改变也要说明。
装修如何处置———对于房屋的装修或装饰物的赔偿，出租、承租双方要予以约定。
另外，在协议签订后，双方应按协议履行，否则视为违约；协议没有约定的，双方应先协商，协商不成，可诉至法院。 |
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