每平方米1800元成本到底真不真？

　　海南中海银投资有限公司负责人日前向媒体透露：房产成本构成主要包括土地成本、土建和安装成本、配套建设费用，以及开发商的运营成本。据该负责人分析，海口高层房产项目的综合成本理论上测算是1810元至1900多元/平方米，低层的会更低些。实际上，一般的开发商会把成本控制在1800元/平方米以下。

　　房地产商内部信息曝光后，引起极大震动，人们惊讶不已。记者采访的房地产界人士，一方面承认1800元/平方米的成本公布经得起推敲；另一方面，又认为能够代表主流的成本很难确定。不同项目的利润率差异较大，少数项目可能高达几千元/平方米，最低的也在500元/平方米以上。

　　然而，国家统计局海南调查总队的数字显示，海口5月份房产均价达每平方米3137元。中海银负责人断言，海口大多数房产项目的毛利高达1000元/平方米以上，有的高达2000元/平方米。但是，有的开发商可能会将人员工资、资金周转、营销费用等算进来，会算得不赚钱，甚至亏本。海南房地产的利润虽然比不上内地一些大城市，但比当地其他行业利润还要丰厚得多。

　　有分析人士认为，无论开发商自曝的房产成本是否百分之百准确，它所激起的巨大反应至少证明了一点：广大购房者长期处于被蒙骗地位，希望提高房价透明度，改变买卖双方信息不对称现状。

　　海口市民普遍认为，目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价。市民张先生说：虽然房地产企业有定价权，但老百姓也应该有知情权。购房者掌握相关信息，就可以改变交易价格完全受开发商主导的局面。如今房地产已由卖方市场变成买方市场，提高房价透明度势在必行，这不但是持币购房者的合法诉求，也是开发商提高诚信度的明智选择。

　　一位房地产营销人员说，过去开发商一直认为购房者的心理是“买涨不买跌”，因此分期开发的房地产项目不管卖得如何，都一定要涨价，让前面的购房者感觉购有所值，也让后面的潜在购房者有压力，并不能反映正常的供求关系。

　　业内专家李清敏认为，对于购房者而言，公开房价成本至少比不公开要好一些，尽管此举对抑制房价到底能起多大作用，不敢过高期望。

　　海南省建设厅综合计财处副处长王素芝认为，中海银的做法值得肯定和赞赏，至少对于中海银的项目来说可以博得购房者的信任。但是目前还无法推广。从政府方面来说，政府部门无法监测到真实的成本价；政府部门没有权利公布成本价；强行公布成本价不符合市场规律。

　　她说，首先，土地取得费、税费可以从政府部门获知，也可以通过会计查账的方式获得某一处楼盘的成本价，但是账也可以造假，每个项目都审计很不现实。其次，房价是由多种要素构成，成本不一定要和售价联系在一起。除土地、建设、安装、配套设施等成本外，软性的价格难以测算。第三，成本价不能用于约束销售价。即便测算出楼盘成本价，消费者也不能要求每一个开发商都获得平均利润。市场经济权、责、利相互对应，贬值的楼盘，老百姓也不会掏腰包给开发商填窟窿。

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　　海南中海银投资有限公司负责人透露，房产成本构成主要包括土地成本、土建和安装成本、配套建设费用(勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等)，以及开发商的运营成本。海口各楼盘根据品质、地段等不同，成本有所差异，一般而言：土地成本250元至400元/平方米，勘探5元至15元/平方米，设计10元至25元/平方米，政府收各种税和费240元至270元/平方米(以销售价格约2000多元/平方米计算，包括报建费50元/平方米)，审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来5元至10元/平方米，建安费高层1200/平方米，建安费低层为800元至900元/平方米，园林等设施配套约100元/平方米。