开发商状告业主　要求解除《认购书》

　　海珠区法院公开审理此案，“罗马家园”开发商愿退还万元定金，准业主认为难抵其所受损失

　　预售证取得之前，《楼宇认购书》有没有法律效力？楼价上涨后，开发商将购房者告上法庭，要求解除与其签订的《楼宇认购书》，准业主所受的损失能否得到弥补？前日下午，海珠区人民法院公开审理了“罗马家园”开发商状告购房者陈先生，要求解除一年前所签《楼宇认购书》一案。

　　与此同时，记者获悉，6月1日城启状告购房者要求解除认购书一案已经达成庭外和解，购房者刘先生将以高出预售价20.4％的价格购买原先认购的那套房子。

　　庭审焦点

　　认购书到底有没有效？

　　去年7月10日，市民陈先生签下《楼宇认购书》，购买了“罗马家园”恺撒庭A座的某套单位，并交纳了一万元定金。当时，这套房屋的认购价格每平方米不足5000元。在认购书上注明:陈先生“已清楚知道自编号A恺撒庭未出预售证”。

　　在前日的庭审中，原被告争议的焦点集中在，这份在预售证取得之前签订的《认购书》，到底具不具备法律效力？

　　原告方“罗马家园”开发商认为，双方于《楼宇认购书》中明确签订时已清除知悉恺撒庭未取得预售证。此后，该项目受地铁三号线影响，自起诉之日，仍未取得预售许可证。根据国家的相关规定，未取得预售许可证，不得进行商品房预售。因此，这份认购书属无效合同。原告请求解除这份认购合同，并愿意退还陈先生一万元定金。

　　陈先生的代理律师认为，认购书不等于预售合同，而是开发商与准买受人之间就将要交易房屋的有关事宜进行初步确认的文书。2001年《广东省高级人民法院关于合同法实行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第22条明确规定，商品房的预售方与预购方签订商品房认购合同，约定预购方以定金担保其将来与预售方订立正式的商品房预售合同，如该认购合同是当事人的真实意思表示，内容合法的，应当认定有效。因此，希望法院判定这份认购书有效。

　　由于双方没有对调解达成协议，法庭将择日宣判。

　　房价上涨

　　每平米由5000元涨到7500元

　　去年7月，陈先生的一个朋友在“罗马家园”认购了恺撒庭的一套房子，并把这个楼盘介绍给陈先生。“均价不足5000，90平方米的小三房，地铁三号线就在小区门口，开发商是广州市数一数二的大公司……”所有这些便利的条件都满足了陈先生对购房的要求。双方签下认购合同时，售楼小姐说，房子2005年年底就可以封顶拿到预售证，今年年底便可交楼。“正好赶上我生孩子的计划”。虽然知道房子还没有取得预售证，但陈先生当时想:“那么大的公司，总不可能骗我这一万块吧。”

　　谁也没有料到广州的房价在此后的一年间飞涨，涨幅超过30％。

　　今年4月，包括陈先生在内的50多位购房者都收到了“罗马家园”工作人员打来的电话，要求与他们解除认购合同，并表示除了退回一万元定金以外，还愿意赔偿一万元。但是在这个时候，“罗马家园”的房价超过了广州市的平均增幅，原来花5000元一平方米买到的房子，现在已经涨到了7500－8000元。

　　开发商

　　“这种买卖行为不合适”

　　“与这50多位购房者签订《认购书》时，恺撒庭没有取得预售证，在这种情况下的买卖行为应该说是不合适的。”昨日，“罗马家园”有关人士接受记者采访时称。去年因为“罗马家园”的小户型都销售完毕了，但是许多人还想买，所以“罗马家园”开发商将还没有取得预售证的恺撒庭两栋拿出来，与50多位购房者签订了《认购书》。

　　该人士称，认购书签订后，“罗马家园”开发商才发现，恺撒庭所处位置在地铁三号线的施工控制范围内。工程的基础方案需要地铁公司提供意见。一直到去年年底，施工方案才确定下来，直到现在恺撒庭的地下室基础工程仍未完成。在这种情况下，公司不能按照《认购书》的约定按时交楼，并且在施工成本上也蒙受了损失，不可能再按照认购书上的价格向购房者出售房屋。不过，当记者问及为何要在施工方案已经解决后才向购房者提出解除认购书，该人士称这是“企业的判断”。

　　该人士称，为了弥补购房者的损失，“罗马家园”开发商除了愿意赔偿购房者一万元外，将来房子盖好了公开发售时，保留这50位购房者优先挑选房屋的权利，还会给予一定的优惠。

　　购房者

　　“万元赔偿难抵我的损失”

　　“如果当时没有决定买这个房子，我也许早就在别的楼盘买楼，说不定现在已经住进去了。但是现在，购买同样的楼，我至少要多花30万元。”现在，陈先生的太太已经怀孕了，仍住在一房一厅的陈先生想到孩子出生后，父母即将到来照顾太太的场面就头痛:“这么多人，怎么住啊！”

　　“房价涨得太快了”——这是陈先生最大的感受。他和20余位购房者都认为，自己的损失远远超过了这一万元，他们不愿意接受开发商提出的赔偿方案。“双方既然不能达成一致，我们只能请求法庭仲裁”，“罗马家园”有关人士称。5月31日，“罗马家园”开发商向海珠区人民法院递交起诉状，选择陈先生作被告，要求解除与他所签订的《认购书》。

　　面对这种情况，与陈先生情况类似的另外20余位认购恺撒庭的购房者决定联合起来，出钱帮助陈先生打官司。

　　案例①

　　城启集团起诉购房者庭外和解

　　双方各让一步：购房者6000余元/平米认购此前预售价为4900余元/平米的单位

　　6月1日，与罗马家园一案类似的城启集团起诉购房者要求退定一案在荔湾区人民法院开庭审理。

　　2004年10月，刘先生交纳了1万元定金，预订了荔港南湾G28栋一套78平方米的单位，在认购书上标注的价格是每平方米4900多元。但由于城启集团涉嫌违规而被封盘，导致这期房屋迟迟拿不到预售证，因此刘先生等100多位购房者一直无法签订购房合同。今年5月初，荔港南湾G30、31栋拿到预售证重新销售，但城启要按8500元每平方米的新售价优惠5%卖给不退定的购房者。协商未果，刘先生作为购房者代表被城启集团告上法庭。

　　此案于上周达成了庭外和解，在荔港南湾G28栋取得预售证之后，被告购房者刘先生将以每平方米6000余元的价格，认购他此前以4900余元认购的单位。

　　对于这个结果，城启的相关负责人表示，他们做了“很大的让步”。他表示，城启希望借这一场官司，寻求在法律框架下的指导和解释。官司6月1日开庭审理之后，法院主张以协商的形式来解决，双方经过数轮谈判，确定了比原认购价高出20.4%的现认购价标准。

　　该负责人说，目前和刘先生一样情况的业主约有100多户，协议签订后，该公司成立了专门的工作小组，与这100多户准业主协商，希望能够根据这个案例的标准，与这些业主达成协议。目前，已经有部分业主接受。至于另外一部分不愿意接受的业主，公司一方面搜集他们的意见，另一方面也不排除再上法庭的可能。

　　昨日，刘先生表示，由于他与城启签订的协议中包括不能向外透露协议的内容，因此他不方便接受采访。

　　据了解，目前荔港南湾在售的楼盘，售价已经超过了7000元一平方米。城启负责人表示，G28栋尚未取得预售许可证，没有定价，不过预计售价会比其他栋稍低。

　　案例②

　　开发商有责任《认购书》有效

　　法院二审判无预售证的开发商返还北京市的徐先生双倍定金

　　在国内其他城市的类似案件中，不乏将《认购书》与预售合同区分开来的案例。

　　2002年1月，北京市的徐先生与某房产公司签订了一套房屋认购书，但当徐先生准备签订《预售合同》时，发现该房屋是没有预售证的。当徐先生要求待开发商取得《预售许可证》后再签订预售合同并付首期款被拒绝后，徐先生将开发商告上法庭，要求确认认购书有效，开发商双倍返还定金。

　　此案在一审时被法院认定认购书无效，但北京市第二中级人民法院在二审审理时认为：双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，徐先生并无违约行为，导致双方未能签订主合同系因某房地产公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由房地产公司承担。据此，二中院责令房地产公司双倍返还定金。

　　记者手记

　　从“罗马家园”准业主成为被告到城启集团起诉购房者，还有更远的北京市民徐先生2002年的那场官司，其中一个频频出现的关键词即是《认购书》，在这些案例中，它是开发商与业主权利博弈杠杆的支点。

　　这个支点有效与否，是双方争论的核心所在。而由于现行法律上并未对《认购书》这一普遍存在于商品房购销环节中的重要角色以明确法律效力和约束力，就使得广州这两起开发商状告购房者的案件的最终结果，具有法律真空下的样本意义。

　　从目前看来，这起案件的审理可能会有三个结果；其一，法院判定《认购书》无效，开发商只需退还购房者一万元定金；其二，《认购书》有效，开发商不能履行合约，需要双倍返还购房者定金；其三，《认购书》有效，合同必须执行，如果不能执行，开发商按照现行的房屋标准赔偿购房者的损失。

　　城启案最后调解成功，虽不失为法律缺失的条件下一种和平解决的方式。不过，至记者发稿时止，“罗马家园”一案的双方都没有表示接受调解的意愿。

　　在法律的框架下寻求解决问题的方法，是双方诉求的主要途径，所以有必要引起立法机关更多地对于此类案例的关注，以最终达成制度的解决框架。

　　A06-A07版

　　采写：本报记者　王瑾

　　图：

　　去年7月10日，市民陈先生签下《楼宇认购书》，购买了珠江盛景家园(也称罗马家园)恺撒庭A座的某套单位，并交纳了一万元定金。当时，这套房屋的认购价格每平方米不足5000元。在《认购书》上注明:陈先生“已清楚知道自编号A恺撒庭未出预售证”。今年4月，“罗马家园”由原来5000元/平米涨到7500－8000元/平米。

　　制图/吴山